열중 4주차 강의 후기 [열중 35기 자니? 15나서 독서하고 8자필 조 바나나푸딩]

안녕하세요. 바나나푸딩입니다.

4주차 열중강의는 투자의 마무리단계라고 할 수 있는 임대(전세)에 관해서 양파링님의 강의가 있었습니다. 저는 아직 1호기를 하지 못한 초보투자자로서 ’전세는 그냥 나가는거 아니야? 일단은 매매부터..‘ 라고 생각하고 있었는데, 임대까지가 투자라는 것을 배웠고, 임대를 놓는 다양한 기준과 노하우를 배울 수 있어 유익한 시간이었습니다.

1) 2024년 상반기 현재 전세시장 상황

대구와 경북을 제외한 대부분의 지방도시와 서울/수도권은 전세가 상승을 보이고 있으며, 특히 관심을 두고 보고 있는 서울 중 4,5급지의 평균 전세가율이 60%를 돌파하였다는 점. 앞으로 투자의 기회가 오고 있다는 것을 알 수 있었습니다.

2) 전세 셋팅을 위하여 알아야 할 필수사항

전세 셋팅을 대비한다는 것은 집을 매수하기 전부터 “매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 것인가”를 고민해보는 것이기에 투자의 리스크 대비 측면에서 중요하다는 점과 일반적인 전세 셋팅의 3가지 유형을 알 수 있었습니다. 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우, 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우에는 어떤 프로세스를 거쳐야 하는지 실무적인 지식을 얻을 수 있었습니다.

또한, 투자를 진행하는 각 단계(매수결정 -> 매매계약 -> 임대계약)에서 주의해야 하는 것을 배웠습니다. 등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서의 형식과 각각의 서류에 들어가야 할 특약사항을 알게 되어 실무적이었습니다. 특히, 임대계약서 작성시 임대보증금을 반환하는 대상이 다른 경우, 강의를 듣지 않았더라면 이런 상황이 발생했을 때 많이 당황했을 것 같은데, 향후 전세 셋팅시에도 당황하지 않고 대응할 수 있을 것 같습니다. 양파링님께서는 법률고민이 있을 때 대한법률구조공단, 법률상담 플랫폼을 적극이용하신다고 하셨는데, 저도 참고하여 임대 진행에 법률적인 하자는 없는지 꼭 확인하도록 하겠습니다. 결국 투자에 대한 책임은 스스로의 몫이라는 점도 잊지 않겠습니다!

3) 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

전세가격을 설정하는 양파링님의 원칙도 알려주셨는데, 이 부분에서 저는 ‘보증금은 돌려받는거니까 그냥 적당하게 전세 나갈 정도로 책정하면 되는거 아니야?’라고 생각했던 무지하고 게으른 자신을 많이 반성하였습니다.

전세가격 설정의 3대 요소 ‘단.생.공’ 을 이용하여 임대인에게 수용가능하면서도, 매전 갭을 줄여 수익률을 최대화 할 수 있는 방법을 배웠습니다. 특히 공급은 주변 입지에 신규 공급이 과거 또는 미래에 있다면, 과거의 공급이 다 해소되었는지도 중요하다는 점 배웠습니다.

또한, 특히 지방도시에서는 매전 갭이 작아서 전세보증보험을 가입하길 원하는 세입자들이 많은데, 전세보증보험을 들기 위한 조건(kb/매매/일반, 90%, 승인시점)도 배웠고, 이를 임대차계약서에 명시할 수도 있다는 걸 배웠습니다.

-> 전세를 빨리 뺀다는 것은 돈과 시간을 절약함으로써 발생하는 리스크와 기회비용을 줄일 수 있기에 아주 중요하다.

-> 매수 이후 전제 셋팅에 따라 총 투자금이 달라진다. 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정한다.

임대기간 설정의 3대 요소 ‘공.수.표’. 도시의 규모와 입지에 따라서 공급의 영향권의 범위가 달라진다. 또한, 시스템투자의 방식으로 보유주택수가 늘어나면 전세만기가 한 시기에 집중되지 않도록 해야한다.

상황에 따라서 기존 임차인을 승계하기도 하고 법인 임차인을 받기도 한다. 이때의 대응전략은 어떠한지 구체적으로 어떤 특약들이 계약서에 들어가야 하는지 정리할 수 있어 좋았다. 특히 법인 임차인은 경험이 적기에 꺼리게 되는데 향후 법인 임차인을 받게 될 경우에 어떤 대응을 해야할지 알 수 있어 좋았다.

-> 중요한 것은 시장의 분위기와 개인 상황에 따라서 임차인을 선택한다는 것. 상황이 좋지 않을 때는 내가 원하는 임차인을 고르다가 공실이 길어질 수 있어 비용이 발생하므로 주의 할 것!

4) 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대리스크 줄이는 방법

가격과 상황을 잘 판단하여 내가 쓸 수 있는 협상카드를 쓰는 것이 핵심 포인트! 이 모든 것의 전제는 싸게 산다는 것이고, 내가 쓸 수 있는 카드가 많아도 비싸게 산다면 의미가 없다. 지금은 하락장이기 때문에 가격, 상황을 모두 활용할 수 있는 시장이다.

’욕심 = 기회비용‘ 이라는 것 잊지 않기.

투자의 경험이 없기에 막연하게만 생각하던 임대의 과정을 각 단계를 나눠 체계적으로 이해하고, 주의할 점과 내가 쓸 수 있는 협상카드 등 실무적인 것들까지 알 수 있어 좋았습니다. 오랜시간 알찬 내용으로 강의를 준비해주신 양파링님께 감사드립니다.