지금 서울 수도권 투자하려면 최소 '이 정도' 까지는 모아야 합니다!

안녕하세요

금요일의 센쓰입니다 :)

서울 수도권에 기회가 온다고는 하는데..

기회가 언제쯤 올 수 있을지,

지금 투자금은 얼마나 들어가는지

잘 몰라서 답답한 부분들이 많지 않으셨나요?

그래서 지금 현재 서울 수도권을 중심으로

얼마 정도의 가격대를 보이고 있고

투자금이 얼마 들어가는 시장인지

한 눈에 보는 방법을 알려드리고자 합니다

정말 쉽고 간단한 방법이니

잘 따라와주세요

<서울 투자 사분면> 서울 수도권 가격 & 투자금 한눈에 보기

작년 초에 지방 전체 시장의 흐름을 읽는 방법으로

지방 투자 사분면이라는 것을 말씀드린 바 있습니다

그런데 서울 수도권은 전세가율과 공급으로

딱 설명하기는 어려워서 어떻게 하면 서울 수도권 시장을

한 눈에 보이게 할 수 있을까 고민을 많이 했었습니다

그러던 중 서울 군별로 투자금 범위가 나뉘는것을 보면서

매매가와 전세가율을 이용해 시장을 표현할 수 있겠다 싶어서

지금 현재 서울 수도권의 가격과 투자금을

사분면을 이용해 한 장으로 표기해보려고 합니다

우선 서울 수도권의 각 지역별 중위매매가*와

전세가율 데이터를 가져와서 두가지 데이터를 통해

중위 투자금을 계산했습니다

평균이 아닌 중위매매가를 사용한 이유는

편차가 큰 서울에서의 평균의 오류를 줄이기 위함입니다

(*중위매매가 = 매매가의 전체 표본을 순서대로

나열했을 때 정중앙에 위치한 가격)

