열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 9조 재림쓰]

첫 투자는 이 투자를 통해 얼마를 벌까? 가 아닌 얼마나 배울 수 있냐가 중요.

원칙을 지키는 사람 vs 타협 하는 사람

-> 결국엔 원칙을 지키는 사람이 파이어를 한다.

<저평가>

물건을 비교할 때는 맥락에 맞는지, 목적에 맞게끔 비교하고 있는지 봐야한다.

명확한 비교 조건이 있다면 선택이 쉽다.

명확한 비교 조건을 만들어야한다.

비교할 때는 비교조건들을 최대한 맞춰서 비교해야 한다.

신축 영원하지 않다. - 매도할 때 신축이 아닐 것이다.

시간이 지나고 남는 것은 입지의 가치.

지방은 입지 차이가 크지 않아서 아파트 연식이 중요하다.

비교 어려운 걸 비교하면 백날해도 비교가 어렵다.

수도권은 수도권끼리, 지방은 지방끼리 비교해야한다.

비교할 지역이 많을수록 비교가 쉬워진다. 비교 아파트 적기 때문에 비교가 어려운 것이다. 좋은 곳도, 안 좋은 곳도 다 다녀야 한다.

<환금성>

먹고 사는 문제가 해결되는 곳에 사람이 몰린다. 역사적으로도 그랬다. 일자리가 핵심인 것. 과거는 농사가 잘 되는 곳. 현재는 IT.

교통망이 증가하지만 종착지는 서울(강남)이다. 시간이 지날수록 공고해진다.

매도가 안 되면 가격은 의미가 없다.

구축은 위치한 곳이 어디인지가 중요하다.(환금성의 핵심)

*대구 서구 입지 좋은 곳임.

기준을 정한다. -> (기준에 맞지 않는다면) 투자를 하지 않는다. -> 복기한다.

기준에 맞지 않는다면 시간을 두고 지켜봐야 한다. 시장상황이 좋지 않을 때 쉬는 것도 투자의 일부다. 그 과정에서 이런 데도 오르는 구나. 여기가 가치있는 지역이 있구나. 대구의 서구는 인구는 줄지만 아파트 가격은 3, 4배 오르는 건 이유가 있기 때문에 가치 있는 지역이구나, 땅이구나를 파악하면 된다.

지방은 돈 벌 수 있는 기회가 있는 곳이다. 서울보다 움직임 속도가 빠르고, 단기간에 많이 오른다.

<수익성>

단지별로 3배 내외로 상승률이 비슷하다.

상승장에서 서울이고, 지방이고 다 같이 올랐다. 나홀로 아파트도 올랐다.

Input을 최소화하면 수익률 극대화 가능하다.

전세가율이 높은 물건에 투자 -> 수익률 극대화

투자자에서 가장 중요한 것은 투자경험이다. 역전세 같은 어려움 발생시 다양한 경험이 이를 극복하는데 도움이 된다.

알짜배기 하나 하기보다 갭차이 적은 좋은 매물로 많은 경험을 쌓자.

가치 있는 물건에 투자 = 수익 극대화

단, 비쌀 때 사면 오래 기다려야 한다. = 낮은 수익률

내가 갖고 있는 투자금 내에서 전세가율이 기준에 들어오고, 충분히 수익률을 낼 수 있는 좋은 물건이라면 투자금과 관계없이 투자 가능.

갭만 보려 말고, 가치를 보고 가격을 보고 싼지 비싼지 판단 후, 매매가 대비 전세가가 잘 받쳐주면 전세가율이 맞는 것이니 투자를 하면 된다.

A : 남들이 좋아할 입지에 있는 아파트

B : A 근처에 있지만 조금 아쉬움이 있는 아파트

A를 사고 싶을 것이나 투자금이 적다면 사지 말아야 한다. 차라리 B가 가격이 괜찮다면 B를 사야한다. 비슷하게 오르기 때문이다.

<원금 보존>

하락장에서도 버틸 수 있는 투자를 해야한다. 잘못 투자하면 10년을 버텨야할 수 있고, 그 때 전세가도 하락한다면 전 재산을 탕진할 수 있다.

하락장인 시기에도 돈을 버는 사람들이 있다. 오르는 지역이 있으니 조급해하지 말자.

투자금 회수 = 원금 보존 및 수익률 무한대

<리스크 관리>

전세가가 하락한 시기는 전체의 15~20%. 반토막으로 떨어지는 경우는 없다.

