경기도 부천시 역세권 구축 vs 비역세권 신축 비교

소도쿠 : 안녕하세요 긍정몬님 :) 부천을 상세하게 살펴보고 계시군요! 남겨주신대로 상동은 상대적으로 연식은 떨어지지만 교통, 환경, 학군 등의 입지 요소가 옥길에 비해 더 낫다고 할 수 있고 옥길은 신규 택지로서 상품성(연식, 주거 환경 등)이 뛰어난 모습을 보이고 있습니다. 이에 대해 제 생각을 몇 가지 남겨보겠습니다. 1. 교통과 학군이 연식을 뛰어넘을 정도로 압도적인가? 분명 7호선을 이용할 수 있다는 점, 학원가를 형성하고 석천중이라는 인근에서 가장 선호하는 학교에 갈 수 있다는 점은 메리트입니다. 하지만 강남까지 도어 투 도어로 1시간이 넘어가기 때문에 교통이 압도적이지 않다는 점, 상동 학원가와 석천중이 인근 수요까지 끌어당길 정도로 압도적인 학군이냐에 대해서는 조금 더 생각해 볼 필요가 있습니다. 2. 생활권에서의 위상 상동 생활권에서 진달래효성을 대장 단지라고 말하긴 어렵지만, 옥길 생활권에서 대장은 호반베르디움이라고 할 수 있습니다. 생활권에서 대장이 갖고 있는 힘은 분명히 있다고 생각합니다. 그 생활권에서 가장 가고 싶은 단지라는 이야기이니까요. 이런 부분이 상승장에서 시세 반영됐으리라 생각합니다. 3. 하락장에서 가격이 비슷해진 부분 전고점을 기준으로 얼마나 빠졌냐에 따라 그 단지의 절대적 저평가를 유추해 볼 수 있습니다. 전고점이 1억 이상 차이 나는데 비슷한 시세를 형성하고 있다면 옥길이 조금 더 저평가 됐다고 볼 수도 있을 것 같습니다. 다만, 시야를 넓혀 더 저평가 된 단지가 없는지는 생각해 볼 필요가 있을 것입니다. 여기에 매가는 비슷하지만 실거주 가치를 나타내는 전세가는 1억 정도 차이를 보인다는 점에서 더더욱 옥길호반이 조금 더 저평가 된 구간이라고 생각합니다. 4. 연식/환경에 대한 부분 누구나 서울에 살고 싶어하지만, 서울 신축은 비싸고 오래된 곳은 너무 낙후됐기 때문에 경기도 택지로 빠져나가는 인구가 많아지고 있습니다. 그만큼 입지를 떠나 거주 환경을 점점 중시하게 되는 것 같습니다. 옥길 택지는 부천에 몇 안되는 신축 택지로 선호도가 굉장히 높고 부천 아이들이 다 모여 있는 것 같은 느낌을 줄 정도로 아이들이 많습니다. 물론 교통이 불편한 가운데 연식이 오래 되면 그 사이에 생긴 다른 신규 택지로 수요가 빠져나갈 순 있겠지만 당분간은 그 힘을 유지할 수 있을 듯 합니다. 수도권에 입지 요소가 가장 중요하긴 합니다만, 같은 값이라면 어디에 살고 싶을 지 생각해 볼 필요가 있겠습니다.

부동산신령 : 저도 어제 월부상담소 보면서 궁금했던 내용인데 상세하게 풀어주셔서 감사합니다 긍정몬님:)

늘배 : 좋은 질문 감사합니다 긍정몬님

봉실즈 : 저도 궁금했던 것인데 정리가 굉장히 깔끔합니다!

