[부핏]How to 분위기임장

안녕하세요.

부자의 fit 을 갖기 위해 노력하는 부핏 입니다.

지난주가 명절연휴라 대부분 조별로 임장을 시작 못하신 조가 많을텐데요.

1주차과제인 임보 입지파트를 끝내고 지역에대해 이론적으로 익힌상태에서 내일 분위기임장을 앞두고 있습니다.

다들 내일만 기다리고 계시죠?

저희 60조도 조원들 모두 임장을 앞두고 같이 임장루트도 그리고 지역사전조사를 하면서 준비를 하고 있습니다.

지난 1주차와 이번주 2주차 동안 함께해보니 한분 한분 모두 주어진 과제를 너무 잘해내시고,

열정적으로 함께주셔서 조장으로 뭔가 더 조금이라도 도움이 되어 드리고 싶었습니다.

그래서 내일 분위기임장을 앞두고 저희 조원분들 중에 임장을 처음 하시거나 경험이 많지 않으신 분들이 계서서

조금이라도 도움이 되고자 글을 적게 되었습니다.

그리고 지기 17기 동기분들도 분임이 아직 낯선 분들이 계시다면 이 글을 통해 작게나마 도움이 되셨으면 합니다.

" 분위기임장 처음인데 뭘 봐야하지?"

임장의 궁극적인 목적은 "투자"를 잘하기 위해서입니다.

저희가 매달 임장지 1등과 앞마당 1등을 뽑으면서 투자를 하거나 그에 준하는 행동을 하는데요.

예를 들면 내가 차를 사야 하는데, 아는 회사가 GM뿐이면 현재 내 가용자산(투자금)에서 가장 적합한 GM의 차를 살수 있지만, 이것도 GM에 대해서 잘 알고 해당 회사 차량에 대해 정확히 알아야 되겠죠?

그리고 그안에서 차종-배기량-연료종류 등등 매우다양합니다.

그렇지만 내가 아는 차량회사가 많다면 같은가격으로 더 좋은 차를 살 수 있는 확률이 훨씬 커집니다.

그래서 저희는 사는 순간부터 감가가 생기는 자산인 자동차가 아니라 지속적인 우상향을 만들어내는 가치 있는 아파트를 모아가는 과정입니다.

그래서 첫 단추인 분위기임장은 매우 중요합니다.

같이 들어가볼까요?

사전조사

1시간내로 끝내기!

먼저 준비해야할건 임장지에 대한 간단한 이해입니다.



①나무위키

나무위키에는 지역에 대한 역사 지리 지형 경제 생활권 인구 등

지역을 이해하기 좋은 내용들이 쉽고 재밌게 적혀 있습니다.

다들 1주차 과제 하시면서 작성하셨겠지만 중요하다고 생각하는 부분을 간단히 정리해서

임보 개요 파트에 적고 거기에 대한 나의 생각을 첨언해 줍니다.

②분위기임장루트

가보지 않은 현 임장지에 대해 내 머리 속은 지우개처럼 아무 정보가 없지만 우리에겐 지도가 있습니다.

카카오맵이나 네이버지도를 활용해 지역을 전체적으로 보면서 백화점, 주요관공서(시청이나 구청) 나무위키에 나온 지역안에서 중심지나 주요상권 그리고 지적편집도에 나오는 상권 과 호갱노노에 나오는 학원가 그리고 아실에서 보이는 학업성취도 높은중학교가 포함될수 있도록 루트를 만드는데

최대한 하나의 생활권 다보고 다음 생활권 갈수 있도록 만듭니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/5824339

시간적 여유가된다면 생활권별로 대표단지도 하나씩 넣어서 생활권마다 대표단지에 사는 사람들이 어떻게 다른지 비교해보면 좋습니다.

혹시라도 대표단지를 잘 모시르면 아실에서 최근 3개월 실거래가 최고아파트 31-35평에서 300세대이상 아파트로 선정하면 됩니다.

③인구

마지막으로는 임보인구파트의 동별로 세대당인구수와 동별 연령별비율을 확인합니다.

이건 2강에서 게리롱 튜터님이 말씀해주셨는데요, 이를 통해 어느 생활권이 더 선호하는 생활권인지 가설을 세워볼수 있고, 분임을 통해 이를 확인하고 가설과 다른 부분을 나만의 생각으로 정리하면 됩니다.



이 2가지 내용만 파악해도 어느정도 임장지 동별로 인구연령대 구성과 소비력이 높은 30-50대가 거주하는 가족단위가 어느 동네를 선호하는 미리 알아 볼 수 있습니다.

이 작업을 최대한 1시간 이내로 끝내는걸 추천 드립니다.

만약에 1시간을 넘긴다면 일단 내가 한만큼만 하고 임장지로 떠나시고, 다음달에는 꼭 다 하고 간다는 마음으로 하시면되고, 매달 시간이 줄어드는 마법을 보실 수 있습니다.

분위기임장 그럼 뭘 보고 어떻게 봐야할까?

위치, 동네분위기, 사람분위기

이제 임장을 떠나볼까요?

임장도 3가지가 중요하다고생각합니다

① 위치

먼저 위치입니다. 사전손품을 통해 우리들의 머리속에는 지도가 그려져있습니다.

다만 가보지 않았기에 흐릿하게 있는데요. 이를 선명하게 만들어가는 과정입니다.

내가 직접루트를 그리거나 아니면 임장팀장님이 최종 정해주신 루트를 다시 한번 직접 그려봅니다.

그리고 임장 가기전 루트를 수시로 봅니다. 밥 먹기전이나 퇴근 후 지하철에서 등등

실제로 임장지가서도 루트를 발로 밟아가면서 지도를 지속적으로 봅니다.

