이번 강의는 양파링님의 전세빼기의 모든것을 담은 강의였습니다.
제가 1호기 전세를 맞춘지 얼마 되지 않아서인지, 더 의미있게 들었던 강의였습니다.
참 신기한게 이 강의를 작년 열중반 때도 들었었는데
그 때는 아~ 그렇지. 그렇구나. 하는 가벼운 마음으로 듣고 흘려버렸는데.
지금은 아 이렇게 꼭 해야겠다. 다음엔 꼭! 하며 마음에 되새기며 듣게 되더라구요.
특히, 전세를 뺄 때, 가격, 임대기간을 정하는 부분에서 적용점을 많이 찾았던 것 같습니다.
현재 전세 시장의 상황 - 기회닷!
- 현재 서울 25개 구 中 9개 구가 평균 전세가율 60% 돌파
- 신축, 실수요 가치가 높은 구축 중심으로 전세 상승폭 높음 ▶ 신축, 전용84 배제하지 말고 챙겨볼 것!
- 주변 입주가 많은 경우 전세가율이 오히려 높기도 한 이유?
포항처럼 집주인이 나중 입주를 걱정해 매매는 미리 내놓는데, 전세는 지금 당장 많아지는거 아니니까.
대구 처럼 지금 입주가 많아지는데는 구축 집주인들이 굳이 전세를 또 돌려 더 가져가기 보다는 매매로 내놓아서 오히려 전세물량이 적기도 함.
(근데 수성구처럼 오래 들고갈 구축은 전세가 많음. 신축 입주하고도 오래 가져가려고 전세로 돌림)
- 입주가 많은 지역도 결국 가치에 귀결 - 신축이 전세가 먼저 정리되고, 구축이 나중에 오름.
전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수 사항
특수한 전세셋팅1. 주인전세
- 주인전세인데 대출 받고 싶어하는 경우?
집주인이 1,2주택자면 왠만하면 가능. (집 팔면 무주택자, 1주택자 되니까)
단, 1금융권은 불가. 2금융권은 가능(최대 80%까지)
- 집주인이 주담대가 있는데, 전세 대출 받아서 갚아준대요?
집주인이 집 팔면 나에게 받은 차액 + 전세 대출로 갚는 것 가능.
전세계약서로 이런 형태의 계약임을 알리고, 전세 대출 승인이 나면 주담대 은행으로 바로 감.
특수한 전세셋팅2. 세안고
새롭게 계약을 할지 vs 승계 받을지 결정
- 승계 받으면 따로 계약서를 쓰지 않아도 되지만, 임차인이 불안해 하면 써도됨.
- 승계 받을 때, 임대차 계약서 사본&원본 요청! (전세 대출 받았는지, 근질권 설정 확인)
① 전세보증금액 : 현재 전세 시세와의 비교
② 임대 만료일 : 재계약 시기 주변 공급물량 체크
③ 계약갱신권 사용 여부
- 주변 공급 많으면 재계약 유리 : 계갱권 썼으면, 3개월 내 돈 돌려줘야 함.
- 주변 공급 없고, 전세가 너무 낮게 껴있으면 계갱권 쓴거 승계가 유리
★ 임차인과 재계약/전세가 조정 협의 해볼것! 안 해줄 것 같아도, 생각보다 OK하는 경우 있음.
- 현재 시세보다 높게 껴있으면 : 내가 투자금 가능한 부분 만큼만 내려서 재계약 유도. 대신, 감액분 바로 준다! 집 더이상 안보여줘도 되고, 입주자가 들어오면 이사가셔야 한다.
- 현재 시세보다 낮게 껴있으면 : 조금 더 올려주더라도 재계약 원하는 경우도 있음(오래 거주하시고 싶어하는 경우)
※ 임대 빼기가 어려운 시장에서는 or 잔금 리스크가 있는 절대가 높은 물건 일 때
- 주인전세
- 기존 임차인 계약(만기가 긴 전세 낀 물건)
- 전세 대기 손님
- 공실
매물을 찾기!
단, 상황이 유리해도 비싼 가격으로 매수하면 안됨!
최저가 가격에 맞춰 가격 협상해 보기!
★ 묵시적 갱신 되지 않도록, 계약만료 6~2개월전 재계약 의사 물어봐야 함.
★ 전세 재계약시 계갱권 쓴 것임을 명시해야 함.
