열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 9조 재림쓰]

지방에서 투자 지역 선정

전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 70% 이상

지방 중소도시 전세가율이 70% 이상이면 1억이내 투자 가능. 전세가격이 떨어지지 않는다면, 소액으로 투자하면서 3년내 매도 가능한 안전투자. BUT, 전세가격이 떨어질 수도 있기에 지방은 반드시 입주물량 확인.

입주물량 적은 곳 : 현재 + 2년간 입주물량이 적정한가.

현재 입주 물량이 많다고 투자하지 못 할 곳은 없지만 임장을 가서 전세 잘 맞출 수 있는지, 전세 찾는 사람이 많은지, 전세가가 내려가지 않고, 조금이라도 올라서 거래되는지, 전세물건이 소진되고 있는지 봐야 한다.

현재보다 3년내 입주물량이 중요. 현재는 예측가능하지만 3년내 입주물량은 예측정확도 높지 않을 수 있다.

인구수 많은 곳 : 20만 이상의 인구 규모인가

인구수 많을수록 상승장에 많이 오름 -> 덜 오른 지역 중 인구수 많은 곳에 투자.

많이 오른 만큼 하락장에서는 하락폭이큼 -> 하락장에서는 광역시까지 투자기회 넓히기

지방 투자 아파트 선정 기준

지방입지 우선순위 : 학군 > 환경 > 직장 + 교통

아파트연식 우선순위 : B급+신축 > A급+구축

부산을 알아야 지방의 기준을 알 수 있다.

아파트를 비교할 때 봐야할 것

1. 매매가가 전고점 중 무엇이 더 많이 올랐는지

2. 가격회복이 빠른가?

-> 매매가격이 먼저 오르고 더 많이 오름 = 수익 높음

하락장에서는 가격이 덜 하락함 = 가격방어

지방중소도시도 학군 + 환경이 입지가치가 높다.

-> 매매가격이 먼저 오르고, 더 많이 오름 = 수익이 높다.

지방광역시보다 학군 가치가 힘을 발휘하지 못 함.

광역시 정도면 5000만원이라도 구축이면 들어가서 벌 수 있다.

외곽+신축/중심지+구축에서 투자 가능성을 찾는 것이 좋다. 비교적 적은 투자금으로 수익률확보가 가능하고, 중심지 구축에서는 소액으로 가능하다면 수익률 확보가 가능하다.

필수 임장지 : 5대 광역시 + 5대 중소도시

(부산, 대구, 대전, 광주, 울산, 창원, 청주, 천안, 전주, 김해)

앞마당이 3개 이하라면 권역별로 단계를 낮춰가면서 임장을 가고, 앞마당이 그 이상이라면 등급별로 보면서 등급을 낮춰가자.

수도권 투자

전세가격이 회복하고 전세가율이 높아지고 있다는 것은 더 적은 투자금으로 살 수 있는 시기가 오고 있다는 것. 그러나 서울 투자는 최소 2억의 투자금이 들어간다. -> 2억 이상 투자금이 있다면 확실히 투자해도 좋은 시기.

입지 독점성 있는 곳

독점성을 가진 곳 = 대체재가 많지 않은 곳

중심 입지에 가까울수록 독점성을 가짐

평균 이상의 입지(사람들이 살고 싶어하는 곳)

전세가(실수요가치)와 다르게, 매매가 상승 여력 있는 곳

수도권 = 강남 1시간 내에 갈 수 있는 곳

강남과 서울 도심 접근성이 우수한 지역일수록 가격이 많이 상승함. 실제 상승장에서 더 많이 오르고, 하락장에서 더 적게 떨어짐.

입지가 우수한 순서대로 가격이 먼저 오르고, 많이 오름. 입지순서를 알아야 어떤 지역을 먼저 투자할지 의사결정 가능.

수도권 투자 아파트 선정하는 법

저평가된 가격여부 : 현재 가치 대비 가격이 싼가. 전고점 대비 20~30% 이상 하락한 가격인가.

수도권 입지 우선순위 : 직장 + 교통 > 학군 > 환경

아파트 연식 우선순위 : A급+구축 > B급+신축

그 지역 아파트 가격은 랜드마크 아파트 가격흐름을 따라간다.

