서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 4기 46조 정케빈]

안녕하세요 정케빈입니다.

이번 강의는 실제 서울 4,5급이에 투자를 할 수 있는

방법을 다양한 실제 서울 아파트를 가지고 충분히 자세히 설명해주셨습니다.

(주우님 쵝오!)

저는 서울 내 갈아타기가 단기적으로 목표입니다.

큰 결정이라 고민은 되지만 기대반 설레인 반으로 즐기려 하고 있어요.

이러한 결정이 어려운 부분은..

내가 가지고 싶은 물건 대비 자금이 문제일 수도 있고

앞마당이 부족해서일 수도 있고

때를 놓친것 같기도 하고..

그리고 무엇보다..

지금 시장이 오를 것이냐 내릴 것이냐가 예측이 안되어서 이기도 합니다.

하지만 이는 예측은 신의 영역이라죠?

그래서 주우니님은 우리는 할 수 있는 영역에 집중해야 한다고 합니다.

나의 투자 방향과 기준을 정립하고

땅의 가치, 단지선호도, 가치대비 가격이 싼지?

앞마당을 늘리면서

시세트레킹과 비교평가를 생활화하며 때를 기다려 보겠습니다. ^^

자 그럼 강의 느낀점 위주 정리해 봅니다.

[서울 아파트 소액 투자 특징]

새롭게 안 사실..

• 비싼 아파트는 기회를 주는 시기가 짧은 줄 알았지만 기껏해야 한두달.. ㄷㄷ
• 4급지보다 5급지의 전세가가 더 낮다

(외각이나 수도권 새아파트 등에 영향을 더 많이 받기때문이라고 한다.)

소액투자의 기회가 올 수 있는 곳의 특징

> 매매 가격이 충분히 떨어진 곳(저평가)

하락장에서는 비선호 아파트들의 더 하락률이 크며 아직 반등하지 않은 곳도 있으니 관심을 갖자

> 저렴한 전세가 형성

과거 전세가율이 높다는 것은 전세가가 상승하더라도 매매가 반등이 늦기 때문이며

전세가율이 높은 구간이 오면 저렴한 전세가가 형성되었는지를 체크해야 한다.

저렴한 전세가인지 알려면.. 데이터들의 오차가 가장 작은 직선을 그어보고

적정 전세가와 역전세 여부를 예측해하는 것이다.

> 전세 매물이 줄어들고 있는 곳

전세 매물의 수가 줄어들고 저가매물들이 사라지는 것까지 봐야함

그리고 가격도 중요하지만 그 추세가 더 중요하기도 하다.

더 벌수 있는 투자의 영역있다고 한다

해당 지역의 특수성을 잘 이용하는 것이다.

호재는 물론 악재가 기회이기도 있다는 점 다시 한번 상기하며

투자처를 선정할때 가중치를 부여할 수 있어야 겠다.

- 환경개선 : ㅇㅁ/ㅎㄱ,ㄱㅁ,ㅈㅇ,ㅅㄱ

- 교통개선 : ㅊㄹㄹ,ㄱㅇㄱ,ㅍㅊ

- 대규모 입주 : ㅍㅊ, ㄱㅁ

특히 대규모 입주로 인한 환경개선에 집중해 보는 것은 어떨까?

굵직한 환경과 교통 개선에 비하면

대규모 입주로 인한 환경개선은 그 실현 시점(3년?)이 빠르고 기회도 많다.

성장가치투자방법

휴 ㅂㅇㅎ, ㅋㄽㅌ.. 정말 기회를 짧게 줬다

해당 아파트들은 4급지, 모두 해당 시점에 대규모 신축이며 그 구를 리딩하는 랜드마크라는 특징이 있다.

고수의 영역이라고 보기보다는.. 돈만 많으면..

자금 가용범위내 무조건 입지 좋은 곳의 신축은 정답이 아닐까?

그래서.. 다른 4급지 구축 랜드마크와 비교해 보았다

15~17년까지 80%정도의 전세가율을 보였고 오랫동안 기회를 주었다.

랜드마크 4급지 신축을 살 가용 금액이 없다면

기회를 많이주는 입지나 선호가 쉽게 바뀔 수 없는 랜드마크성 구축 아파트도 

나쁘지 않은 대안이 될 수 있다.

BM)

4,5 급지 랜드마크 단지나 1~3등지는 투자는 기회가 짧으니..

미리 준비하고 기다려야한다. 눈에 힘을 주고 째려 봐야한다.. 

[4,5급지 및 수도권 소액 투자 가능 지역 분석]

4급지와 5급지 내의 생활권과 선호도를 알려주셨다.

앞마당이나 잘 아는 곳은 바로 선호순위를 알수 있었지만

모르는 지역은 역시 모를만 했다.

임장 전에 미리 기억해 두는 것도 좋을 것 같다.

새롭게 안 사실

• 성북구와 수지구는 70%가지 올라오므로 기다려 준다.
• 노원구 강서구 서대문구 동대문구 전세가율 높아지면 4급지 중에서 빠른 속도로 매매 상승했다고 한다.
• 5급지에서는 선호도 있는 아파트를 선택하라

BM)

구별로 어느 지역이 선호 1등 생활권인지는 외어버리자

[비교평가를 통해 최고 수익내는 투자방법]

새롭게안 사실

전세가율이 10%올라가는데 약 2년 소요된다고 한다.

서울에 2년안에 앞마당 10개는 만들어야 하지 않겠는가?

동대문구를 주로 비교평가를 해주셨따.. 

(저번달 자실이라.. 더욱 몰입할 수 있었다 개꿀)

아래 순서대로 비교평가 진행하면 된다고 한다.

생활권 순위 설정 > 생활권내 단지/입지 비교 > 상하위 생활권 비교

생활권내 유사한 것들끼리 그래프로 전고점과 현 가격/추세 등으로 비교하고

1등끼리 다시 비교 마지막으로 투자여부 결정

지역간 비교 프로세스를 명료하게 정리해 주셨다.

꼭 이번 임보는 이대로 해보자

현재 단지가 이 지역 내 가장 저평가?

땅의 가치가 다를때 입지를 넘어서는 단지 선호도가 있는가?

땅의 가치가 비슷하면 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트가 우위?

BM)

투자 가능 가격대별로 비교 평가해보자

(월 1회, 일요일 이용)

앞마당 : 급지당 2~3개 목표

[투자 8년차 선배가 알려주는 서울 투자]

투자는 경험이 중요하다.

그리고 선택할때 최선을 다하자

사실 서울투자는 공부나 경험을 쌓는 투자가 아닌 

한번의 선택으로 10년을 잃어버릴 수 있는 실전투자이기때문이다.

BM)

나만의 투자 기준 설립과 루틴을 수행하자

1. 가용금액(대출포함)을 확인한다

2. 가용금액별로 내가 매수 가능한 단지 리스트와 생활권의 특징을 정리한다

3. 최소 한달에 한번은 해당 단지를 시세 트레킹을 하고 투자 결정여부를 내린다(지역 내 비교, 지역 간 비교)

전고점 30%정도면 낫베드라고 하니

최근 나름 반등해버렸지만 데드켓바운스일 수 있으니..

서울전세가율의 60% 도달을 기다리면서

그리고 입지별 단지별 적정 전세가율도 예상해보면서

다시 해당 기준에 근접하면

무리하지 범위내해서 갈아타기 한다.