<서울 수도권 가격 표>

이 데이터를 바탕으로

가로축은 중위가격 / 세로축은

전세가율인 사분면 위에 올리면 다음과 같이

사분면이 그려지게 됩니다

그리고 다음으로 매매가&전세가율을 이용해

투자금도 함께 표시해줍니다

여기까지 정리가 되면 이제 한 장 정리가 끝났습니다

이 마지막 한 장만 참고해도 좋습니다

이 사분면이 의미하는 바는 다음과 같습니다

1) 현재 2군의 중간 가격대는 10~12억대

   투자금 약 5~6억이 필요하고

   4군의 수지구는 6~7억,

   투자금 약 2.5억대구나라는

   대략적인 금액대를 파악하면서

   서울 수도권의 가격대를 확인할 수 있습니다

2) 2,3사분면에 위치한 지역들은 비교적 낮은

   절대가와 투자금으로 접근해볼 수 있는 지역들이고

   4사분면에 위치한 지역들은 높은 절대가와 투자금으로

   접근해볼 수 있는 급지가 높은 지역들입니다

3) 중위 가격인만큼 그 지역의 평균 정도 되는 단지들이

   "이정도 가격과 투자금을 보일 수 있겠다"라는

것을 확인하는 장표입니다

4) 가장 정확한 것은 단지/물건 개별 확인을 하는 것이지만

   현재 서울 수도권을 투자로 어떻게 접근할 수 있는지

   금액대를 파악하는 데 있어 감을 잡을 수 있게 됩니다

좀 더 직관적으로 비교해 보기 위해,

상승세가 잠시 주춤했던 2019년과 비교를 해보면

현재의 시세의 흐름이 어떻게 바뀌었는지 비교해볼 수 있습니다

2019년(좌측) vs 2024년(우측) 비교

왼쪽이 19년의 서울 투자 사분면이고 오른쪽이 현재입니다

2019년에는 1군의 송파/과천이

투자금 5~6억대로 들어온 반면

현재, 2024년에는 1군은 투자금이 8억대가 넘어가고,

2군 투자금이 5~6억대에 들어옵니다

그리고 가장 눈에 띄는 것은, 4~5군의 포지션인데요

19년도에 2,3사분면에 있는 지역들인 강동구를 2억대의 투자금으로

그리고 용인수지 및 평촌의 지역들을 1억대 혹은

그 미만의 투자금으로 접근할 수 있었습니다

지금과는 확연히 다른 시장 분위기였네요 ㅎㅎ

이처럼 시장 흐름의 변화를 한 눈에 비교도 가능합니다

서울 투자 사분면을 통한, 앞마당 흐름 파악 방법

다시 사분면으로 돌아와서

지금까지는 큰 틀로

서울 수도권을 파악을 했다면

사분면 중 나의 앞마당인 지역들을 어떻게

깊게 지켜볼 수 있을지에 대한 부분인데요

현재 4사분면에 위치한 성동구를 예시로 살펴보면

중위 매매가는 12.5억, 투자금은 6억이었습니다

현재 호가를 기준으로, 성동구 전체 단지들을

가격대로 줄을 세워봤을 때,

래미안 하이리버(12) 59타입의 호가가

12억 / 6.7억으로 딱 중간에 위치하게 됩니다

래미안 하이리버 단지는

메인 3호선이 아닌 5호선에 가까이 위치하고

다소 언덕이긴 하지만, 연식이 괜찮고

브랜드인 단지이기에 선호도도 높아 성동구 내에서

평균 이상의 입지가치를 보이는 단지입니다

그러면 이제 실제 중위 가격대를 보이는

단지를 확인했으니,하급 생활권의 단지도

함께 살펴보면서 아래 가격 범위도 함께 확인 해 봅니다

성동구 내 하급 생활권인 응봉 신동아(96)의

현재 호가는 7.4억 / 4억으로

투자금은 약 3.5억 선인것을 확인해봅니다

그리고 마지막으로 상위 가격대의 단지도 보면서

상위 가격대 & 투자금 범위도 살펴봅니다

성동구 내 상급 생활권인 래미안 옥수리버젠(12)의

84타입 현재 호가는 17.5억 / 10억으로

투자금은 약 7.5억 선인것을 확인해봅니다

중~하위와 가격 차이가 많이 나는 편이네요

그러면 이제 사분면 중에서 성동구에 대해

깊게 알아본 결과, 다음과 같이 정리할 수 있습니다

1) 성동구를 포함한 2군 지역들은

중위 매매 12억 / 투자금 6억정도의 가격 시세를 보이고 있고

2) 성동구에서는 래미안 하이리버 정도 되는 단지들이 현재

평균 12억 / 6억 선이며, 성동구 내에서 평균 이상의 단지를

매수하려면 현재 6억 정도의 투자금이 필요할 수 있다

3) 선호도가 낮은 응봉 생활권의 신동아 단지까지 눈을 낮춰 내려오면

호가는 7.4억 / 4억 선이며 투자금은 약 3.5억이 필요하고

4) 선호도가 높은 옥수 생활권의 준신축 단지의

84타입 호가는 17.5 / 9.5, 59타입 호가는 14.5 / 7.5

투자금 약 7~8억이 필요하다

4) 현재 성동구를 투자로 접근하려면 3억 이상,

평균 이상의 단지는 5~6억 이상

그리고 상위 단지들은 7~8억 투자금이 필요할 수 있으니

3/5/7억대의 가격대로 큰 틀을 잡고 단지/물건 별로

하나씩 살펴보는것이 필요하다

이렇게 성동구라는 지역에 대해

현재 가격대 &투자금을

큰 틀에서 파악해 볼 수 있습니다

물론 시기와 지역에 따라

단지/물건 마다 가격 차이가 날 수 있고

중요한 것은 투자는 결국 단지/물건으로 하는 것이기에

이렇게 큰 틀에서 보고 바로 결정짓는 것이 아닌

물건 하나하나 상세하게 봐야 합니다

이 사분면을 이용하여 확인할 수 있는 것은

서울 수도권 시장의 큰 흐름 부분이며,

대략적인 가격대와 투자금을 보면서

내가 지금 서울에 투자로 어떻게 접근할지

알아보는 것입니다

이제 막 서울 수도권을 앞마당 만들어 나가거나

만들어야 한다면, 서울 수도권의 전체 시장을 이해하는데

어려울 수 있기 때문에 사분면을 활용하면

현재 시장 흐름을 파악하는데 도움이 됩니다

앞으로 1~2달 주기로 시세 및 지역 현황에 대해

업데이트 하면서 다가오는 수도권 투자의 기회들을

놓치지 않을 수 있도록 도와드리겠습니다

저와 함께 하나씩 살펴보면서

서울 수도권에 투자 꼭 하는 그날까지 응원하겠습니다

<서울 투자 사분면 활용 방법 정리>

1) 사분면에 위치한 지역들의

중위 가격대 & 투자금을 보고

현재 서울 수도권 시장의 흐름을

큰 틀로 이해한다

2) 앞마당인 지역들은

상위 / 중위 / 하위 단지의 가격을

네이버부동산에서 보면서

가격 & 투자금 범위를 본다

3) 앞마당이 없다면,

나의 상황에 맞을 수 있는

(내집마련 / 투자)

지역들을 하나씩 앞마당으로 만들면서

깊게 지역을 공부한다

4) 1~2달에 한 번씩 업데이트 된

내용을 보면서 서울 수도권 시장이

어떻게 흘러가는지 흐름을 파악해보고

다가오는 기회를 잡을 준비를 한다

감사합니다 :)