실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 51기 40조 광안]

Part 1. 상황 인식

知彼知己 百戰不殆 (지피지기 백전불태)

상대을 알고 나를 알면 백 번을 싸워도 위태롭지 않다는 의미입니다.

부동산 투자로 잃지 않고 오랫동안 살아남으려면 가장 먼저 이 말을 적용해봐야 합니다.

우리가 알아야 할 상대는 부동산 시장 상황입니다.

1. 부동산 시장 상황

잃지 않는 투자를 하기 위해서 필요한 기준 '저환수원리'를 배웠었죠.

이 중에서도 저평가, 즉 싸게 사는 것이 가장 중요한 일입니다.

그렇다면 '현재 시장은 투자할만 시장인가?' 라는 말은

'현재 시장은 싼가? 아니면 비싼가?' 라고 볼 수 있습니다.

너나위님께서 현재 수도권, 지방 부동산 시장 상황을 진단해 주시면서

현재 어떤 지역에 어떤 물건이 싼지, 그리고 어떤 전략으로 접근해야 할지 알려주셨습니다.

저는 사실 그동안 빨리 1호기 투자를 하고 싶다는 생각에 매수만 고민해 봤지

매도에 대해 큰 고민을 해보지 않았던 것 같습니다.

그런데 어떤 물건은 적당히 팔아서 수익을 내고 더 좋은 지역으로 갈아타야 하기도 하고,

어떤 물건은 팔지 않고 계속 가져가야 하는 것들도 있다는 걸 깨달았습니다.

현재 시장에서 적당히 팔아서 수익을 볼 수 있는 것들은 대부분 싸다고 합니다.

그리고 팔지 않을 것들은 싼 것과 비싼 것이 뒤섞여있다고 합니다.

이런 것들을 구분하려면 이제 나의 상황도 잘 파악해야 하겠죠.

2. 나의 상황

나의 상황을 파악한다는 것은 '현재 나는 투자할 수 있는 사람인가?'를 판단해야 합니다.

투자할 수 있는 사람이 되기 위해 먼저 아래 네 가지를 갖춰야 합니다.

1. 높은 투자 이해도
2. 확고한 투자 기준/행동
3. 종잣돈
4. 안정적 환경 (회사, 가정)

지금 바로 투자를 하려면 어느 한 가지도 부족해서는 안 됩니다.

너나위님의 이 말씀을 듣고 저는 과연 아는대로 행동하고 있는지 되돌아보았습니다.

월부에서 배운 것처럼 앞마당을 한 달에 하나씩 늘리고 있는가?

정말 제대로 된 앞마당을 만든 게 맞나?

앞마당을 만들면서 내가 행동하지 않은 것은 뭐지?

이런 질문들을 저 스스로에게 해보니 무엇이 부족한지 답을 얻은 것 같습니다.

월부에서 배운 지역을 알아가는 과정은

분위기 임장 - 단지 임장 - 매물 임장으로 이어지는 임장 단계와

입지 분석 - 단지 분석 - 비교평가로 이어지는 임장보고서의 단계를 거치게 됩니다.

그런데 저는 비교평가가 아직 어려운 것 같다고 느껴지는데요.

왜 그런지 생각을 해보니까 분위기 임장, 단지 임장에는 시간과 에너지를 많이 쏟는 반면에

매물 임장은 상대적으로 많이 부족했던 것 같습니다.

그래서 지역을 입체적으로 파악하는 데 부족한 부분이 있었고,

비교평가를 하면서도 어려움이 느껴졌던 게 아닐까 싶습니다.

이렇게 부족한 부분을 하나씩 파악하고, 다음 앞마당을 만들면서 보완해 나가도록 해야겠습니다.

적용할 점

1. 1~2주차에 배웠던 한 달 일정대로 행동하고 있는지 점검해보자.
2. 매물임장 횟수를 더 늘리고, 반복하자.

Part 2. 핵심 개념

너나위님께서 강조하시는 부동산 투자의 핵심 개념은 다음 세 가지입니다.

1. 잃지 않는 투자
2. 저평가 판단
3. 내게 맞는 투자

투자 시장에서 오래 살아남으면서 목표를 달성하기 위해 반드시 필요한 개념입니다.

잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 투자 시나리오와

절대적/상대적 저평가를 판단하는 방법,

그리고 각자의 상황에 맞는 투자 전략까지 모든 것들을 아주 자세하게 알려주셨습니다.

특히 절대적 저평가와 상대적 저평가라는 개념이 인상깊었는데요.

경기침체나 불황 등의 이유로 시장 전체가 가치 대비 싼 절대적 저평가가 있고,

얘가 쟤보다 더 좋은데 가격이 더 싸네? 라는 생각이 드는 상대적 저평가가 있습니다.

결국 저평가를 판단한다는 것은 아는 지역과 아는 단지가 많아야 제대로 할 수 있습니다.

제대로 아는 지역을 꾸준히 늘려나가고, 나의 상황에 맞는 물건에 투자하면서

실력을 쌓아가다보면 수익은 자연스럽게 따라올 것이라고 생각합니다.

너나위님께서도 모든 지역과 단지를 외우고 있을 정도로 열심히 하셨기 때문에

지금의 자리에 오를 수 있었다고 말씀하셨습니다.

단지 이름만 말해도 그 지역의 특징과 주변 상황까지 말씀하시는 모습이 신기하기도 했지만

그동안 얼마나 많은 시간을 들이고 얼마나 노력하셨을지 상상조차 할 수 없을 것 같습니다.

너나위님의 돈을 넣으면서 직접 배우고 깨달으신 것들을

이렇게 앉아서 배울 수 있다는 게 참 행복인 것 같습니다.

배운 것들을 아는 데서 그치지 않고, 반드시 행동으로 옮겨서 결과를 낼 수 있도록 꾸준히 노력하겠습니다.

적용할 점

1. 매달 1회 PIR, 전세가율을 트래킹하면서 시장 상황이 어떤지 점검하자.
2. 최소한 6개월에 한 번씩은 수도권 앞마당을 늘리자.