[너나위] 정부가 갑자기 이럴 줄은 몰랐습니다(부동산 정책 해설)

안녕하세요. 너나위입니다.

글을 적은지 좀 된 것 같기도 하고, 부동산 관련한 여러가지 특이사항들이 보여서 이렇게 키보드 앞에 앉았습니다.

강의하느라 구해줘월부 이슈편에서 시장 돌아가는 것에 대한 제 생각을 말씀드리지 못한 것도 있고요.

몇 가지 이야기를 좀 해볼까 합니다.

(글을 읽어보시고 첨부해드린 기사 링크를 같이 보시면 공부에 도움이 될 것입니다)

| 첫번째, 시장 변화

이전 글([너나위] 하락장이 벌써 3년이 되었습니다)에서 말씀드린 것처럼 이사철 맞이해서 전세 물량과 가격 변화가 눈에 띕니다.

사람들이 선호하는 단지(역세권 신축, 생활환경 준수한 신축, 역세권 잘 관리된 구축)들의 전세 매물이 줄어들고 계약체결이 많이 되었습니다.

자연스럽게 현재 위와 같은 선호 단지들에 나와있는 전세호가는 임대인조차 '설마 나가겠어?' 싶은 가격들이 많습니다. 하지만 전세 매물 수는 많지 않네요. 실제로 그 가격에 전세거래가 될지는 모르겠습니다만, 올해 가을 이사철에 형성되는 전세계약 실거래가를 보면 전세가 오르는 시기인지를 더 확실하게 알 수 있게 되겠지요(물론 단지 선호도에 따라 전세 물건 소진이 느리거나 여전히 많이 쌓여있는 곳도 있습니다)

매매의 경우엔 거래량이 늘어났다(23년 12월은 2천건 미만, 24년 1월은 2천건 이상)는 소식이 있지만, 서울 장기 평균 거래량인 6천건에는 턱없이 못 미치는 수준입니다. 여전히 절대적인 수치가 높은 수준이 아니란 이야기입니다.

앞서 전세는 매물 수도 줄고 가격도 올라 거래되는 것이 많이 늘었다고 말씀드렸지요?

그러니 이제 이런 현상이 나타납니다. 제가 말씀도 참 많이 드렸었고요.

<전세가율 상승 기사>

https://www.news1.kr/articles/5328881

바로 전세가율의 상승입니다.

'전세가율 = 전세가 / 매매가'입니다.

전세가율이 오른다는 이야기는 전세가와 매매가의 격차가 좁혀진다는 것을 의미합니다.

놀라운 건 전세가율 상승이 7개월째라는군요(전 하나도 놀랍지 않습니다)

대략 50% 언저리에서 놀던 서울 아파트 전세가율은 이제 53%를 향해 가고 있습니다.

제가 저희 채널 구해줘월부든, 추천도서든, 틈나는대로 강조를 했었습니다.

'난 바쁘고 힘들어서 아무 것도 못하겠다 싶다면 '전세가율' 하나만이라도 봐라'

그게 이제 어떤 방향성을 가지고 움직이기 시작했습니다.

반기 이상 같은 방향으로 가고 있으니 그렇게 말할 수 있겠지요.

그러나 분명한 사실은 아직 '전세대란', '전세급등'과 같은 키워드는 보기 어렵습니다.

아직은 사람들이 견딜만한가 봅니다.

그러나 이대로라면 몇 년 안에 다시 보게 되지 않을까요?

돌고 도는 거니까요.

| 두번째, 시장 환경 중 금융 변화

이런 상황에 금리가 내려올 기미를 보이지 않습니다.

<주요 은행 주담대 금리 인상 기사>

https://n.news.naver.com/mnews/article/469/0000787249

은행들이야 가계대출 걱정따윈 하지 않죠.

그저 대출 관리하라는 나랏님들 명이니 따르는 시늉을 해야 할 것입니다.

그런데 그게 또 금리를 올리는 것이니 마다할리가 있을까요.

사람들은 1,2주 사이에도 완전히 바뀌어버리는 미국 금리 향방에 대해 점점 관심을 잃어갈 것입니다.

