열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 31조 샤샤와함께]

[STEP 1] 개요

강의명: 2024 내게 맞는 투자지역 선정하는 법

강의자: 방랑미쉘

강의 수강 완료: 2024. 2. 11.

[STEP 2] 본 것

1) 현재 예산 소득 파악하여 상황에 맞는 투자처 찾기

2) 실전투자 프로세스

① 투자 지역 선정

② 투자 아파트 선정 후 지역 내 아파트 순위 정하기

③ 매물 비교 평가(가격, 입지, 전세가율 등) - 손품, 전화 임장

④ 투자 물건 협상(매수 가격, 잔금 조건)

⑤ 매수 진행, 전세 셋팅, 잔금

⑥ 매도를 위한 지속 점검(입주 물량, 전세가 등)

3) 2024년 현재 부동산 현황 진단

① 2022년 1월 이후 수도권 가격 하락 추세 전고점 대비 매매 15-20%, 전세 20-30% 하락

② 2023년 7월 이후부터 수도권 매매가, 전세가 반등 시작

③ 2024년 1월 일부 매매가 보합세이며, 안정적이지 않음

④ 지방 부동산 시장 전세가 하락폭이 매매가 하락폭보다 큼 매매가 10-20% 하락, 전세가 20-30%

⑤ 2023년 10월 이후 지방 매매가 및 전세가 반등 그러나 수도권 보다 매매가 반등 미비하고 전세가 상승

[STEP 3] 깨달은 것

1) 2024년 현재 부동산 대비 투자 전망

① 수도권 S급>A급>B급>C급 지방 투자 대비 투자금 많이 드나,

전고점 대비 20% 빠진 매매가로 좋은 입지 선정하여 장기보유하면 가치 상승이 기대됨

② 지방 전세가 반등 후 상승 추세에 있기에 소액 투자 기회가 확대되고 있으며(전주, 청주) 저렴한 매매 가격으로 입주물량 적은 지역에 단기간 내 매도수익 실현 가능(2024년 6월 비수기 때 저평가 물건 매수)

③ 현시점 저평가된 물건을 가장 싸게 사면 손해 볼 일 없다

④ 지방 - 소액투자 – 빠른 수익 실현 – 같은 기간 내 다양한 투자 경험 축적 – 지방에서 읽지 않는 투자로 적게 버는 것도 방법

2) 지방 투자처 찾기

① 전세가율 높은 곳 80% 이상 – 입지가치 반영, 실수요가지 높은 곳, 가수요 변동폭이 적음, 투자금 적게 듦, 매매 가격 하락 리스크 적음(지인 앱 활용)

② 입주 물량 적은 곳 향후 2년 이내 수요 범위 내

③ 20만 이상 인구 규모

④ 전세 세팅이 괜찮은가?(공실, 비수기 구매, 성수기 계약으로 세팅)

⑤ 매매 사유 호재(급매, 입주 일자가 결정된 아파트 등)

⑥ 매수자 우위 시장에서 사고, 매도자 우위 시장에서 팔아야 함

3) 현재 입주물량 적정 + 3년 내 입주물량 적정

- 광주, 대전, 창원, 전주

4) 현재 입주물량 초과 + 3년 내 입주물량 적정

- 부산, 대구, 청주, 천안, 울산, 구미

- 전세가 반등에 따른 투자 타이밍 확보

김해, 포항, 아산, 원주 입주물량 많아 안됨

5) 앞마당 후보

① 서울 관악구 봉천동 관악우성아파트

② 대전시 서구 둔산동 샘머리 2단지 아파트

③ 용인시 도담마을 죽전파크빌 아파트

④ 천안시 불당동 한성아파트

⑤ 광명시 철산동

⑥ 청주시 가경동, 산남동

⑦ 대구 달성구 상인 자이

⑧ 전주시 혁신도시

⑨ 성북구 돈암동, 길음동

6) 투자를 위한 원씽 – 시간 모으기

① 우선순위 정하고 중요한 것부터(페키짱 시간관리법, 유디튜터님 시간, 금전 절약법)

7) 경제적 자유 달성 step

① step1 10억 순자산 달성

② step2 올바른 방향 갈 수 있는 환경 조성, 10년 비전보드

③ step3 돈, 시간, 노력, 경험 축적의 시간 쌓고 작은 성과

④ 점심 커피값 줄이기(사무실), 점심 시간 활용(운동 또는 공부)

⑤ 앞마당 쌓이고, 비교평가, 저평가 분별 능력 생김

⑥ 실거주 비용 최소화(용인 보라동 아파트 = 세종 아파트)

[STEP 4] 적용할 것

1) 2년 내 10억 달성 기반 조성

2) 독서 100권 읽고 독서 후기 작성

3) 앞마당 10곳 만들기(수도권 5곳 + 지방 5곳) 임장보고서 10개- 매월 앞마당 지방, 수도권 크로스 만들기

4) 나에게 적합한 투자는?

① 현재 총 재산 파악 ② 현재 투자금 ③ 1년 모으는 종자돈

5) 경제적 자유 로드맵

① 3년 내 3억 이상 자산 목표(2024.2.18.-2027.2.18.)

② 2년 보유, 3년 매도, 2025-2026년 입주 물량이 중요!! 역전세 방어 및 매도 가능

6) 2024년 6월 투자 시 – 투자 가능 지역 임장 – 투자 지역 아파트 우선 순위 매기기(청주, 전주, 24평)

① 전세가율 70% 이상 / 투자금 5천만원 이내

② 2024년 입주물량 1.5배 이내 / 2024-2026년 입주물량 수요범위 내

③ 인구수 우선순위

7) 비전보드 만들기

8) 독서 인증 올리기!! 매주 1권

9) 10억 달성기 출력 후 정리 - 선배들의 마인드를 배우는 것!!

① 칼럼 출력

② 눈으로 읽으며 중요한 부분 밑줄 긋기

③ 느끼는 점 수기로 적기

④ 본, 깨, 적 요약

⑤ 공부한 내용 타임 스탬프 찍기

⑥ 블로그 인증샷 올리기

[STEP 5] 기억하고 싶은 문구

▶ 함께 가면 멀리 간다 “함께하는 환경 구축”