수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
노을을 좋아하는
오렌지하늘입니다.
'공급이 적은지역이면
전세 세팅이 잘 될거야
투자해볼테다!!'
이렇게 생각하고
계시지 않으신가요?
제가 투자했던 지역은
공급이 적은 지역으로
매매 전세 매물 모두 적어서
전세세팅이 용이해보이는
그런지역이었습니다.
하지만 예상했던 것보다
전세를 늦게 맞추게 되었는데요.
어떤 것들이 전세세팅에 발목을
붙잡았고 고민되었는지 정리해 보았습니다.
1. 이사날짜
전세를 맞출때 중요한 것 중 하나는
이사 날짜 입니다.
이사가능한 날짜의 기간이 짧을 수록
그 안에 들어올 수 있는 전세입자를
찾을 수 있는 확률은 점점 더 줄어 들게 됩니다.
제가 샀던 집은 기존에 임차인이
거주하고 계셨던 집이었습니다.
만기일 보다 일찍 나가는 것이기 때문에
전세입자가 맞춰지게 되면
거기에 맞춰 이사를 하겠다고
말씀하셨던 집이었습니다.
임차인분께서
집도 잘 보여주시고 우호적이셔서
전세맞추는것이 어렵지 않겠다는
생각이 들었습니다.
(게다가 생활권에 전세가 1개뿐!!)
그래서 관련된 내용을 문자로
세입자와 주고 받은 뒤
계약을 진행하였습니다.
그런데 웬걸요....
임차인께서 경매를 통해 집을
낙찰 받으신 상태였고
경매받으신 집이
명도가 끝나지 않은 상태였습니다.
또한 경매받으신 집의
상태가 엉망이어서
인테리어를 해야했습니다.
이 과정에서 이사가능한 날짜가
2번이나 변경되었습니다.
기존에 '아무때나 이사가능한 집'에서
' 0월0일 이후로 이사가능한 집'
으로 조건이 변경되었습니다.
이 때문에...
집을 마음에 들어하는 분이 계셨지만
이사일 딱 하루 차이로
그 분을 놓치게 되는 경험도 하게 되었습니다.
이런 저의 이야기를 듣고
밥잘튜터님께서 조언을 해주셨습니다.
상대방의 반응을 디테일하게
캐치할 수 있어야 해요.
아마 현장에서 시그널이 있었을텐데
그런것들을 초보투자자들은
알아차리기 어려워요.
밥잘튜터님
.
.
눈을 감고 과거로 돌아가봅니다
거실에 서서
세입자와 대화하는 중에
진짜 내가 알 수 없었을까?
진짜?
진짜?
진짜?
임차인 부부의 애매한
눈빛교환을 그때 알아차렸어야 했는데요.
.
.
.
세입자와 대화를 하면서
좀 더 디테일하게 파악했어야했는데
세입자와 이사일정 관련해서
문자를 주고받았다는 이유로
안일하게 대처한 것 같아
반성하게 되었습니다.
매수 전
진짜 이사가능한 기간이
어느정도 되는지
디테일하게 파악해 보세요.
전세를 뺄 때도 그리고
매수 결정을 할 때도
중요한 요소가 될 것입니다.
2. 집상태
매물 볼때 집상태 열심히 보시죠?
제가 투자했던 집은
집상태가 좋았던 집이었습니다.
나온 전세매물 중에서
가장 잘 수리가 되어있는 집이었습니다.
그러나 제가 간과한 것이 있었는데요
그것은 바로 '작은방 비확장' 에
관련한 것이었습니다.
제가 샀던 집은 인근에
초등학교가 있어서
학부모들의 수요가 꽤 있었습니다.
작은방이 확장되어 있지 않다는 것은
내 아이가 방을 좁게 써야 한다는 것이죠.
이로 인해 세입자를 놓쳤습니다.
<오하>
"사장님 오전에 보신 분은 어떻게 되셨어요?"
<부동산>
"으응.. 사실 여기가
작은방이 확장이 안되서 망설이고 계세요.
초등학생이 있는 집이거든요.
전세 매물이 없고 다른집이
전세 나오자마자 바로 계약이 되서
오하님 집도 세입자가
빨리 구해질 줄 알았는데..
잠깐 기다려보세요.
내가 잘 말해볼게요 "
결국 이분은 방 크기로 인해
거리가 더 떨어진 단지에
상태가 안 좋은 매물을 선택하셨다고
부동산을 통해 전해듣게 되었습니다.
이후에도 비슷한 상황이 있었습니다.
이로 인해 초등학교 인근의 단지를
매수할 때는 방의 확장여부도
중요하게 봐야겠다는 것을
배우게 되었습니다.
거실확장 방비확장 VS 거실비확장 방확장
어떠세요?
요즘은 매물을 볼때
비슷한 인테리어 수준이면
방확장인곳을
우선적으로 보고 있습니다.
3. 가격
가장 중요한 전세가격입니다.
매수할 때부터
주변전세상황과 시세를 보고
목표 전세가를 정해두어야합니다.
집을 사고 목표한 전세가격에
전세를 내놓았습니다.
비싼 가격은 아니지만
아주 싼 가격도 아닌 그저그런가격
시장이 받아줄 수 있을 만한 그런가격에요.
전세물량 뿐만 아니라
매매물량도 적었고
매매물건의 호가 수준을 보았을 때
투자자들이 와서
추가로 전세물건이 나온다도 해도
크게 위협적이지 않을거라고 판단했습니다.
전세를 내놓자마자
지역에 전세매물이 없어서
집을 보러 오는 분들이 많았습니다.
그러다 위에서 말씀드렸던
이사날짜와 방확장 등의 이유로
시간은 흘러 연말이 다가왔고
전세손님이 점점 줄어들기 시작했습니다.
전세비수기가 된 것이죠.
어떤 주에는 전세손님이
한 분도 오지 않은 적도 있습니다.
매물이 적어서 금방 빠질 줄 알았는데
자꾸 시간이 흘러가서
초조해지기 시작했습니다.
그래서 전세가를 언제부터 전세가를
낮출지 계획을 세웠습니다.
'○월이 되면 전세가를 천만원 낮춘다'
다행히도 전세가를 낮추기 전에
세입자를 구했고
생각 했던 투자금 내에서
투자를 마무리할 수 있었습니다.
목표 전세금에
딱딱 전세가 맞춰지면 좋겠죠.
하지만 그렇지 않을 수도 있다는 것을
알고 투자를 하셔야 합니다.
전세를 빼는 과정에서
전세가를 언제, 어느정도까지
조정해야할 지
그럼 내 투자금이 얼마가 드는지
미리 생각해보고 투자를
결정하시기 바랍니다.
그럼 정리해 보도록 하겠습니다.
매일 뵙고 싶은
존경하는 밥잘튜터님
전세뺄때 힘이되어주신
실전반, 지투반
아리팍튜터님
케익교환권튜터님
거대한 그늘이 되어준
카페 ON TF 동료들
전세분야 대한민국
최고의 응원단 맹맹,멤생님
감사드립니다.
그리고
전세입자를 구하고 계신
모든 동료분들을 응원드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>
강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)
https://link.weolbu.com/3S2fp2X
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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.
원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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