생각보다 사람들이 바라는 급격한 금리 인하는 -이전 저금리 시절 수준의 금리에 수렴하는- 가까이에 있지 않다는 것을 알게 되겠죠.

가장 임팩트가 큰 것은 무언가가 시작되거나 바뀌는 것이 아니라 더 이상 내가 바라는 변화를 기대할 수 없는 시기에 옵니다.

지난 여름 이후 연준에서 '금리 인상 사실상 멈추었다'고 이야기한 이후로 지금까지 도대체 금리 관련해서 '이제 내린다'는 이야기를 몇 번이나 했나요?

실제로는 보시는대로입니다.

이마저도 한 6개월만 더 지나면 '금리 인하 기대'조차 사라지게 되겠지요.

금리는 당분간 변수보다는 상수로 보시는 게 내집마련이든 투자든 하실 분들은 속편한 접근이 될 것입니다.

| 세번째, 시장 환경 중 정책 변화

연초 시행하는 신생아 특례대출이 시장에 영향을 많이 줄 것이라 사람들이 다소 기대를 했었습니다.

시행하고 시간이 지나 결과를 보니 이러합니다.

<신생아 특례 대출 실행 결과 기사>

https://n.news.naver.com/article/001/0014517574?lfrom=kakao

신생아 특례대출 시행한 1월 말부터 약 3주가 지난 시점 결과를 보니, 매매에 83%, 전세에 17% 가량 사용되었고, 매매 83% 중 기존 고금리 담보대출을 대환하기 위해(즉, 새로운 집을 매수하기 위한 것이 아닌 목적으로) 신청된 대출이 63%라고 합니다.

즉 현재까지 소진된 3.4조 중 약 20%인 6천 8백억 가량만 신규 주택 매수에 사용되는 것으로 보입니다.

이건 새로운 매수수요를 자극하는 수준이라 보긴 어렵습니다. 그리고 그 결과가 1월 거래량에 나타난다고 생각됩니다(거래량이 늘긴 했지만 월 3천건에도 미치지 못한다고 위에서 말씀드렸지요?)

신규 수요를 창출하는데엔 지금까지 어려운 것으로 보입니다. 그보다는 기존 고금리 대출을 갚아 신생아 출산 가정의 가계에 보탬이 되는 용도로 사용되는 것 같네요. 제도 취지상 나쁘지 않다고 생각합니다. 어찌되었든 신생아를 출산한 가정에 이득을 주어 출산율을 높이는 것에 긍정적으로 작용하도록 하기 위함이었으니까요.

어쨌든, 신생아특례대출은 현재까진 작년의 특례보금자리론과 다르게 시장에 직접적 영향을 주는 것 같지는 않아보입니다.

또 하나는 스트레스 DSR의 적용입니다. 이제 본격적으로 시행이 되는군요.

<주담대 한도 계산시 스트레스 DSR 적용 기사>

https://www.news1.kr/articles/5330562

위에서 말씀드린 주담대 금리 인상과 함께 작용하면 더 매수대기자들의 구매력 확보에 어려움을 줄 수 있으리라 생각됩니다(사실, 당연한 이야기입니다)

매매시장에 대한 정책, 금리 환경은 사실 좋은 상황이라 보기 어렵습니다.

그러니 너무 급하게 생각하진 않으셨으면 좋겠습니다. 그럴 시장은 아니니까요.

물론 '앞으로 집값이 더 떨어질겁니다'와 같은 주제넘은 예측은 아닙니다.

'급등으로 이어질만한 상황이라 보긴 쉽지 않다'는 정도입니다.

상황이 안 좋아도 생각보다 가격이 안 떨어질 수도 있습니다.

상황이 좋아도 생각보다 가격이 오르지 않을수도 있듯이요.

그래서 항상 말씀드리는 것이 '가격'입니다.

'소득 대비 괴리감이 큰 가격대인가'

이 질문이 가장 중요합니다.

