성남시 분당구 서현동 시범단지 한양아파트, 삼성한신아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 57조 고라파312312]

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Ⅰ. 아파트 기본 정보

1. 시범단지 한양아파트 (시범 3단지)

2. 시범단지 삼성한신아파트 (시범 1단지)

Ⅱ. 위치(지도)

Ⅲ. 입지 평가

1. 직장 [S]

성남시 분당구 종사자수 304,421명 / 사업체수 32,971개 

→ 종사자수 30만 명 이상: S등급

2. 주요 업무 지구로 가는 교통 [A]

강남 40~50분 / 여의도 1시간 10분~1시간 30분 / 시청 1시간~1시간 15분

→ 강남 30분 초과 ~ 1시간 이내: A등급

→ 부도심(여의도, 시청)으로 가는 1시간 이상 걸려서 조금 아쉬움

→ 그러나 판교 접근성이 완전 좋음

1) 강남역: 약 40~50분

2) 여의도역: 약 1시간 10분~1시간 30분

3) 서울시청역: 약 1시간~1시간 15분

3. 학군 [S]

1) 단지 '내' 학교

- 한양: 서현고

- 삼성한신: 서현초

2) 배정 중학교 및 학업성취도

- 한양: 서현중 95.4 [S] / 수내중 96.2 [S]

- 삼성한신: 서현중 95.4 [S] / 송림중 92.7 [A]

→ 95% 이상 서현중, 수내중: S등급 / 90% 이상 ~ 95% 미만 송림중: A등급

3) 학원가 분포

4. 환경 [S]

1) 백화점: 판교 현대백화점, 서현역 AK플라자, 수내역 롯데백화점

→ 백화점 2개 이상: S등급

2) 대형마트: 야탑 홈플러스, 판교 롯데마트

→ 도보 이동 가능한 대형마트는 없지만, 단지 내 상가에 가게가 여러 개 있음

5. 공급 [A]

성남판교대장A-10BL 신혼희망타운 2024. 9. / 1,123세대

분당구 인구수(2023년 8월 기준): 474,510명

적정수요: 474,510 X 0.005(0.5%) = 약 2,373명

→ 입주 예정 1,123세대는 적정수요 2,373명 이내에 들어옴: A등급

Ⅳ. 관심 평수 별 기본 정보

1. 한양 24평 & 33평(A, B타입)

1) 한양 24평

- 공용: 80.41㎡ (24.32평) / 전용: 59.13㎡ (17.88평)

- 복도식

- 동 분포: 326, 327 → 서현역 쪽이면서 중앙공원 쪽

2) 한양 33평

- A타입 공용: 110.99㎡ (33.57평) / 전용:84.93㎡ (25.69평)

- B타입 공용: 111.07㎡ (33.59평) / 전용:84.99㎡ (25.7평)

- A타입: 계단식 / B타입: 복도식 → ?????????

- 동 분포: 316, 323, 325 (좌우 사이드 라인은 A타입, 중간 라인은 B타입) → 중앙공원 반대쪽 (삼성한신아파트 쪽)

2. 삼성한신 22평 & 32평

1) 삼성한신 22평

- 공용: 73.4㎡ (22평) / 전용: 59.99㎡ (18평)

- 계단식

- 동 분포: 118~120, 101~105 → 이매동 쪽 라인에서 맨 앞쪽, 맨 뒤쪽

2) 삼성한신 32평

- 공용: 107.44㎡ (32.44평) / 전용: 84.69㎡ (25.61평)

- 계단식

- 동 분포: 106, 107, 112~117, 121~124, 126, 128, 130 → 단지 내 대부분을 차지

Ⅴ. 과거 10년·현재 가격 & 수익률 분석

예시) 한양 24평

1) 최근 1개월 평균 실거래

- 매매: 10억5천5백

- 전세: 5억2천

- 전세가율: 49.3%

2) 최고 실거래가(2022.10.): 매매 12억5천 / 전세 4억2천

3) 최저 실거래가(2013.8.): 매매 3억5천 / 전세 2억7천

▶ 수익률 분석

1) 10년 내 고점(2022.10.) 매입 시

- 수익: 10억5천 - 12억5천 = -2억

- 투자금: 12억5천 - 4억2천 = 8억3천

→ 수익률: (수익 / 투자금) X 100 = (-2억 / 8억3천) X 100 = -24%

2) 10년 내 저점(2013.8.) 매입 시

- 수익: 10억5천 - 3억5천 = 7억

- 투자금: 3억5천 - 2억7천 = 8천

→ 수익률: (수익 / 투자금) X 100 = (7억 / 8천) X 100 = 875%

→ 연수익률: 87.5%

Ⅵ. 임장 사진 (2023. 9. 9.)