대출이나 마통은 얼마까지 받을 수 있는지 알아둬야한다.

찐 투자자는 내가 얼마나 버느냐가 아니라 내가 얼마만큼의 리스크를 지고 얼마만큼의 수익을 거두느냐를 볼 수 있는 능력이 있냐 없냐로 판단한다.

<투자원칙>

원칙과 타협하고 싶은 마음이 들겠지만 이 원칙은 신중하게 꼭 지켜야한다.

현재 대부분 지역이 하락장. 하락장에서는 조급할 필요가 없다. 사이클이 있다. 강남이 오르면 그 주변이 올라가고, 강남과 맞춰지면 다시 강남이 올라가고 주변 지역이 뒤따라 올라가는 사이클이 있다.

투자 기회는 생각보다 많고, 조급할 필요가 없다.

꾸준히 독강임(투)하며 앞마당을 넓혀야 한다.

내지인이 사는 분위기가 되어야 그 지역 매매가가 오른다.

적정전세가(광역시 : 80% 이상, 지방 : 85%)

투자원칙은 절대 어기지 말자. 어기면 한도 끝도 없어진다. 전세가율 79%도 안 된다.

분위기에 따라 조급한 투자 지양. 오래 침체된 곳은 생각보다 바뀌는데 오래 걸린다.

원칙을 지키며 다음 투자 기회를 탐색 해야한다.

시장상황을 파악했다면 더 저렴한 가격에 물건을 살 수 있다. 더 깎을 수 있다 판단이 선다.

원칙을 지키는 투자는 통찰력을 쌓는 과정이다.

1등이 아닌 최선을 다하는 투자를 해 나가면 된다.

사람들이 선호하는 지역을 사야한다. 내가 사고 싶은 지역이 아니라.

남 -> 동, 북 -> 서 등 다방면으로 여러번 분임을 하심.

분임이 끝나면 생활권을 나누고, 생활권 순위를 매기기.

법정동 : 관습적. 생활권과 밀접한 관련이 있다. 네이버 부동산은 법정동 기준

통계자료는 행정동 기준이기 때문에 내가 생각한 것과 다를 수 있다.

행정동 : 숫자가 있으면 행정동일 가능성 많다.

부동산 투자에서도 사람의 마음을 읽는 것이 중요하다. 그 지역에 사는 이유가 사는 것이 편하고 먹고 사는데 유리하기 때문이다.

임장할 때 한 시간 걷고 10분은 쉬어줘야 한다. 무리하지 말자.

비교평가할 때는 최대한 입지요소를 비슷하게 맞추고 특정 몇 개만 다른 상황에서 비교평가를 해야한다.

신도시는 악재이면서 호재. 시간이 지나면 악재가 호재로 바뀐다. 환경이 좋아지기 때문에.

단지임장 때는 울타리를 잘 보고 임장 지도를 그려야 한다.

부동산을 알아볼 때는 나에게 얼마나 친절한지도 중요하다. 물건을 많이 확보하신 사장님과 커넥팅을 해야한다. 사람이 많이 찾고, 정보량이 많고, 친절한지 보자.

부동산 사장님에게 궁금한 것을 물었을 때 바로바로 대답해주는 게 진짜 실력있는 사장님. 다시 알아보고 전화준다는 것은 자기 물건이 아닐 확률이 높다.

매물 임장시 하자를 발견하면 부동산 사장님에게 바로 이야기해야한다.

시세트레킹은 임장보고서 완성 후 한달에 한 두 개씩 보면 된다.

수도권은 한 번 움직이면 다 같이 움직인다. 타이밍 차이가 있을 뿐이다.

B급 이상의 가치 있는 지역에서(환금성)

상대적으로 가치대비 가격이 싸고(저평가)

덜 오른 것을 산다(수익성)

네고 생각해서 전세가 올리자.

초보자는 반려동물 안 받는 것이 좋다. 냄새 때문에 크리티컬한 문제가 생겨서 빼지 못할 가능성이 커진다.

경제적 자유는 나의 선택과 믿음에 달려있다.

<경제적 자유를 달성하기 위한 현실적인 조언>

1. 친구, 술 끊기 -> 도움이 되는 친구들 두기

2. SNS 정리, 단톡 다 나오기

3. 취미 그만

4. 유튜브 계정 영상 경제관련으로 싹 바꾸기

5. 가계부 쓰기, 70% 이상 저축

인생에서 중요한 네 가지 : 일, 건강, 돈, 관계(가족, 친구)