우리집이 저평가인지 아주 쉽게 판별하는 법(2)

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘 포스팅은 '내 집 근처 아파트 중 저평가 아파트 찾는 방법'을 알려드리려고 합니다. 지난 포스팅에서는 [절대 평가] 개념으로 알려드렸고, 오늘은 [상대 평가] 개념에서 알려드릴 예정입니다. 아주 간단한 방법으로 누구나 따라 할 수 있으니 많은 분들께 도움이 되지 않을까 생각합니다. 지금부터 시작하겠습니다.

이전 편을 먼저 읽고 오시면 이해도가 올라갑니다

< 우리집이 저평가인지 아주 쉽게 판별하는법(1) >

1. 호갱노노의 상승률&하락률 비교

오늘의 예시 지역은 [송파구]입니다.

송파구의 대장은 잠주5(잠실주공5단지)입니다. 그런데 대표성을 봤을 때 엘리트를 예로 드는 게 더 괜찮을 것 같아서 리센츠로 가져와봤어요~

리센츠는 저점이었던 12년 9월 가격을 기준으로 전고점까지 약 +200% 정도가 상승을 했습니다. 그리고 이번 하락장에 전고점 대비 -23% 정도 하락을 했죠. 그리고 다시 급한 반등을 하며 거의 전고점 가까이 회복을 했었습니다. 그러다 다시 -12% 정도 빠졌네요.

여기서 중요한 것은 금액을 보는 게 아니라 %를 봐야 한다는 것입니다. -23% 빠졌을 때 가격은 대략 6억 정도가 빠졌습니다. 그런데 반등은 6억보다 적은 5억이었지만 +25%로 오히려 하락률보다 상승률이 컸습니다.

금액이 아닌 % 가 중요한 이유는 비교평가의 기본이 금액 베이스가 아닌 % 베이스이기 때문입니다.

예를 들어 10억 짜리 아파트가 -20%가 떨어지면 8억이 되고 다시 +20% 오르면 9.6억이 됩니다. 2억이 빠졌다가 1.6억이 오른 것이죠. 그런데 5억 짜리 아파트는 똑같이 -20%가 빠져도 1억이 빠진 4억이 되고, 다시 +20%가 올라도 8천이 오른 4.8억이 됩니다.

많은 사람들이 착각하는 게 내 아파트가 2억이 오르면 다른 아파트도 똑같이 2억이 오를 거라고 생각하는 겁니다. 상급지로 갈아타는 게 어려운 이유는 가격이 금액 베이스로 움직이는 게 아니라 % 베이스로 움직이기 때문에 똑같은 % 가 오르더라도 오히려 내 집과 상급지의 갭이 더 벌어져 버립니다.

그래서 갈아타기의 타이밍은 일반적으로 상승장보다는 하락장이 더 좋은 것입니다. 10억과 5억이었던 아파트(5억 차이)가 하락장에는 8억과 4억으로(4억 차이) 갭이 줄어들기 때문입니다. 반대로 상승장에는 9.6억와 4.8억으로 다시 4.8억으로 갭이 벌어지는 것이죠. 이 원리를 이해해야 상대평가를 통한 저평가 아파트를 찾을 수 있습니다.

송파의 또 다른 대표 아파트 중 하나인 헬리오시티입니다. 헬리오시티 역시 하락장에서는 -28% 정도 떨어지면서 잠실 트리오와 거의 비슷한 하락폭을 보였습니다. 엘리트도 대단지인데 헬리오가 더 크다 보니 아무래도 급매도 많고 해서 떨어질 때 더 많이 떨어지는 경향이 있습니다.

헬리오시티는 이번 반등장에서 +23% 정도 상승을 했습니다. 하락은 -5% 정도 했네요. 여기서 중요한 포인트 2가지가 나옵니다. 이게 오늘 글의 핵심입니다.

위에서 말씀드렸던 것처럼 똑같은 % 가 떨어졌다고 하더라도 상급지의 하락 폭이 하급지보다 큽니다. 때문에 22년 말에는 가격이 많이 떨어졌던 리센츠가 상대적으로 저평가가 되어있었다고 판단할 수 있는 것이죠.

자, 그럼 지금 시점에서 볼까요?

[둘 다 살 수 있는 돈이 있다고 가정했을 때]

지금은 리센츠를 사야 할까요? (-12%)

헬리오를 사야 할까요? (-5%)

당연하지만 리센츠가 더 상급지임에도 불구하고 지금 시점에서 하락폭이 더 크기에 당연히 리센츠를 골라야 하는 것입니다. 같은 %로 떨어져도 가격이 더 많이 떨어지는데 %까지 더 떨어졌으니 지금과 같은 시기가 상급지로 갈아타기 좋은 시기가 되는 것이죠.

리센츠 다시 20억 되면 살래요

떨어져 봤자 22.5억 아닌가요?

이런 감정적인 말은 부동산을 매수할 때 하등 쓸모가 없는 말들입니다. 객관적인 눈으로 바라보고 확률 높은 싸움을 해야 하는 것이죠.

오해의 소지가 있기에 이 단지가 어딘지는 밝히지 않겠습니다. 송파보다 하급지라고 평가받는 강동에 위치한 선호도 높은 아파트 중 하나입니다.

전고점 대비 하락은 -23%로 송파와 비슷한 수준이었습니다. 그런데 송파가 반등할 때 반등을 전혀 하지 못했고 살짝 기미가 있다가 다시 장이 꺾이면서 이 단지도 다시 힘을 못 쓰고 있습니다. 현재 호가들이 조금 더 비싸게 나와있긴 하지만 여전히 전저점이었던 23년 초반과 비슷한 가격대에 가격이 형성되어 있습니다. 잘 네고한다고 하면 여전히 11억 후반에 매수할 수 있을 것으로 보입니다.

물론 이것만 가지고 이 아파트의 저평가 고평가 여부를 전부 판단하기는 어렵습니다. 하지만 누구나 쉽게 할 수 있는 [호갱노노 % 비교]를 통해 상대적으로 덜 오르고 여전히 저렴한 저평가 단지를 찾을 수 있는 방법이 있다는 것을 알려드리고 싶었습니다.

여기서 한 발짝 더 나아가면 [아실 - 여러단지비교]를 통해 이 단지가 진짜 저평가되었는지를 비슷한 급지의 다른 단지들과 비교평가를 해보면 됩니다. 이 과정이 쉽지는 않지만 이 과정까지 가셔야 진짜 저평가 단지를 찾을 수 있습니다.

제가 말씀드린 강동의 아파트는 빨간색

그리고 동대문구, 용산구, 분당에 있는 아파트입니다.

몇 천 차이는 RR 여부에 따라 당연히 차이가 날 수 있지만 몇 억 차이가 나는 것은 누군가는 고평가 누군가는 저평가라는 이야기입니다. 그 증거는 실거주가치인 전세가가 증명하는 것이고요.

지금 시점 / 같은 수도권이라도 하더라도 이처럼 저평가된 단지와 고평가된 단지가 공존하는 시장입니다.

더 좋은 것을 사는 것도 중요하지만 그보다 우선되어야 하는 것은 [싸게 사는 것]입니다.

무엇보다 중요한 이 대원칙을 항상 기억하셨으면 좋겠습니다.

오늘 포스팅도 도움이 되었길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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[평점 4.88] 서울뉴타운 강의