수도권 투자시 투자금 대비 수익(수익률)이 높은 지역 -> 적은 투자금에 대한 이점은 있으나 장기보유시 입지 제약이 있음.

S~A급 입지보다 수익(시세차익)은 적지만 투자금 대비 수익(수익률)이 더 좋음. 단기적으로 좋다.

상승장에서 매매가 상승 순서 : 입지 개선 효과 기대되는 순서

상승장에서 전세가 상승 순서 : 실거주 가치 높은 순서

각 지역의 입지 우선순위를 찾아서 그것에 맞게 아파트 순위를 매겨야 좋은 아파트를 살 수 있다.

아파트의 입지가치를 상대적으로 매길 때는 기준을 잘 찾아야하고, 그 기준점이 결국은 해당하는 지역의 랜드마크 아파트, 좋은 아파트(가격이 빨리 오르고, 많이 오르는 아파트)를 결정하는 하는 요소를 찾아서 그것들과 비슷한 요소를 가진 아파트들을 찾아서 선택해야 좋은 아파트를 살 수 있다.

동일한 생활권 내에서 어떤 입지 기준으로 가격이 올라가는지 알아야한다.

전고점 대비 매매가 하락폭 : 1등 입지요소가 매매가 하락 방어.

전고점 대비 전세가 하락폭 : 1등 입지요소가 실거주 수요 확보

수도권 아파트 연식

수도권에서 지속해서 거주 수요가 있는 입지(강남 30~1시간 이내)라면, 20년 이상의 구축 아파트도 매매가, 전세가 상승(전세가가 상승하기 때문에 매매가도 상승하는 것)

전세가가 상승하면 구축이지만 사람들이 몰린다라는 걸 생각할 수 있음

강남 1시간 이내 입지, 30년 이내 구축 아파트 가격 상승(95년 이후 입주) <- 증거 : 지난 상승장 때 올랐고, 지금도 전세가가 받쳐준다. -> 다음 상승장에서 40년 구축 아파트 RISK(1990년대 이전에 입주 아파트)

미쉘님 지난 장에서 90년대 후반 아파트 많이 매매함. 전세가가 빠르게 오르면서 적은 투자금으로 살 수 있는 입지 좋은 아파트가 많았다. 다음 상승장에서는 2000년대 초반아파트가 이 역할을 할 것이다. 2000~2010년도 아파트 잘 봐둬야.

10년동안 상승하지 않은 매매가 -> 저평가?, 저가치? 인지 판단

높은 전세가율을 보고 -> 잃지 않는 투자 가능하다 판단

2년 후 전세 만기 시점 입주물량 감소 확인 -> 입주물량에 따른 전세 리스크 크지 않다 판단

강남권 -> 분당권 -> 용인수지로 가격 상승

수도권 상승장에서 모든 지역 한 번에 오르지 않는다.

B급 이상의 입지에서 덜 오른 곳을 산다.

앞마당 비교시 같은 투자금으로 살 수 있는 1등지역인가? 판단

1등 지역 = 입지 가치 대비 저렴한 곳인가?

같은 생활권에서 가장 좋은 입지인가?

-> 적은 투자금으로 잃지 않는 투자(수익률이 좋은 투자)

-> 장기 보유하면서 더 많이 버는 투자(수익이 좋은 투자)

지금 수도권은 수익률 좋은 투자 어렵다. 투자금 많이 들어가서 수익이 좋은 투자가 가능하다.

상승장을 거치면서 입지 위상에 큰 차이가 없는 지역 간의 매매가는 비슷한 수준으로 상승. 그러나 투자금 대비 수익(수익률)은 죽전이 가장 우수한 투자가 됐다.

언제 오른다는 기대보다는 지금 싸니까 사두면 반드시 오른다는 마음가짐.

하나씩 투자한 물건들이 10채, 20채가 되면서 돈을 번다는 것을 넘어 자산을 만들어 줌.

가치가 있는 물건을 싸게 사두면 반드시 자산으로 돌아온다.

결국 저평가된 부동산을 투자한다면 방법은 다르더라도 같은 기간내 수익은 비슷.

어떤 투자가 더 많이 버는 투자인지 100% 확신할 수 없다. -> 지금처럼 저평가된 것을 사두면 반드시 오르고 자산이 됨.