서문/프롤로그

투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다.

무엇보다 중요한 것은 ‘번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련’을 하는 것이다.

이 책이 아니어도 좋다. 부동산 투자가 아니어도 괜찮다. 다만 분명한 것은 ‘투자는 필수’이다.

왜 투자를 해야 하는가 (Why)

<aside> 💡 투자와 재테크의 기본은 자본주의와 돈에 대한 이해이다.

</aside>

이유 1 - 인플레이션

통화량의 증가는 꼭 중앙은행이 돈을 풀어야 발생하는 것이 아니라, 시중은행이 예금을 기반으로 대출해주는 것만으로도 발생한다.

통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락

정확히는 부동산 가격이 오르는 것이 아니라, 부동산의 가치는 그대로인데 화폐의 가치가 하락하여 같은 물건을 더 큰 돈을 주고 사야 하는 것이다.

가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

이유 2 - 소득분배 불균형

시간이 지날수록 노동소득보다 자본소득의 증가가 더 크다

이유 3 - 노후대비

언제까지 일할 수 없다

우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원이 턱없이 부족하다.

투자의 목표

목표를 명확하게 하라. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

투자의 제 1목적은 노후대비이고, 경제적 자유는 그 다음이다.

당신과 돈이 가야 할 방향 (What)

돈을 버는 두 가지 방식

1. 시간을 투입한다.

시간을 투입할 수 없는 상황이 되면 돈이 끊기는

2. 시간을 투입하지 않는다.

시간을 투입해서 돈을 버는 사람에서 시간을 투입하지 않아서 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다.

그 비법은 ‘돈을 쓰는 방법’에 있다.

돈을 쓰는 두 가지 방식

1. 시간이 지날수록 가치가 하락하는 것을 산다. → 소비재

2. 시간이 지날수록 가치가 상승하는 것을 산다. → 자산

부동산 투자가 다른 투자(주식, 적금 등)에 비해 유리한 점

→ 레버리지 (갭투자)

평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 (What)

1. 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.
2. 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다.
3. 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.
4. 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다.
5. 투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다. 물론 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에, 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더없이 좋다. 그러나 기름이 아무리 많아도 불꽃이 튀지 않는다면 불은 활활 타오르지 않는다는 걸 기억하라.
6. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

비수기 투자 방법

1. 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓는 방법.
2. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다.

저평가 부동산을 보는 안목

1. 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있다.
2. 가격은 특별한 안목이 요구되진 않는다.
3. 결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다.

비교평가

1. 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구는 비교평가이다.
2. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다.

부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서

1단계 : 매매 가계약 체결

1. 매매 가계약금 지급 (매도자 → 매수자)
2. ※ 통상 200~500만원, 계약금의 10%

2단계 : 매매 계약 체결

1. 매매 계약서 작성 (매도자 ↔ 매수자)
2. 매매 계약금 지급 (매도자 → 매수자)
3. ※ 통상 매매대금의 10%

3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급

1. 전세 가계약금 지급 (임차인 → 매도자)
2. ※ 통상 200~500만원, 계약금의 10%

4단계 : 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급

1. 전세 계약서 작성 (매도자 ↔ 임차인)
2. 전세 계약금 지급 (임차인 → 매도자)
3. ※ 통상 전세금의 10%

5단계 : 매매 및 전세 잔금 지급

1. 매매 잔금 지급 (매수자, 임차인 → 매도자)

거래 예시 : 매매가 3.0억 / 전세가 2.5억

투자 자세

1. 잃지 않는 선에서 경험 쌓기
2. 시행착오는 필연적으로, 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다.
3. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 투자처에 집중하라.
4. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다.
5. 아는 곳이 많아질수록 투자할 물건을 찾는 것도 더 쉬워진다.

시세 트래킹 단지 선정

1. 대장 단지
2. 실제 투자를 검토했던 단지 → 모의 매매계약서 작성

의왕시 25평 아파트 투자사례

결정적 성공 요인

성공 투자를 위한 필수 지식 (How)

투자의 목적 : 노동소득을 자본소득으로 치환하는 것.

종잣돈을 마련하는 방법 : 1) 모으기 2) 종잣돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것

깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 ‘자본재배치’라고 한다.

단, 자본을 재배치 하는 방식으로 종잣돈을 마련해 투자를 감행하는 것은 절약으로 종잣돈을 마련해 투자하는 방법에 비해 리스크가 크므로 투자 전 심사숙고해야 한다.

저평가

1. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
2. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.
3. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야 잃지 않는 투자를 할 수 있다. ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분조건인 셈이다.

모든 투자 방법의 공통점

1. 잃지 않는다.
2. 첫 번째 원칙을 지킨다.

잃지 않는 투자

1. 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 ‘하방지지선’ 역할을 하게 된다.
2. 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이 즉, 투자금만큼이므로 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 이유이다.
3. 전세가의 매매가 하방 지지선 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로(예를들어, 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5%미만인지) 확인하고 투자하면 된다.
4. 수도권의 경우에는 워낙 대체 수요가 풍부하므로 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 현상은 거의 찾아보기 힘들다.

부동산 중개소가 일하는 방식

1. 부동산 중개인은 의뢰인에게 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다.
2. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개 수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까.
3. 따라서, 공동중개라 할지라도 한 군데에만 방문하여 내 물건을 등록시키는 것과 여러 부동산에 방문해 내 물건을 등록하는 것은 다르다.

인생을 바꾸는 투자

1. 자산을 팔지 않고 쌓아 올린다.
2. 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.
3. 거래 횟수를 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.
4. 따라서, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는 즉, 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.
5. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다.

누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 (How)

당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면