수지구 풍덕천동 e편한세상수지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 94조 사월의설레임]

🌸 안녕하세요. 사월의설레임입니다.

이번 수익률 보고서 과제는 '샤샤와함께님'께서 작성해주신 <열반스쿨 기초 '아파트 수익률 보고서' 잘 쓰는 법> 포스팅을 공부하고 작성해보았습니다.

3주차 강의를 듣고, 추가로 궁금하고 몰랐던 점(가장 하단 리스트업)을 보완해야 할 것으로 보입니다.

풍덕천동 e편한세상수지아파트

▶ 위치

경기 용인시 수지구 풍덕천동에 위치하고 있습니다.

▶ 입지평가

1. 직장 - C등급

참고) 서울시 강남구 / 성남시 분당구(판교 포함) - S등급

2. 교통 - A등급

강남/판교 1시간 이내 접근성

강남 44분 - 신분당선 / 환승 없음

판교 26분 - 신분당선 / 환승 없음

3. 학군 - A등급

학군이 높은 수준이며, 수지구 내에서도 평균 상위 학군임 (참고 - 용인시 수지구 평균 90.2%)

정평중학교 92.9%

이현중학교 93.9%

홍천중학교 95.1%

4. 공급 - A등급

e편한세상죽전프리미어포레 / 2024년 12월 / 430세대

적정 수요 : 1,890세대

용인시 수지구 인구 : 37만 8천명 X 0.5 = 1,890

5. 환경 - B+등급

백화점은 없지만, 600m 이내 - 대형몰 : 롯데몰 / 마트 : 이마트 / 롯데마트가 있음

▶ 과거시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현 시세 : 풍덕천동 e편한세상수지 33평형 현재 매물 기준 11.1억 / 전세 6.5억 (23.9.11 - 네이버부동산 기준)

10년 내 고점 매입 시 : 2021년 4월 매매 13.7억 / 전세 7.2억

10년 내 저점 매입 시 : 2017년 6월 매매 5.3억 / 전세 4.3억

*고점 매입 시 수익률 (111000-137000)÷(137000-72000)*100 = -40% 

*저점 매입 시 수익률 (111000-53000)÷(53000-43000)*100 = 580%

참고)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

현시세 : 풍덕천동 e편한세상수지 33평형 11.1억 / 전세 6.5억

(23.9.11 - 네이버부동산 기준)

▶ 현장사진

장점 & 단점

• 단점
• 지상 주차장이 있어, 보행자 특히 어린이와 노인의 안전이 꺼려질 수 있는 요인
• 메인 학원가를 이용하려면 도보로 이용하기엔 한계가 있고, 버스로 이용해야 할 것으로 보임
• 장점
• 초품아
• 도보로 성복역과 롯데몰 이용 가능
• 하천을 끼고 있어 산책의 접근성이 좋음

▶ 저환수원리 원칙

1. 저평가 : X

현재 시세는 전고점 대비 -18% 수준으로, -30%~-25% 인 9억6천~ 10억2천 정도의 매물이라면 저평가되었다고 볼 수 있을 것 같다. 또한 초역세권 골드타운 롯데캐슬과의 가격차이가 1~2천으로 저평가로 볼 수 없다.

2. 환금성 : O

직장은 C등급이지만 강남 및 판교 접근성이 높아 상쇄되며, 교통 또한 강남 44분/판교 26분으로 A등급이며, 학군 및 공급 또한 A등급, 환경 B+ 등급으로 수요가 꾸준히 높을 것으로 예상된다.

3. 수익률 : X

전세가율이 낮고, 매매가가 높아 초기 투자금이 많이 들어감에 따라 연 10% 수익률을 기대하기 어려울 것으로 예상된다.

4. 원금보존 : O

현재 전세가율이 낮은 편이나, 공급물량이 2년 내 적고 판교/강남의로의 접근성, 학군 등의 입지로 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상된다.

5. 리스크대비 : △

학군이 좋아 실거주 기간이 긴 편일 것으로 보이며, 고점 대비 전세가가 다소 낮은 편으로 크게 하락할 것으로 보이지는 않지만, 부동산 시장 상황에 따라 조정이 일어날 수 있는 여지를 일부 대비하여야 할 것으로 보인다.

▶ 확인하고 보완해야 할 점

아직 3주차 수업을 듣기 전에 먼저 수행한 과제입니다.

미리 과제를 하다보니, 아래가 헷갈리고 궁금했습니다.

이 부분에 대한 보완이 필요하고, 3주차 이내 수정 업데이트 예정입니다.

1.

(궁금했던 점)

수익률 계산 - 전세가 기준 최고/최저 매매가는 쉽게 확인할 수 있었으나, 전세가는 어떤 기준으로 해야 할지 궁금합니다.

예) 최고/최저가의 기준 날짜의 전세 실거래를 기준으로 해야 하는지? 전세 실거래를 기준으로 해당 년도/분기의 최저 기준으로 해야 하는지?

2.

수익률 계산 - 10년 미만 아파트 경우 가격(최저가) 기준

e편한세상수지는 2017년 8월 준공이되면서 입주한 10년이 채 되지 않은 단지입니다.

10년 이내 단지는 어떤 시점을 기준으로 가격을 봐야 할지 궁금합니다.

예) 수익률은 10년을 기준으로 가장 첫 거래가 되는 시점으로 해야 하는지? 전세가 2년 만기가 도래한 이후를 기준으로 계산해야 하는지?

3.

호갱 노노 - 최저가/최고가 가격을 정확하게 확인할 수 있는 방법

호갱노노를 통해 모바일 앱에서 가격을 확인하는 경우, 손가락 드래그를 하면서 확인하였는데요.

그래프에서 말풍선으로 뜬 최저가/최고가가 실제와 달랐습니다.

예) '최고'라고 표기된 영역을 선택하여 확인 시 - 131,000억 > 실제거래가 테이블에서 날짜 별 확인 시 135,000억

4.

저점 매수 시 수익률에 대한 이해

가장 중요한 수익률 부분에 있어, 저점 매수 시 수익률을 보는 방법이 잘 이해되지 않습니다.

왜 580% 인지... 수업을 통해 확인이 필요해보입니다. ㅠㅠ

수업을 통해 이해

5.

입주 물량의 '적정 수요'에 대한 이해

수지구의 입주 예정 물량은 아파트 기준 약 430세대였습니다.

그래프를 보면 적정 수요는 1,890세대로 보여지는데요.

이때 해석을 어떻게 해야 하는지 궁금했습니다.

예) 적정 수요보다 입주 물량이 낮으므로 -> 2024년 경에 전세가가 오를 가능성이 있다.

공급에 대한 계산과 기준을 수업을 통해 확인

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