저는 이제 조금씩 소득 대비 괴리감이 크지 않은 가격대로 옮겨가고 있는 시기라고 생각합니다.

| 다른 건 다 그러려니 했는데, 한 가지 놀라운 정책 변화가 있네요

지금까지 말씀드린 걸 정리하면,

'매매시장은 우호적 환경변화가 거의 없다. 다만, 여기서 더 떨어질지, 떨어진다면 어디까지 떨어질지는 신이 아닌 이상 알 수 없다. 그러니 특정 단지, 물건의 가격이 적당한 수준이라면 언제든 매수할 준비가 되어있어야 한다'

'전세시장은 매매시장이 안 좋은 만큼 수요가 쏠리면서 선호도가 높은 단지 위주로 상승 중이다'

'위 두 가지 이유로 전세가율은 반년 이상 상승중이다(매매시장 들여다보느라 대부분 이것엔 관심 없는 것 같지만)'

정도입니다.

이런 상황에서 새로운 뉴스가 하나 나왔습니다.

<전세대출 DSR 규제 백지화 기사>

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20240223/123652171/1

먼저, 정책에 대한 가치판단은 투자자인 제 몫이 아니니 내려놓겠습니다. 별로 도움이 안 되어서요.

전세대출에도 DSR 적용을 하는 것이 기정사실이었는데 갑자기 백지화를 한다 합니다.

전세대출 DSR 규제를 백지화한다는 것만 놓고 볼 게 아니라 위에서 제가 말씀드린 상황까지 함께 본다면, 아주 간단히 말해 이런 환경이 조성되는 것입니다.

'매매하기 위해 필요한 대출은 이전보다 훨씬 힘들게 하고, 전세얻기 위해 필요한 대출은 기존과 다를 바 없이 쉽게 해준다'

이런 상황에서 매매 시장 침체 분위기가 이어진다면 더더욱 전세 쏠림이 커질 수 있습니다.

심리도 그러한데 환경까지 그렇게 만들었으니까요.

전세는 오르고 매매는 그보다 못 오르거나, 그대로 있거나, 떨어질 수 있는 상황이 조성되었습니다.

전세가율의 변화를 정말 유심히 지켜보아야 할 때 입니다.

그리고 준비해야겠지요.

이 즈음해서 글을 읽고 계신 분들께 묻습니다.

'이 글을 읽는 바로 지금부터 당신이 부동산으로 3억이든, 5억이든, 10억이든 벌게 되는 그 순간까지 각 상황마다 무엇을 해야 할 지 정확하게 알고 있나요?'

| 아는 것보단 일단 행동하는 것이, 일단 행동하는 것보단 영리하게 행동하는 것이 훨씬 좋습니다

10년 전 제가 처음 부동산 공부 시작하고 많은 분들을 만났습니다.

그 중에 실제로 이전과는 비교도 할 수 없을만큼 자산을 늘리고 얼굴이 알려지지 않은 부자로 살아가는 분들이 계십니다.

그러나 아쉽게도 그 천금같은 시기를 모두 흘려보낸 사람들도 있습니다.

그 당시엔 여러 이유가 있으리라 생각했는데... 돌아보니 심플한 듯 합니다.

알기만 하고 행동을 하지 않았기 때문입니다.

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뜨겁지만 건조한 건기의 푸켓.

겨울마다 이 곳에 온지도 어느덧 3년째가 되어갑니다.

썬베드에 앉아 평소 잘 읽지 못하는 소설도 읽고 꾸벅꾸벅 졸기도 합니다.

그렇게 시간을 보내다보면 어김없이 생각이 납니다.

'예전 나와 함께 투자를 해보겠다 마음먹었던 그 수많은 사람들은 모두 지금 무엇을 하고 있을까?'

소식을 알 수 없다고 모두가 안 좋은 결과만 있진 않을 것입니다(정말 그랬으면 좋겠습니다. 단 한 명도 빼놓지 않고)

그러나 아쉬운 마음이 드는 것은 사실입니다.

중요한 때라는 것을 알고

해야 할 일을 알고

하루 아침에 이뤄지지 않는 것임을 알고

처음부터 잘 되지 않을 수 있다는 것임을 알고

그저 하루하루 필요한 일들을 함께 해나갔다면 좋았을텐데.

때론 사람들이 제게 묻습니다.

"너나위님은 무엇이 달랐어요?(보아하니 별 거 없이 평범한데)"

그럴 때마다 저는 답합니다.

