[아방0] 1호기 복기글 - 기본은 지키고 싶었습니다.

안녕하세요.

아웃오브방구석 아방입니다.

이전글에 말씀드린것처럼

1년 7개월만에 1호기를 했습니다.

매수과정 등에서

느끼고 다음 투자에서는 적용해야겠다 싶은것들을

스스로 복기 하고자 글을 남깁니다.

1등은 항상 달라진다.

제가 투자한 물건은

00지역에서 상위의 생활권은 아닙니다.

지방임장 초기에 만들어진 앞마당이기에

서울,수도권,광역시에 비하면

확연히 낮아진 금액을 보고

그래도 좋은 생활권에 투자해야겠다는

생각을 했습니다.

실제 이번에 투자하게 된 단지도

지역내에서 엄청 선호되고 그런 단지가 아니기에

앞마당을 정리하면서 시세트레킹 단지에

넣을까 말까 고민도 했던 단지였습니다.

그럼에도 앞마당을 만들때보다

약간이나마 시간이 지나고

아주 약간은 관점이 좀 더 나아졌다고 생각되며

실제 투자를 하게된

지금 다시 생각해보면

이런 생각이 듭니다.

투자는 좋은 물건에 하는게 아니라

싸고 내 조건에 맞는 물건에 투자하는 것이다.

그렇기에 후보군이 같아도 1등은 상황에

따라 달라진다.

트레킹의 차이

원래 매월 최임작성전에

의례적으로 하는 한달에 한번의 트레킹만 했었습니다.

그러다가 00지역의 물건들이

연초부터 꿈틀대다가

3월부터 급격히 소진되는 것을 보며

한달에 한번의 트레킹으로는

이 상황속에서 좋은 물건을 잡아내기 어렵겠단

생각을 하게되었습니다.

이에 전수조사는 2주간격

실제 투자범위에 가까운 단지는 일주일에 3번 이상(거의 매일)

네부를 들락날락했습니다.

만약 최임 제출 2주일전에 한 데이터만을 토대로

1등뽑기를 하려고 했다면

해당물건은 못잡았을거라 생각됩니다.

지역마다 상이하겠지만

매매, 전세 매물들이 빨리 소진된다든지

전세가가 조금씩 반등하는거 같은

지역은 트레킹 주기를 짧게 잡을 것.

클릭 하나가 투자를 바꿀 수 있다.

참고칼럼 링크

1호기를 하기 전 위 링크의 줴러미님께서

써주신 글을 읽었습니다.

(내용이 좋으니 읽어보시길 추천드립니다)

발췌해서 제가 필요한것만 말씀드리자면

위의 캡쳐와 같이

똑같은 물건을 여러 부동산에 내놓았을때

각 부동산마다 정보 차이가 있습니다.

노란색으로 표시된 처음 매물내역만 봤을때는

이게 세낀물건인지 뭔지도 안나와있지만

클릭을 하면 중개인별로

이 물건의 상태가 어떤지 내용의 기재 수준이 다릅니다.

해당 단지의 전세세팅 수준과

투자금을 고려했을때 이렇게 일일이 클릭해서

확인하는게 아니었다면

투자물건을 찾지 못했을수 있습니다.

그렇기에 투자대상 지역과

단지를 털때는 이러한 내용들까지

꼼꼼하게 확인하면서

부족한 부분은 전임으로 보충하면서

하면 좋을 거 같습니다.

물건에 대한 책임은 나에게 있다.

해당 물건은 약간의 특수성이 있어서

우리가 주로 임장하는 주말에 물건을 보는 것도 힘들었고

일주일에 단 하루, 고정된 시간에만 볼 수 있는 매물이었습니다.

이런 상황속에서 해당매물을 보지 못한 상황속에서

코칭 등의 컨펌이 났었고

마음먹기에 따라서는 충분히 진행할 수 있었습니다.

(하지만 우리는 배운 사람들이기에

물건을 직접 보지않은 상태로 가계약금을 쏠 수가 없죠.)

그런데 이 물건이 참 보기가 까다로운 물건이었습니다.

한번은 어찌되든 볼 수 있겠지, 현장을 가자 라는 생각으로 갔다가 못보고

두번째는 부사님께서 힘들게 예약을 잡았다고 했으나

중간에 스케줄이 펑크가 나고

결국 해당 매물 하나를 보기 위해

3번을 방문해서(어휴)

겨우겨우 물건을 볼 수 있었습니다.

전임을 통해서 부사님에게는 수리할 게 없다고 들었으나

결국 물건을 확인하고 나서 보니

아래와 같이 수리해야 되는 부분들이 확인되었습니다.

여기서 생각이 들었던 것은

(모든 부사님이 그렇진 않지만)

부사님의 목적은 물건상태가 어찌되었든

거래를 성사시키는 것이므로

부사님의 의견에 전적으로 의지하면 안되고

누군가의 조언을 듣는다해도

결국 물건에 대한 책임은 나에게 있다는 것이었습니다.

워스트 시나리오 설정

해당 물건을 보기전 부사님과

어느정도까지 가격 협의가 될지에 대해서 이야기했습니다.

해당 단지의 최근 실거래가를 기준으로

동층향, 단지상황등을 고려하여

얼마를 목표 매수가로 잡을지 정하고

목표 매수가에는 도달하지 못하더라도

어느정도 가격이면 진행해도 된다는

스스로 생각을 정리했습니다.