특수한 전세 셋팅3. 법인
- 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약 대비
- 특약
① 전세권 설정과 관련된 비용(등기 설정 및 해지)은 임차인이 부담한다
② 계약 만료 시 전세금 반환과 동시 전세권 해지
③ 전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정 등 대출 금지
④ 원상회복 반환 의무(금연 등)
⑤ 실제 거주할 개인을 특정하 정보(강제할 부분은 X)
★ 계약 단계에서 체크해야할 것 ★
- 매수 결정 - 등기부 등본
① 갑구 : 소유자 - 계약자와 동일한지? (공동명의이면, 2명 다 의사를 다 확인한 상태로 계약)
② 열람일시 : 등기부 등본은 3번 확인해야 함(가계약, 본계약, 잔금)
※ 잔금할 때, 대출 상환 후 반드시 상환 영수증 확인
법무사분이 돈을 받아서 대신 갚고 은행일을 처리해주지만, 실제 상환이 끝났다는 "전액 상환 영수증"을 받는 것 까지 확인!
2. 매매 계약
- 특약기재
☆ 매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조 (별 것 아닌 것 처럼~ 당연한 것 처럼~)
☆ 잔금일은 상호협의 하에 앞당길 수 있음 - 전세 셋팅 대비 위해!
- 인적사항 : 계약서 = 등기부등본 = 신분증 = 입계계좌
3. 임대 계약
- 임대 기간 : 계약 마지막 날짜가 공휴일이 아니게끔 (은행 업무 때문에)
- 특약 기재
☆ 만기 도래하여 이사할 의사가 있을 시 "4개월" 이전 통보하여야 한다.
☆ 계약 만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조(집 보여주기)
※ 요즘 전세 사기 이휴 이후, 임대인으로서 준비할 수도, 임차인으로서 요청할 수도 있는 내용!
국제, 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다. (납입 증명서 인터넷 발급 가능)
★ 진짜 중요! 임대보증금을 반환하는 대상이 달라질 경우
1) 임차인이 근질권 설정하는 경우(은행가 임차인의 관계, 부동산에는 등기되지 않음)
2) 임차인이 LH 상품을 이용하는 경우
3) 가족에게 전세금 돌려주는 경우? 계약 당사자 및 전세금 반환 방법 특약 기재 & 반환 후 영수증 수령
▷ 통지서 계약서와 함께 보관, 임차인 전화번호에 "전세금 반환 주의" 써놓기
※ 법률 고민 : 대한법률구조공단, 법률상담플랫폼(로톡)
내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
1, 적정 전세가
① 단지 : 평형 간 경쟁력 확인, 매물 갯수 확인 (호가, 실거래가)
- 전세 매물 많을 시 : 나보다 하위평형과 비슷하면 경쟁력 있음
- 전세 매물 없을 시 : 나보다 하위 평형보다 약간 높게, 상위 평형 보다 저렴하게 설정.
② 생활권 : 나보다 하위/상위 단지 경쟁력 확인, 매물 갯수 확인
- 전세 매물 많을 시 : 나보다 하위 단지와 비슷하면 경쟁력 있음
- 전세 매물 없을 시 : 나보다 하위 단지보다 약간 높고, 상위 단지보다 저렴하게 설정.
③ 공급 : 최근 입주 / 현재 입주 / 다음 입주 공급량 & 전세가 확인
- 최근 입주 : 전세가가 정리가 됐는지?
- 현재 입주 : 신축 하위 평형과 경쟁력 가져가기
☆ 사전점검 기간부터 임대인, 임차인 본격적으로 움직인다! +- 3개월!
- 다음 입주 : 최대한 빨리 빼야하는지? 경각심 가져가기
☆ 소액 투자 시에는 1) KB시세-매매-일반 2) 90% 3) 승인시점 기억하기!
+ 특약으로 보완
"전세보증금이 전세반환보증보험 가입금액을 초과할 시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성 하기로 한다."
2. 임대 기간 설정
① 공급
재계약 예상 시기 입주 물량 체크 → 위치, 물량, 시기 등으로 영향도 고려 → 조금 더 비싸더라도 리스크를 줄이는 물건을 협상해보기?
② 수요
학군지 + 30평대 : 성수기(1~2월) / 비수기 (가을 - 수능시즌)
가족단위 수요 외 10,20평대 : 성수기(가을, 결혼, 입학 등 대부분의 고른 수요)
공통 비수기 : 여름(장마,휴가철), 겨울, 명절 연휴 등
③ 포트폴리오
주택수가 늘어날수록 임대포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산
<BM>
- 현재 전세 상황 : 신축, 실수요 가치 높은 구축, 84까지 꼼꼼하게 볼 것!
- 특수한 전세 셋팅 시, 계약 단계별 주의할 점 투자 매뉴얼 자료에 정리 잘 해둘것
- 조건이 애매하다고 투자 기회 포기할게 아니라 물건을 만들 수 있어야 한다.
- 전세 세 가격이 애매하게 껴있을 때 물건 만들기!(전세가 재협의)
- 공급&잔금 리스크 있을 때 주인전세, 만기 긴 전세, 공실, 전세 대기손님 조건 물건 만들기
4. 전세 셋팅 할 때 가격 설정 단.생.공! 임대기간 결정 공.수.표 매뉴얼에 정리해두고 기억하기!