진심을담아서 : 안녕하세요 긍정몬님 ^^ 상세한 질문으로 읽기만해도 공부가 되는 것 같습니다 감사합니다 ^^ 저도 이런 고민을 한 적이 있었는데 당시 제가 했던 생각을 적어보도록 하겠습니다 :) 부디 도움이 되면 좋겠습니다. 1. 땅의 가치 vs 연식의 힘 - 비슷한 땅이라면 '연식 좋은 단지'가 '몰려'있는 게 파워가 더 강하다고 볼 수 있습니다. 이런 특징은 옥길 뿐만아니라 덕양구에 있는 도래울 마을이라던가 구리에 있는 갈매 신도시에서도 발견할 수 있었습니다. 옥길/도래울/갈매 모두 교통이 좋다고 할 수는 없지만 위치 자체가 매력적이기에, 비슷한 '위치'라면 연식 좋은 단지가 몰려있는 게 사람들이 더 좋아하고 돈도 더 내려고 하는 모습입니다. 이를 통해 땅의가치는 조금 더 광범위하게 봐야하는 것을 저는 배웠습니다. 2. 연식의 조금 빠짐으로 가치가 비슷해진 것은 아닙니다^^ 통상 많이 오른 게 많이 빠지는 현상이 있기때문에 많이 빠진 것으로 보입니다. 3. 저는 베르디움이 더 저평가라고 볼 수도 있을 것 같습니다. 단순히 전고점 때문이 아닌, 베르디움의 사는 사람들의 수준이 높을 뿐만 아니라 선호도 자체도 강하다는 생각 때문입니다. 전고점을 보면서 참고하시되 긍정몬님이 발로 밟으며 느낀 점도 반영해보시면 좋겠어요 ^^ 그리고 '진달래효성이 과연 옥길의 환경연식을 학군적 이유로 뛰어넘을 수 있을까?' 도 고민해보시면 좋겠습니다 :)

빈세니 : 안녕하세요 긍정몬님, 부천의 선호도에 대한 비교 중에 궁금한점을 문의하셨네요. 말씀해주신 부분을 보니 각 입지요소에 대해서 잘 파악하신 것 같습니다. :) 진달래 효성은 학군과 교통차원에서 사람들이 선호하는 곳입니다. 옥길 베르디움은 신축이라는 이점과 택지의 환경을 갖추고 있죠. 내가 거주민이라고 생각하면 서울로 7호선을 타고 출퇴근하는 사람의 경우는 옥길 베르디움보다 효성이 더 선호되는 단지일 수 있고 '나는 신축에서 살고 싶어' 라고 하는 사람은 베르디움을 선택할 수 있습니다. 이 말은 즉, 각 선호요소가 반영되어서 가격이 만들어졌다고 생각하시면 됩니다. 현재는 전고점이 더 높았던 옥길 호반베르디움이 더 저평가되었다고 생각하는데요. 두 군데를 단지임장 하시고 매물임장까지 해보시면 느껴지실 거예요. 옥길 호반 베르디움이 가격은 더 낮게 형성되어 있지만 이곳에 사는 사람들도 진달래 효성 못지 않은 수준이라는 것을요. 그리고 새벽보기 튜터님께서 말씀하신대로 신축의 힘을 무시할 순 없을 것 같습니다. 여기서 더 제안드리고 싶은 것은, 이렇게 선호도를 비교해보고 저평가인지를 확인해보면서 투자로 연결시키는 부분까지 하시면 좋을 것 같습니다. '그래서 내가 이 투자금이 있다면 이곳에 투자할 것인가? 여기보다 더 선호되는 입지좋은 단지는 없을까' 라고 스스로 질문해보면서요. 긍정몬님의 비교평가를 응원합니다 :)

험블 : 안녕하세요 긍정몬님 :) 저 역시도 교통 및 학군 인프라가 좋은 상동과 연식이 좋은 옥길에 대해 정말 많이 고민하는 부분이라 질문이 너무 공감됩니다! 교통,학군,환경 등 주요 입지요소를 바탕으로 저평가를 판단해나가는 과정 또한 배우신대로 하고 계신 것 같아 저 역시도 이 질문을 통해 많이 배우게 되네요. 먼저 답변주신 분들의 의견에 저도 전적으로 공감하고 있습니다. 여기에 추가로 저는 '그래서 부천 사람들은 어디에 더 살고싶어하지?' 라는 부분에 대해 고민해보셨으면 해요. 제가 느낀 부천은 '신축'에 대한 열망이 굉장히 강했습니다. 실제로 상동에서 매물을 볼 때 일루미스테이트가 입주하던 시점이었는데 일루미로 이사하기 위해 집을 내놓은 경우도 적지 않게 보면서 신축에 대한 니즈를 많이 느꼈습니다. 상동의 학군/교통적인 요소가 연식을 포기할만큼 강력한 요소인가에 대해 고민해보기도 했구요! 이런 부분들을 두루두루 살펴보시며 현재의 부천 사람들은 어디에 더 살고 싶어하는지 고민해보시길 추천드려요! 어떤 생각도 일반화할 수 없고 저마다의 가치에 대한 가중치가 다르기에 투자엔 정답이 없다고 하는 것 같습니다. 하지만 이런 가치있는 고민들이 우리를 점점 더 성장하게 만든다고 믿고 있어요! 긍정몬님 좋은 질문 남겨주셔서 감사합니다 :)