[중급 51기 60조 공단다녀] 2강 후기

안녕하세요? 2강은 유진아빠님의 투자원칙과 실전투자 프로세스에 관한 강의였습니다.

투자원칙 : 저환수원리

저평가: 변수를 통제하고 비슷한 것끼리 묶어서 비교하기.

수도권끼리, 지방끼리, 같은 평형끼리, 같은 연식끼리 비교한다. 비교하기 어려운 가치가 씨름하지 말자.

수도권 20평대 구축, 지방도시 30평대 신축을 비교하려고 하니 항상 저평가를 뽑기 어려운 것.

환금성: 수요가 많고 다수가 좋아하는 것을 산다.

C급지의 비선호 단지가 쌀수 있지만 매도가 어려울 수 있다. 가치판단이 어려우면 투자하지 않는다.!!

수익성: 좋은 물건은 투자금이 많이 들기 때문에 수익성은 낮다. 좋은 물건은 사는게 아니라 가치 대비 싼 물건을 사는 것이다.

원금보존: 투자한 원금은 반드시 지킨다. 안팔며 되지??? 라고 생각하지만 이런 하락장에서 3~5년이상 버틸수 있을까? 큰 수익보다 적은 투자금으로 조기에 회수하는게 중요!

리스크관리: 무조건 리스크를 피하는게 아니다. 리스크가 감당 가능한지 따져보고 내가 리스크가 감당하다면 투자한다.

저환수 원리는 기초강의부터 매번 들었는데 투자를 하고 나서 보니 다시 새롭게 들리네요. 그동안 비교하기도 어려운 단지와 비교하느라 머리가 아팠었고, 환금성과 원금보존보다는 수익성에 집착했던 것 같습니다.

지금은 무엇보다 리스크 관리가 어려워 회피하려고만 했었는데 내가 감당가능하다면 기회일 수 있다는 생각도 듭니다. 특히나 지금 필요한 건 원금보존!! 정말 투자했던 단지중에 원금보존되는 단지가 없네요.

실전투자 프로세스

사전준비 - 분위기임장-사전조사-단지임장 ( 4가지 단계는 빡세게 해놓는다. 다시 할수 없다!)

후보물건선정-매물임장-임보완성-투자결정 ( 가격은 변하므로 상황에 따라 다시 하게 된다.)

분위기 임장은 한번에 파악할수 없으므로 지도를 안보고 갈수 있을정도로 여러번 반복해서 임장한다.

단지임장을 하고 전고점대비 많이 하락한 단지, 투자후보단지를 선정해 놓는다.

후보단지를 우선순위로 매물임장을 하고 1등단지를 추린다.

1등단지가 나왔다면 매물털기!! 매물을 털어서 최선의단지에 투자하는 것이다.

내가 본 매물은 1등 단지만 뽑는 것이고 그 물건에 투자하는게 아니다.

무조건 싼 단지만 보는 게 아니라 비싸고 좋은 단지도 본다. 왜? 비싸고 좋은 단지가 네고되어 싸기만 한 단지보다 더 좋은 조건이 될 수도 있다.

매물임장을 하면서 투자물건은 선정하는게 아니라 단지 투자단지만을 선정하는것이었네요. 투자단지를 선정한 다음에 전수조사!!! 즉 매물털기가 필요했는데, 전 매물 본 물건만 투자하려고 했던 것 같네요.

단지임장을 좀 소홀히 하기도 했었는데 단지임장에 투자후보단지를 선정해야 되니 좀더 꼼꼼히 하는게 필요할 것 같습니다.

중급강의를 재수강하면서 알고 있다고 생각했으니 실제 실천하지 못하고 있었다는 생각이 듭니다. 알고 있는 것과 내가 실천하는 것을 매우 다른 데 말입니다. 강의를 들으면서 내가 어떤 걸 하고 있고 어떤 걸 하지 못하고 있는지 구분하고 못하고 있는 부분을 수정해보려 합니다.