경기도 부천시 역세권 구축 vs 비역세권 신축 비교

부동산Q&A
24.02.06

안녕하세요. 긍정몬이라고 합니다.

1월 실준반에서 부천시 앞마당을 만들었고,

비교평가를 하는 중에 궁금한 점이 생겨 문의드립니다...!!

7호선 역세권 구축(상동)과 비역세권 신축(옥길) 어디 쪽의 선호도가 더 높을지 비교평가 및 검증을 해봤는데요.

상동의 진달래 효성(02/708)과 옥길동의 베르디움(17/1420)을 비교해봤는데요.

■ 교통 (강남접근성) : 진달래효성 >> 베르디움

아침 출퇴근 시간으로 강남까지 접근성을 계산해봤는데, (네이버길찾기 기준)

1시간7분과 1시간10분으로 걸리는 시간이 비슷하게 나왔습니다.

하지만 옥길동은 무조건 버스를 통해 나가야하고 정시성 등을 고려했을 때

7호선 상동 쪽 강남 접근성이 훨씬 좋다고 생각했습니다.

■ 학군 : 진달래효성 > 베르디움

신혼부부의 선호도가 옥길동 쪽이 압도적으로 좋은 것으로 생각했고,

초등학교 선호도도 좋지만 중/고등학교 학군이 상동에 비해 약하다고 판단했고

입시 학원도 상동 학원가가 압도적으로 좋아 대중적인 선호도로 봤을 때,

진달래 효성이 더 낫다고 생각했습니다.

■ 환경 : 진달래효성 < 베르디움

상동역 상권 물론 크게 좋지만 (현백/롯백/홈플러스/세이브존 외 다수 상권)

유해시설도 같이 동반하고 있고, 차량 이동도 많고

외곽 순환도로 근처 단지들은 소음공해 등도 있는 반면에,

옥길동은 연식/균질성이 좋고 스타필드 등 환경이 깔끔하고 좋다고 생각해서

베르디움이 더 낫다고 생각했습니다.

결론적으로 종합해봤을 때, 환경/연식은 좋지만

중/고등 입시 학군 + 수도권에서 가장 중요한 교통이 훨씬 나은 진달래 효성이 낫다고 판단했습니다.

아실로 검증을 해보니... 옥길호반베르디움 전고점이 훨씬 높게 보이는 것으로 나왔습니다.

현재는 두 단지 가격이 거의 동일하구요....

최근 유튜브에서 새벽보기님이 앞으로 연식/환경에 중요성이 더 커질 것이다 언급하셨고,

수도권에서 신축이 귀한 만큼 선호도 있을 것으로 판단되지만...

땅의 가치는 상동 쪽이 더 있는 것 같은데,

연식이 조금 빠짐으로 옥길베르디움의 가치가 진달래효성과 비슷해진건지

아니면 전고점이 훨씬 높은 옥길베르디움이 진달래효성과 비교했을 때 저평가 된건지

궁금합니다....!!

소도쿠

24. 02. 06. 03:33

안녕하세요 긍정몬님 :) 부천을 상세하게 살펴보고 계시군요! 남겨주신대로 상동은 상대적으로 연식은 떨어지지만 교통, 환경, 학군 등의 입지 요소가 옥길에 비해 더 낫다고 할 수 있고 옥길은 신규 택지로서 상품성(연식, 주거 환경 등)이 뛰어난 모습을 보이고 있습니다. 이에 대해 제 생각을 몇 가지 남겨보겠습니다. 1. 교통과 학군이 연식을 뛰어넘을 정도로 압도적인가? 분명 7호선을 이용할 수 있다는 점, 학원가를 형성하고 석천중이라는 인근에서 가장 선호하는 학교에 갈 수 있다는 점은 메리트입니다. 하지만 강남까지 도어 투 도어로 1시간이 넘어가기 때문에 교통이 압도적이지 않다는 점, 상동 학원가와 석천중이 인근 수요까지 끌어당길 정도로 압도적인 학군이냐에 대해서는 조금 더 생각해 볼 필요가 있습니다. 2. 생활권에서의 위상 상동 생활권에서 진달래효성을 대장 단지라고 말하긴 어렵지만, 옥길 생활권에서 대장은 호반베르디움이라고 할 수 있습니다. 생활권에서 대장이 갖고 있는 힘은 분명히 있다고 생각합니다. 그 생활권에서 가장 가고 싶은 단지라는 이야기이니까요. 이런 부분이 상승장에서 시세 반영됐으리라 생각합니다. 3. 하락장에서 가격이 비슷해진 부분 전고점을 기준으로 얼마나 빠졌냐에 따라 그 단지의 절대적 저평가를 유추해 볼 수 있습니다. 전고점이 1억 이상 차이 나는데 비슷한 시세를 형성하고 있다면 옥길이 조금 더 저평가 됐다고 볼 수도 있을 것 같습니다. 다만, 시야를 넓혀 더 저평가 된 단지가 없는지는 생각해 볼 필요가 있을 것입니다. 여기에 매가는 비슷하지만 실거주 가치를 나타내는 전세가는 1억 정도 차이를 보인다는 점에서 더더욱 옥길호반이 조금 더 저평가 된 구간이라고 생각합니다. 4. 연식/환경에 대한 부분 누구나 서울에 살고 싶어하지만, 서울 신축은 비싸고 오래된 곳은 너무 낙후됐기 때문에 경기도 택지로 빠져나가는 인구가 많아지고 있습니다. 그만큼 입지를 떠나 거주 환경을 점점 중시하게 되는 것 같습니다. 옥길 택지는 부천에 몇 안되는 신축 택지로 선호도가 굉장히 높고 부천 아이들이 다 모여 있는 것 같은 느낌을 줄 정도로 아이들이 많습니다. 물론 교통이 불편한 가운데 연식이 오래 되면 그 사이에 생긴 다른 신규 택지로 수요가 빠져나갈 순 있겠지만 당분간은 그 힘을 유지할 수 있을 듯 합니다. 수도권에 입지 요소가 가장 중요하긴 합니다만, 같은 값이라면 어디에 살고 싶을 지 생각해 볼 필요가 있겠습니다.