전세가율 급등한 지금, 전세 레버리지 투자 지금이 기회일까? 더 기다릴까?

안녕하세요. 주우이입니다.

오늘은 제가 생각했던 부동산에 대한 잘못된 편견에 대해서 이야기해보고자 합니다. 저는 부동산에 관심을 가지기 전까지 부동산 하락론자였습니다. 그 이유를 생각해봤더니 몇년동안 집값이 하락했기 때문에 저는 계속해서 집값이 하락할 것이라고 생각했습니다. 그리고 주변 사람들이 집을 매수한다고 하면 서로 말리는 분위기가 있었습니다. 하지만 이때 간과했던 사실 하나가 있습니다.

‘결국 해내는 사람들의 원칙’이라는 책을 보면 RAS(망상활성계, Reticular Activating System)라는 개념이 나오는데 이 말은 쉽게 설명하자면 우리 뇌의 게이트키퍼라고 볼 수 있습니다. 즉 우리는 보고 싶은 것을 의식하여 보는 것입니다. 내가 만약 자녀 교육에 포커싱을 맞추고 있다면 길을 가다가도 학원들이 주로 보이게 될 것이고 만약 사고자 하는 차량이 있다면 갑자기 도로에 그 차량이 많아지는 경험을 해보셨을 것입니다.

저도 그랬던 것입니다. 집값은 하락할 것이라고 생각했기 때문에 주변사람들이 집을 사면 안 된다는 이야기만 들렸던 것이고 그 이외의 사실에 대해서는 보거나 들어도 뇌를 통해 생각까지 가지 않고 그냥 스쳐 지나갔던 것이죠.

오늘 부동산에 대한 잘못된 편견을 진실로 바꾸는 시간을 갖도록 하겠습니다.

Q1. 돈이 없기 때문에 부동산 투자가 어렵습니다.

많은 사람들이 부동산 투자는 돈이 많이 필요하다고 생각하고 저도 그렇다고 생각했습니다. 만약 매매가격이 3억인 아파트가 있으면 3억이 있어야 살 수 있다고 생각했고 대출은 나쁘다고 생각했기 때문에 대출을 받아서 갚아나간다는 생각은 전혀 하지 않았습니다.

하지만 제가 알게 된 사실은 충분히 소액으로도 할 수 있다는 것입니다. 보통은 갭투자라고 부르는 방식인데 저는 이말보다 소액 투자 또는 레버리지 투자라는 말을 더 선호합니다. 갭투자는 정말 매매와 전세 차이만을 보는 반면 제가 하는 투자는 투자의 본질인 가치에 집중하기 때문입니다.

●갭투자: 매매와 전체 차이, 즉 투자금을 우선시 하는 투자

●소액 투자, 레버리지 투자: 가치있는 아파트를 가치 대비 싼 가격에 매수하며 더불어 수요가 많은 곳이기 때문에 전세 상승이 이루어질 수 있는 투자

저 역시 투자 초기에 소액 투자로 자산을 불려나갔습니다. 2017~2018년에 투자한 수도권 5채의 아파트 투자금(매매-전세)이 총 1억이 들어갔습니다. 그리고 그 물건들은 현재 채당 최소 2억 이상 올라가 있는 가격을 형성하고 있습니다.

Q2. 지방 투자는 위험한 것 아닌가요? 인구도 줄고 있는데요?

얼마전 부모님께 연락이 왔습니다. 인구가 줄어들고 있는데 너는 괜찮냐고. 제 대답은 당연히 괜찮다는 답변이었습니다. 많은 분들이 이 부분에 대해 고민이 많으실겁니다. 주변에서 ‘부동산은 끝날 것이다. 인구가 줄어들고 있으니 빈집이 남아돌 것이다’ 라는 이야기가 많다보니 정말 모든 지역이 이렇게 될 것처럼 생각을 하는 경우가 많습니다.

기사를 보면 알겠지만 수도권은 인구가 증가했고 지방에서도 인구가 증가하고 있는 곳들이 있습니다. 이 때 중요한 것은 문제가 생겼을 때 그 문제에 대립할 수 있는 요소를 찾아가는 것입니다. 인구가 줄어들어서 문제가 된다면 인구가 증가하는 곳을 알고 그 특징을 찾아보는 행동을 해야하는 것입니다.

그리고 집의 경우 사람이 가구별로 이용하기 때문에 가구 증감율을 확인해야 하는데 총 가구의 경우 2039년까지 증가하다 그 이후에 감소하게 됩니다. 걱정을 하기보다 해결할 수 있는 방법을 찾는 것이 우선이라는 생각이 들며 그렇기 때문에 내가 투자할 때에도 왜 이 지역에 투자를 진행하는지에 대한 명확한 이유가 있어야 합니다.

Q3. 다시는 2018~2021년 처럼 급등하는 시기는 오지 않을 것 같아요.

급등을 경험하면서 부동산에 관심을 가지게 된 사람들은 이번 상승장이 정말 역대급으로 많이 올랐다고 생각할 수 있습니다. 하지만 과거를 보게 되면 지급보다 더 높은 상승률이 있었던 적이 많았습니다.

1988.01~1991.04 : 110.6% 상승

1998.11~2004.05 : 112.3% 상승

2005.01~2008.08 : 49.2% 상승

2013.09~2022.07 : 81.8% 상승

(이 통계는 KB월간통계에서 확인할 수 있습니다.)

다음 상승장에는 과연 얼마만큼의 상승이 있을 수 있을까요? 그리고 이 상승이 있었던 이유는 무엇일까요?

힌트를 하나 드리자면 큰 상승이 있기 전에는 큰 하락, 즉 위기가 있었습니다.

혹시 아직 부동산 투자에 대한 편견이나 걱정이 있다면 지금이 어떤 시장인지를 잘 생각해보셨으면 좋겠습니다. 많은 사람들이 위기라는 이야기를 할 때 소수의 사람들은 기회로 생각하며 기회를 잡고 결국 큰 부를 쌓아올렸습니다.

이 글을 읽는 분들도 위기 속에서 꼭 기회를 잡으시고 오늘부터 기회를 잡기 위한 행동을 하시길 진심으로 응원하겠습니다.

.

.

+) 여러분을 위한 짧은 편지

바로 투자를 시작하라 권유드리는 것이 아닙니다.

여러분이 이번 기회를 통해 부동산 시장 흐름을 읽고,

이런 상황에선 내가 어떤 판단을 하면 좋을지

충분히 공부하고 전략을 짜는 시기가 되길 바라고 있습니다.

내가 모은 종잣돈을 어떻게 굴리는 것이 가장 현명할까,

나에게는 예적금이 맞을까, 부동산이 맞을까, 주식이 맞을까

고민하고 있을 직장인 분들을 위해서 짧은 강의를 준비했습니다.

아래 3가지를 커피 한 잔 값도 아닌

단 1천원에 제공해드리려고요.

<주우이 부동산 기초 라이브>

1. 저의 90분 부동산 라이브 강의

2. 아파트 수익률 계산기

3. 좋은 아파트 체크리스트

신청은 아래 배너 누르시면 가능합니다.

신청 마감은 5월 29일 오후 5시까지.

부동산 공부 해볼까 고민 중인 분들,

가벼운 마음으로 들어와 주세요 :)

도움 되는 정보만을 모아서 열심히 준비해 두겠습니다.

감사합니다.

(아래 배너를 클릭해 주세요⬇️)