그리고 현재 위치가 지도상(위쪽을 북향으로 고정 했을때) 에서 어느 위치에 있는지 지속적으로 확인하고,

그렇게 실제 지도와 내 머리 속지도를 일치화하는 작업을 합니다.

분위기 임장 끝나고 나서도 잘 기억이 나지 않는다면.. 걱정마세요!

단지 임장때도 한번 더 가고, 매물 임장때 보고, 그래도 안 남는다면 분임을 한번 더 해줍니다.

왠만하면 첫분임의 역순으로 하는게 좋습니다. 이를 통해 확실하게 지역의 위치와 지리를 알아갑니다.

(왠만하면 지도 안보고 루트대로 가기)모르면 한번 더 가본다는 마음으로 간다면

그만큼 지역을 더 자세히 알아가실수 있습니다. 이 과정이 정말 중요합니다.

② 동네 분위기

두번째 생활권별 분위기 파악입니다.

해당 생활권이 주거지비중이 높은지 그 중에서도 아파트/빌라/오래된주택가/주상복합 등 어떤게 주로있는지 크게 파악하고,

주거지 위주인지

상권 위주인지

공장, 사무실, 공공기관 등 업무지구 위주 인지를 체크합니다.

여기서 유심히 볼건 상권입니다.

크게 사람들이 선호하는 상권인지 비선호 상권인지 나누고 어떤 사람들이 좋아할만한 상권인지 파악합니다.

굉장히 다양하지만 흔히 볼수 있는 몇가지 상권 사례들만 보겠습니다.

1) 선호하는 상권

공실없이 가득찬 가게들이 보이고, 거리에 유동인구가 많다면 소비력이 높은 상권일 확률이 높습니다.

그리고 구성한 가게가 어떤 것들이 있는지 자세히 봐야 합니다.

30 40대 엄마들이 좋아하는상권 - 카페거리/필라테스 요가/의류개인편집샵/등 신도시 느낌나는 상권

학원상권 - 학원은 양과 질을 파악하고(규모와 밀집도 그리고 어떤 종류의 학원있는지-대형학원/특정과목전문학원

등) 다른 지역에서도 학원때매 넘어 올만한 곳인가를 확인하는게 중요합니다.

학원이 밀집도가 약한 동네학원 수준이면 크게 의미를 두진 않습니다.

대규모신축단지상권 - 세대수가 큰 단지가 들어오면 규모에 따라서 상권 규모가 커지는데, 상가들도 가게 자체가 신축에 깔끔하고 이쁜 카페나 레스토랑, 규모가 큰 곳은 대형마트가 같이 들어오는 경우도 있어서 사람들이 선호하는 상권일 확률이 높습니다.

다만 신축상가는 임대료가 비싸서 유동인구가 적으면 유지가 어렵기 때문에 공실이 많은지 체크해야하고, 입주한지 얼마 안됬다면 조금 더 지켜볼 필요는 있습니다.

2) 비선호하는 상권

회식상권 - 술집/노래방/식당/모 등 길거리에 전단지가 가득떨어져 지져분한 유흥상권

어르신 실버상권 - 요양원/보청기/누진다초점/오래된한의원 등 거리에 유독 어르신들이 많이 보이는 상권

조선족상권 - 중국어간판, 양꼬치, 허름해보이는 상가건물, 환전소 등 범죄의도시가 생각나는 상권

상권들을 자세히 보면서 여기는 어느정도 소득수준의 어떤연령대 사람을이 올거 같은지 파악하는게 중요합니다.

연결해서 나중에 단지임장때 여기엔 어떤 단지에서 많이 올지? 생각해 보는것도 좋습니다.

상권은 그 생활권의 소득수준과 연관이 있다고 생각합니다.

③ 사람 분위기+차

사전조사때 동마다 어떤동네가 10대 비중이 많았는지, 60대이상이 많았는지 파악이 끝났는데요.

이제 그걸 실제로 임장을 하면서 알아가면 됩니다.

예를 들어 부산 동래구라면 명륜동이 10대비중이 높았는데 정말 많았는지,

복산동은 60대이상이 절반가까운 비중이였는데, 정말 어르신들이 많은지 다니면서 내가 체크한 데이터를

확인 하는 과정을 거칩니다.

그리고 사람들을 보면서 옷차림 신발 악세서리 유모차 킥보드 화장 머리스타일 등등 보면서 자기가 자신있는 파트를 기준으로 확인을 합니다. 저는 본업이 의류쪽이라 옷을 많이 보는 편입니다.

명품이 많은지, 일반브랜드가 많은지, 보세가 많은지 가격대를 보거나 또는 옷스타일을 통해서 언제 구매한 옷인지 시기적으로 대략 알 수 있어서 소득 수준을 가늠해봅니다.

어르신이 많은 동네인데 단정한 백발에 부티나는 복장과 가방을 가지신 분들이 많다면 주목해서 볼 필요가 있습니다.

자동차에 자신이 있다면 길거리에 다니는 차들이 어떤게 많은지 보는것도 좋습니다.

여러가지 방법으로 자기만의 분류기준을 만들어 앞마당을 하나 하나 만들어 가신다면 데이터가 점점 쌓이면서

분위기 임장때 "이 동네는 소득수준이 높은사람이 많은거 같네? 하면서 그러면 전세가를 받쳐주기 좋은 동네겠구나" 라는 생각이 들면서 다른 앞마당과도 비교해 보시기 좋을거에요.

마지막으로

분임에 어느정도 익숙해 지신다면 임장지를 다니면서 개발호재를 같이 확인해 보시는것도 좋습니다.

개통예정 지하철/ 재개발/ 재건축 등의 시기나 진행사항이나 규모 등을 확인하면서지 더 좋아 질 곳인지

미리 확인 하는 작업도 하신다면 분임의 질을 더 높여 줄거 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다!