소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

서울 2군 거주분리 배틀,

당신의 선택은?

내집마련중급반 2주차 과제는

내집마련 or 거주분리

후보단지의 <입지분석> 입니다

저는 사실 투자길을 걷기로 한,

아니 이미 걷고있는 사람이라서

지금 당장은 내집마련이 어려운데요,

마침 제게 서울 2군 앞마당이 3개 있고

나중에 머지않아 사게 될 것이므로^___^ (확언!)

미리미리 단지배틀 해보려고 해요

지금도 사고싶은데 OO억이 모자라네용🥲

마포구, 광진구, 성동구.

2군 중에 누구를 사시겠습니까-

이렇게 질문드리면 논란이 되나요 ㅎㅎㅎㅎ

물론 각각 어느 단지를 가져오느냐에 따라

배틀 결과는 많이 달라질 것 같습니다

그런데 저는 궁금했어요!

서울 2군은 진짜 웬만하면 다 좋은데

세 개 단지 가격이 다 같다면

지금은 어디가 더 싼거지?

만일 지금 투자금 6-7억이 있다면

어디를 사는게 제일 좋지? 하는 것에 대해서요

그래서 저의 궁금함도 해소할 겸,

2군에 대한 이해도도 높일 겸,

미리 사는 내집마련 연습을 해보려고 합니다

<배틀 후보>

1. 마포구 염리초 학군을 자랑하는

클래식한 마포자이!

2. 광진구의 위엄이 느껴지는 이곳,

짱짱한 학군지 광장 힐스테이트!

3. 성동구는 압구정 키즈의 성지!

옥수동 신축, e편한세상옥수파크힐스!

입지 배틀 시작합니다!

(누가 이길까요?

생각하면서 함께 따라와주세요~)

Step 1. 내집마련 후보단지 기본정보

후보 세 지역의 위치를 먼저 지도로 봅니다

모두 한강 북쪽에 위치하며

한강이 그렇게 멀지 않으면서

서로 거리가 꽤 떨어져 있네요

다리만 건너면 압구정 또는 강남으로

갈 수 있는 위치라는 것이

세 지역의 공통점 같습니다

(벌써 다 좋다 ♥)

그러나 연식과 입지요소가 서로

참 많이 다르다는 점~!

[후보 1]

아파트 명: 마포자이

세대수: 534세대 (총 10개동)

입주 연도: 2003년 (22년차)

위치: 마포구 염리동 521

[후보 2]

아파트 명: 광장힐스테이트

세대수: 453세대

입주 연도: 2012년 (13년차)

위치: 광진구 광장동 582

[후보 3]

아파트 명: e편한세상옥수파크힐스

세대수: 1976세대

입주 연도: 2016년 (9년차)

위치: 성동구 옥수동 527

→ 이렇게 보니까 세 단지 연식과 평형구성이

서로 다르다는 것을 알 수 있었습니다

단지정보 만으로도 파악되는 것들이 많네요 :)

마포자이는 준구축, 84타입부터 대형까지

광장힐스는 준신축, 59타입부터 대형까지

파크힐스는 신축, 59부터 대형까지

Step 2. 직장 / 교통 / 학군 / 환경 살펴보기

세 단지의 직장, 교통, 환경을

각각 퀵하게 분석해봅니다

월부의 나눔자료들로 이 또한

손쉽게 해내실 수 있습니다 🥰

* 직장 자료는 위, 샤샤님의 가이드 글 안에 첨부되어 있어요!

* 교통은 카카오맵에서 강남역까지 거리재기

* 환경은 마찬가지로 카카오맵에서 주변 백화점 or 대형마트 검색

[후보 1] 마포자이

▶마포구의 직장

- 종사자수: 255,152명

- 사업체수: 37,232개

- 직장 등급: A

▶마포구의 교통

- 강남 53분, 여의도 18분, 광화문 20분

- 교통 등급 : A

▶마포구의 학군

- 중학교 학업성취도 85% 이상 비중 : 21% (14개 중 3개)

- 최상위 중학교 : 서울여중 (90.9%, 특목고 5.1%)

- 주요 학원가 : 대흥역 인근, 80여개

- 학군 등급 : B

▶마포구의 환경

- 백화점 : 현대백화점 신촌점 (서대문구지만 신촌역 코앞)