"운이 좋았어요(그렇지만 열심히 살아서 운이 와주었어요)"

오늘 오후 썬베드에 누워 멍하니 있다보니 한 가지 더 생각이 났습니다.

"저는 꿈만 꾸기보다는 맞든 틀리든 행동을 했어요"

여기에 한 가지 더 말하고 싶은 게 있습니다.

'영리하게 열심히 하라'

제가 투자를 배우던 처음 즈음해서 참 엉뚱한 짓을 많이 했습니다.

그렇다보니 간혹 투자선배들을 만났을 때 했던 질문도 무척 이상했습니다.

아이가 많은 동네가 사람들이 좋아하는 곳이라 하여 유모차 갯수를 세어보기도 했고

소음이 심하면 사람들이 좋아하지 않는 아파트일까봐 우두커니 서서 핸드폰으로 주변 소리를 녹음하기도 했고

버스 배차간격을 확인하려고 버스 정류장에서 한 시간 동안 몇 대나 오는지를 세었던 적도 있습니다.

네, 맞습니다.

행동하지 않으면 아무 일도 생기지 않지만 우리같이 평범한 사람이 무턱대고 행동했을 때 맨 처음 치러야 할 댓가는 좌절입니다.

'거 봐, 내가 이럴 줄 알았어'

'난 아무래도 안 되는 것 같아'

'이렇게 하는 게 맞는걸까'

'괜히 시간낭비, 체력낭비, 돈낭비만 하는 것 같아'

저 역시 처음엔 그런 시행착오를 과정이 아닌 결과라 생각했습니다.

아무리 채워도 차오를 것 같지 않던 제 우물 바닥을 몸을 반쯤 굽혀 고개를 처박고 들여다보며 시간을 보냈습니다.

그 때마다 얻은 것은 좌절과 공포였습니다.

'해도 안 된다는 좌절감' 그리고 '이러다 아무 것도 얻지 못하면 어쩌나 하는 공포'

과한 시행착오로 인한 좌절을 피할 수 있도록 행동하는 것이 바로 영리한 행동입니다.

요즘 월부에서 투자공부를 하시는 분들의 질문을 듣다보면 깜짝깜짝 놀랍니다.

그리고 묻곤 합니다.

"혹시 부동산 공부하신지 얼마나 되셨어요?"

"저... 월부에서 공부한지 1년 정도 되었습니다"

"1년이요?"

"네, 죄송합니다. 질문이 너무 초보같지요?"

그냥 씨익 웃고 맙니다.

웃는 이유는... 당연히 '너무나 많이 알고 계셔서'입니다.

그 사람들은 그저 경험이 없을 뿐, 제가 1년 남짓 공부했을 때와는 비교할 수 없을 정도로 많은 것을 알고 있습니다.

그 떨리는 첫번째 투자만 말 그대로 경험하고 지켜본다면, 아마 잘 될 것입니다.

어떻게 아냐고요?

제가 해봤으니까요. 마치 회사생활 해본 선배가 이야기하는 회사생활처럼.

해봤기 때문에 그 분들은 '전세가율이 1년에 5%, 10%씩 높아질 수 있는 지금 이 시기'에 착실히 준비하고 있음을 저는 압니다.

저는 이 분들이 '영리한 행동파'라고 생각합니다.

1년 배우고, 3년 투자하고, 6년 기다려 추운 겨울을 따뜻한 남국에서 보내고 싶으시다면, 제 스승인 너바나님을 한 번 만나보셨으면 좋겠습니다.

혼자 했을 때보다는 훨씬 시행착오를 줄이실 수 있을테니까요.

'영리한 행동파'가 되어보세요.

시행 착오를 최소화하며 앞서 제가 말씀드린 '이 글을 읽는 바로 지금부터 부동산으로 10억을 벌게 되는 그 순간까지 각 상황마다 무엇을 해야 할 지 정확하게 알 수 있게 될 것'입니다.

그렇게 해서 10년 뒤 여러분들도 '건기의 푸켓'을 즐기실 수 있기를 기도하겠습니다.

겨울이 지난 3월에 한국에서 뵙겠습니다.