하지만 실제 가격협상에 들어가니

매도인이 처했던 급한 상황이 해소가 되었고

제가 생각했던 마지노선보다

300만원 높은 가격으로 매도인은

더 이상 가격협의의 여지가 없음을 보였습니다.

여기서 멘탈이 약 2시간 정도 흔들렸습니다.

제가 원하는 가격은 아니었지만

비싸게 산다는 생각은 들지 않은 생각이 들었음에도

원했던 가격이 아니기에 그랬었던거 같습니다.

그리고 이 순간 그런 생각이 듭니다.

현재 학교 담당이신 셔츠튜터님께 컨펌도 받았고

보기튜터님께 매물코칭까지 컨펌받았는데

+

조건이 괜찮아서 다른 사람들도 이 물건 다 보고 있을텐데

+

1년 7개월 고생했는데 이제 그냥 사도 되지 않을까.

라는 생각들,

정확하게는 감정들이 종합적으로 스쳐지나갔습니다.

다행히 두시간 이내로 처한 상황을

감정이 아닌 숫자로 바라보면서

어떻게 행동하는게 나은지를 판단할 수 있었습니다.

이걸 지금에서 생각해보면

워스트 시나리오를 진짜 워스트로 기준잡지 않고

생각했던게 문제였던 거 같습니다.

정말 최악의 상황까지도 고려하고

그것에 대한 인지가 없는 상태에서

상황에 맞닥뜨리면 발생하는 변수들로 인해

멘탈에 피해가 갈 수 있다는 걸 깨달을 수 있었네요.

계획이 계획대로 되지 않을 때를 대비한 계획을 마련해둬야한다.

-돈의 심리학-

투자직전에 빠그러지는 경우는 허다하다.

위의 상황들을 셔츠 튜터님께 말씀드렸고

제 전반적인 상황을 고려하여

이 물건을 하지 말라는 건 아니지만

한 호흡 고르면서 상황을 대처했으면 좋겠다 말씀해주셨습니다.

그로부터 약 일주일이 흘렀습니다.

그동안 부사님을 통해 다시 한번 금액 협상을 요청드렸지만

매도인은 철벽이었습니다.

하지만 매도인에게 제가 뭔가 협상의 카드로 던질만한 것이 없기에

깍아달라는 말 뿐이 다른걸 할 수가 없었습니다.

그래서 저번주 월요일쯤에 해당 지역 전체를 다시 봐보고

그래도 이 물건이 1등이라면 그냥 진행하자는 생각을 했습니다.

인근에 비슷한 단지들에서 투자접근 가능한 물건들을

확인하고 스케줄을 잡습니다.

그러면서 마지막으로 원래 봤던 물건의 부사님께 전화를 하여

해당 물건의 현재 상태를 여쭤보고

가격 협상과 관련하여 다시 한번 요청을 드렸습니다.

몇십분 후에 부사님께 답변을 받았으나

가격협상의 여지는 없다는 걸 다시 확인합니다.

"걍 지역 다 털고 다른 1등 찾고 아니면 이걸로 고"

라고 생각을 굳히고

업무를 하고 있는데

부사님에게 연락이 왔습니다.

매도인이 가격협의 의사를 내비췄고

대신 계약금만 지금 넣고 잔금은 내년 초에 정리하자는 내용이었습니다.

매도인이 최근 물건을 하나 매도했기에 양도세를 계산해보니

그게 더 나았었나 봅니다.

이에 계약파기가 되지 않도록 중도금을 설정하는걸 전제로

가격협의에 응하게 되었습니다.

그리고

여러 선배님들께서 미리 작성해주신 나눔글들도 보고

최근 가계약금과 관련된 21년 판례도 살펴보고

당일에 가계약금을 쏘기까지 이릅니다.

이를 통해 복기할 수 있었던 것은

투자직전까지 갔다가 빠그러지는 경우는

내가 투자자의 길을 선택했다면 흔하디 흔한일이기에

이를 근거로 멘탈이 흔들리면 안되고

실전투자와 앞마당 만들기, 투자자로서의 해야될 기본적인

루틴들은 동시에 진행해야 하는것이므로

이런 상황을 두려워하지 말고 기계적으로 받아들이면서

할일은 다 해내자는 거였습니다.

마무리.

여러 우여곡절 끝에 1호기 계약서까지 쓰고

중도금까지 완료가 되었습니다.

이번 투자에 대해서 잘한점과

아쉬운 지점을 구분해보자면

잘한점

매코를 통과했어도, 조건이 좋다고 판단했어도

남들이 혹할만한 조건으로 나온 매물이라도

기본을 지키고자 매물을 보려 한점

보지 않고 가계약금을 쏘고 진행했을 경우

실패지점으로 복기했을 것이다

상황들에 대해서 생각과 감정이 희석되기 전에

바로바로 복기지점을 작성하고

이성적으로 판단하려 노력했던 것.

아쉬운점

투자금 범위의 제약으로

다양한 시도를 하지 못한 점

이 정도인거 같습니다.

이번 투자를 진행하면서

누구보다 옆에서 응원해주시고

더 넓은 관점에서 제게 조언해주신

셔츠 튜터님께 너무 감사드립니다.

그리고 우리 츠셔이어인 4반

반장님, 반원분들 모두 감사하고

우리 모두 1호기 정리합시다!

할수있다!!

우리댓티♥ 항상 감삼다ㅎ

감사한분이 너무 많아

일일이 열거하지 못하겠지만

제가 감사한거 여기 말씀 안드려도

다들 아실거라 믿습니다ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.