일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 보면, 부동산 경기 변동 흐름이 보입니다!

국내에 1주택을 소유한 1세대가 기존주택을 양도하기 전에

신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서,

기존주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고

신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하는 경우

1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세가 적용됩니다.

(단, 이 때에 기존주택은 2년 이상 보유한 상태여야 하며,

2017.08.03 이후 취득 당시 조정지역 내 주택이었다면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다.)

이를 일시적 1세대 2주택 비과세 특례(= 대체취득 비과세 특례) 규정이라고 합니다.

그런데 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받기 위한 요건 중

기존주택 양도기한이 최근 몇 년 동안에 수차례 변경되어 왔습니다.

그러다 보니 많은 분들이 헷갈려하시곤 합니다.

그동안 기존주택 양도기한이 어떻게 변해왔는지 그 연혁을 살펴보겠습니다.

위 표는 그동안 기존주택의 양도기한이 어떻게 변경되어 왔는지를 정리한 표입니다.

(출처: 2023 주택과 세금, 국세청)

과거 2018.09.13까지는 기존 주택의 양도기한은 3년이었습니다.

그러다가 집값이 상승하고 다주택자에 대한 규제를 강화해 나가면서,

2018.9.14 이후부터, 기존주택이 조정대상지역 내에 있는 상태에서

조정대상지역 내에 신규 주택을 취득한 경우에는

신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 양도해야 비과세가 적용되었습니다.

그 이후로도 집값이 계속해서 과열 양상을 보이며 상승하자

정부에서는 추가적인 주택 규제 방안을 계속해서 발표했고

일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정 역시 그 요건이 더욱 까다로워졌습니다.

2019.12.17 이후부터, 기존주택이 조정대상지역 내에 있는 상태에서

조정대상지역 내에 신규주택을 취득하는 경우에는

신규주택 취득일로부터 1년 이내에 세대 전원이 신규주택으로 이사 및 전입신고를 마쳐야 하고,

신규주택 취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세가 적용되었습니다.

양도기한이 1년으로 굉장히 촉박해진데다가 세대 전원이 이사 및 전입신고해야 하는 요건까지 있어

2019.12.17 이후로는 일시적 1세대 2주택 요건을 맞추기가 쉽지 않았습니다.

이후 집값이 하락하는 모습을 보이자

2022.5.10 이후 양도분부터 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우

신규주택 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면

비과세가 적용되는 것으로 그 요건이 완화(도기한 : 1년 → 2년)되었고,

그 이후로 경기침체가 우려될 정도로 집값 하락이 지속되자,

2023.1.12 이후 양도분부터는 기존주택과 신규주택이 조정대상지역 내에 있는지 여부에 관계없이

신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택 양도 시

(단, 2018.09.14~2019.12.16 중 조정지역 내 기존주택 & 조정지역 내 신규주택 취득분: 2년)

일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있게 요건이 완화되었습니다.

해당 규정이 현재까지 이어지면서, 지금은 조정대상지역 여부에 관계없이

3년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 적용이 가능합니다.

2018년 9월부터 신규주택 양도기한이 3년 → 2년 → 1년 → 2년,

그리고 현재에는 다시 3년으로 되돌아온 것입니다..

세법 중에서도 특히 주택 양도세의 경우에는

시장 상황이나 정부 정책에 영향을 많이 받는다고 볼 수 있습니다.

주택 시장 경기가 지나치게 과열된다 싶을 때는

이를 가라앉히기 위해 비과세·감면 혜택은 줄이고 규제를 늘리는 방식으로,

반대로 주택시장 경기가 지나치게 침체된다 싶을 때는

이를 활성화시키기 위해 규제를 풀고 비과세·감면 혜택을 늘리는 방식으로

주택 양도세 규정이 정책 목적상 활용될 수 있습니다.

이처럼 주택 양도세 규정은 부동산 경기와 정부 정책에 따라 변할 수 있으므로,

평소에 관심갖고 지켜본다면 도움이 되실 거라 생각됩니다.

이 외에 일시적 1세대 2주택 비과세 규정 관련해서, 많이 문의하시는 질문 몇 가지만 추려 공유드립니다.

함께 알아두시면 좋을 것 같습니다!

Q. 일시적 1세대 2주택 요건 중 '1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하는 경우'란,

기존주택이 1주택이 된 날부터 1년 이상이 지난 후를 의미하나요?

A. 기존주택 취득한 날부터 1년 이상 지난 후를 의미합니다.

만약 A주택(기존주택)을 1년 이상 보유한 후 B주택을 샀다가 다시 양도하여 A주택만 남은 상태에서,

곧장 C주택(신규주택)을 취득하더라도 기존주택(A주택) 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후에

신규주택(C주택)을 취득한 경우에 해당하므로 일시적 1세대 2주택 비과세 적용이 가능합니다.

(다른 요건은 모두 충족한다고 전제)

Q. 기존주택 비과세 적용받은 후, 신규주택 양도하면 비과세 받을 수 있나요?

A. 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 기존주택을 양도하여 일시적 1세대 2주택 비과세 적용받은 후,

남은 신규주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 양도하면 비과세 적용 가능합니다.

Q. 1세대 1주택 비과세 보유 요건은 최종 1주택을 보유한 날부터 2년 이상 보유해야 하나요?

A. 취득일부터 양도일까지의 보유기간이 2년 이상이면, 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

과거에는 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 재계산하는 규정이 있었으나,

2022.05.10 이후 폐지되었습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

- 김철종 세무사(아이언벨)

https://blog.naver.com/semugonggan

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