- 대형마트 : 4개

- 스타벅스 : 36개

- 환경 등급 : A

[후보 2] 광장힐스테이트

▶광진구의 직장

- 종사자수: 127,879명

- 사업체수: 24,535개

- 직장 등급: B

▶광진구의 교통

- 강남 30분, 여의도 52분, 광화문 36분

- 교통 등급 : A

▶광진구의 학군

- 중학교 학업성취도 85% 이상 비중 : 25% (12개 중 3개)

- 최상위 중학교 : 대원국제중 (100%;; 아니 이건 좀),

광남중(97.6%, 7.7%)

- 주요 학원가 : 광장 인근, 100여개

- 학군 등급 : B

▶광진구의 환경

- 백화점 : 롯데백화점 스타시티

- 대형마트 : 2개

- 스타벅스 : 18개

- 환경 등급 : A

[후보 3] e편한세상옥수파크힐스

▶성동구의 직장

- 종사자수: 174,819명

- 사업체수: 27,868개

- 직장 등급: B

▶성동구의 교통

- 강남 26분, 여의도 36분, 광화문 21분

- 교통 등급 : A

▶성동구의 학군

- 중학교 학업성취도 85% 이상 비중 : 9% (11개 중 1개)

- 최상위 중학교 : 광희중 (85.9%, 특목고 2.2%)

- 주요 학원가 : 행당역 인근, 40여개

- 학군 등급 : C

▶성동구의 환경

- 백화점 : 없음 (청량리 롯벡 2.4km)

- 대형마트 : 2개 이상

- 스타벅스 : 14개

- 환경 등급 : B

→ 입지를 분석하고 나니까

아... 더 헷갈립니다 @_@

사실 시간차이는 어느정도 있어도

세 단지 어디에서든 강남/여의도/광화문

1시간 이내에 출퇴근이 가능하그든요!

2군... 좋다.. 좋으다...

학군이냐, 환경이냐, 혹은 연식이냐

등등의 차이로 갈라지게 될까요?

Step 3. 각 후보단지의 입지 비교해보기 (+단지 방문)

[후보 1] 마포자이

▶직장 교통 학군 환경 : A A B A

▶마포구 종합 : A

마포구는 직장이 생각보다.. 뛰어납니다!

게다가 강남은 좀 멀어도 여의도, 광화문

20분 컷 무슨일입니까...? 😶

게다가 대흥역 인근 학원가는 갯수보다도

대형 평형의 대치 프랜차이즈가 늘어나며

서북권 학군 역할을 해주고 있습니다

마포에서 가장 선호되는 염리초를

마포자이가 품고있다는 것도 큰 장점이죠!

(게다가 평지.. 게다가 걸어서 한강까지...)

[사람]

제가 이 단지에서 본 사람들은 주로

초등학생을 키우는 가족단위였습니다

전체적으로 활기찬 느낌이 들었어요

단지 안으로는 조용하고 아늑한 느낌이,

한 블럭 밖으로 나가면 번화한 마포역 상권이

다양한 모습을 보여주는 곳이었습니다

(저녁에 갈매기 상권 회식은 약간 시끄럽..ㅎㅎ)

[후보 2] 광장힐스테이트

▶직장 교통 학군 환경 : B A B A

▶광진구 종합 : A

직장과 환경은 마포구가 좀 더 좋지만

광진구는 강남 접근성과 학군이 뛰어나네요!

광진구, 아니 광장동의 중학교는

양진중(광북), 광남중(광남)으로 나뉘는데

둘 다 90%를 훌쩍 넘는 성취도를 보여줍니다

대로를 따라 줄지어있는 학원가는

보고있으면 절로 공부를 잘하는 느낌이 듭니다..*

[사람]

광장동을 가로로 가르는 아차산로를 따라

위쪽은 광북, 아래쪽은 광남이라고 하더라구요

힐스테이트가 들어오면서 광북에 보다

젊은 엄마아빠들이 많이 들어왔다고 해요

광장동 전체적으로 중학생을 포함한 학생들이

참 많이 눈에 띄었던 기억이 나구요,

은근히 어르신들도 꽤 계셨는데 예전부터

이곳에 사셨을지도 모른다 생각했습니다

아무래도 이쪽 동네는 구축이 많기 때문에요~

그래서 더 힐스테이트의 연식 가치가

소중한 것 같습니다! 단지도 너무 멋졌어요!

[후보 3] e편한세상옥수파크힐스

▶직장 교통 학군 환경 : B A C B

▶성동구 종합 : B+

성동구는 직장, 학군, 환경 전체적으로

마포, 광진구에 밀리지만, 압도적으로

교통이 뛰어난 사통팔달 지역입니다~!

게다가 옥수파크힐스는 3호선 금호역을

완전히 품고있는 초역세권 단지거든요

그리고 성동구는 입지요소만으로

표현할 수 없는 커뮤니티, 사람들의 선호도,

압구정 키즈(뒷구정, 옆구정으로 불리우는)

등등이 있는 곳이라는 점도 한 몫 하겠습니다

[사람]

사실 이 단지는 언덕에 지어졌다보니,

단지 입구로 들어가려면 상가1층에서 카드키 찍고

엘리베이터를 이용해야 했습니다 ㅎㅎ

(방문객인 저나 들어가기 힘들지, 주민분들이야 뭐~)

그데 들어가고나면 단지 내부는 정말

화려하게 잘 만들어놨다 싶어요

아무래도 세 단지중에 가장 신축인게 티가 나고

가장 큰 대단지의 넓직한 위엄이 느껴졌습니다

단지 안에는 아이들도 많고, 젊은 사람들도 많고

유모차부터 대학생까지 그냥 사람이 많았어요ㅎㅎ

래미안옥수리버젠 바로 옆에 있었는데

좀 더 역세권이고 좀더 연식좋은 단지였습니다

그냥... 동네에서 왠지 모를 부내가 나는 기분?

Step 4. 최종 선택 및 느낀점

이 단지들의 현재 가격을 볼게요!

각각 네이버 최저 호가 기준인데,

요즘은 호가를 마냥 보이는대로

볼 수는 없다는 (=깎을 수 있다는)

것을 일단 생각하고 들여다봤습니다 :>

전고점이 늘 정답은 아니지만

입지 가치가 비슷한 단지들 사이에서

전고점이 높았던 광장힐스테이트에

지금 가장 적은 투자금이 들어갑니다

아무래도 세 단지중에 가장 전세가가 높아

투자금도 그만큼 적게 드는 것 같아요

다만 더 중요한 것은 투자금보단

가격 그 자체!

세 단지 모두 전고점에 비해 아직

최대 15%정도 밖에 빠지지 않았습니다

정확히는, 더 빠졌다가 반등을 한거지요-

마포는 -8%정도 수준이면 뭐,

반등을 해도 꽤 많이 했다 싶습니다

전세도 두개밖에 없더라구요 🥲

마포는 좀 비싸고, 광진구는 싸다는

개인적인 생각이 들면서...

그렇지만... 광장동 다 좋고 학군도 좋지만

성동구가 왠지 자꾸 마음에 끌리는데...

왜자꾸 그쪽에서 부내가 나는건지 모르겠습니다

다음 시장엔 연식이 지금보다 +N년 더 들테니

좀 더 깎아서 옥수동 신축을 살 수 있다면

더할나위 없이 좋은 선택일 것 같아요 ♡

옥수파크힐스 최저가 18억이지만

지금 중개사 14곳에 내놓으신 것을 보면,

실제로 더 싸게 살 수도 있지 않을까요*_*

단지를 분석하는 시간동안

앞마당도 다시 한 번 돌아보고,

정말 이 좋은 단지들 중에

하나는 꼭 갖고싶다는 생각도 들었습니다

단지별, 지역별 가격이 뒤섞인 지금,

매수세가 줄어들어 현장가격은

호가와는 또 다른 지금,

내집마련 중급반으로

지역과 시세공부 더 열심히 해서

좋은 내집, 좋은 투자

함께 해나가면 좋겠습니다 🥰🥰

+) 입지분석 해보고, 단지 다 가보고나서

붙여보는 그래프입니다~~

엎치락뒤치락,

이중에 하나는 꼭 사고 싶습니당 흐흐 🥰