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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요.
열중 30기 추천도서 8리 읽9 투자성공하조 빠바빵뚜레빵입니다.
이번 열중 2주차 강의는 양파링님의 강의였는데요. 시작부터 멘토님께서 말씀하시길 월부 강의 중 임대에 포커스를 맞춘 강의가 없었다고 하셨습니다. 말씀을 듣고 나니 작년에 들었던 양파링님 강의에서 등기부등본 보는 법을 설명해주셨던 모습이 어렴풋이 떠올랐었는데요. 이제는 잘 기억이 안나지만 이 참에 다시 열심히 들어보겠다는 마음으로 강의를 듣기 시작했습니다. 매매 경험이 없는 초년생들이라도 월세나 전세 계약은 경험을 해볼 수가 있잖아요. 저도 그렇기 때문에 모르는 것이 많지 않을 거라는 생각을 하면서요. 그런데 그런 생각이 무색할 만큼 이번 강의는 정말 멘토님의 말씀처럼 유일무이한 임대에 초점을 맞춘 강의였습니다. 강의를 듣다보니 제가 모른다는 것조차 몰랐던 부분들이 참 많았는데요. 실제로 매매와 임대 계약을 진행하며 경험해보지 않으면 몰랐을 세세한 과정 하나하나를 알려주신 덕분에 또 하나의 인생 강의를 얻게 되었답니다.
이번 강의의 목표는 세 가지! 그 중에서 두 가지가 바로 강의를 집중해서 잘 듣기, 그리고 언젠가 임대를 할 때 궁금한 점이 생기면 다시 들춰보며 길잡이로 삼기였습니다. 이 목표처럼 정리해놓고 저의 임대 길라잡이로 삼아야겠다는 생각이 들었습니다.
그 포인트는 아래의 세가지였습니다.
- 적정 전세가 설정하기
- 임대기간 설정하기
- 매매 협상
적정 전세가 설정하기
이 부분은 당장 저에게 필요한 부분이었습니다. 지금 살고 있는 집을 다음번에는 전세로 바꿔야겠다고 생각을 하고 있었기 때문입니다. 집주인 입장에서 전세가를 어떻게 설정하는지를 안다면 반대로 제가 집주인 분에게 전세 제안을 하는데에 도움이 될 것이라고 생각을 했습니다. 최근에 그래서 제가 살고 있는 단지와 인근 단지의 전세가가 얼마인지, 추이가 어떤지를 보고 있었는데요. 선호도가 비교적 낮은 저희 단지는 보합 정도였지만 선호도가 높은 단지들은 상승하는 분위가가 관찰되고 있었습니다. 이런 상황에서 어떤 것을 더 할 수 있을까 생각하며 강의를 들었습니다.
어떤 것이든 가격이 적당한지를 확인하는 데에 필요한 것은 바로 비교였고, 적정 전세가를 설정하는 것도 주변과 비교를 하는 것에서부터 시작됐습니다. 그리고 이 비교는 아래와 같이 3단계로 이루어졌습니다.
- 단지 내 비교
- 생활권 내 비교
- 공급물량 확인
- 단지 내 비교
저는 저희 집 전세가를 확인하기 위해 제가 살고 있는 평형만 확인을 했었는데요. 더 적절하게 전세가를 설정하기 위해서는 다른 평형과도 비교를 해야합니다. 더 넓은 평형과 좁은 평형의 호가를 보고 같은 평형의 현재 호가가 적절한지 판단을 하는 것인데요. 여기에서 지금까지 시세 따는 것을 통해 단련한 네이버 부동산 활용 스킬을 적용할 수 있었습니다.
또 단순 호가만 보는 것이 아니라 실거래가를 참고하는 것이 포인트였습니다. 이렇게 실거래가를 보다보면 헷갈리는 것이 가장 최근 거래시기도 다르고, 거래 가격도 같은 평형내에서도 다양해서 어떤 것을 기준으로 봐야하는지였습니다. 그 부분에 대한 것도 실제 예시를 통해 보여주셔서 이해가 잘됐습니다. 아무래도 두달 전보다는 최근에 거래된 가격이 좀 더 현재의 상황을 잘 반영한다고 할 수 있겠죠? 꼭 같은 평형이 아니라도 현재 주어진 여러 실거래가 정보를 통해 어떤 가격이 좀 더 적절한지를 추론해볼 수 있었습니다.
이렇게 비교해본 정보는 쉽게 보기 위해 한페이지에 정리를 했습니다. 현재 호가를 일렬로 나열하고, 최근 실거래가를 또 한줄로 나열하고요. 이를 통해 상위 평형에 비해 경쟁력이 있을만큼 싼지, 하위 평형에 비해선 경쟁력이 있는지를 따져볼 수 있습니다.
2. 생활권 내 비교
같은 생활권 내에서도 전세가를 비교해볼 수 있었는데요. 이 때 포인트는 꼭 같은 평형으로만 비교를 하는 것이 아니라 가격 흐름이 비슷한 단지, 평형과 비교하는 것이었습니다. 같은 생활권이라도 입지 차이로 가격이 다른 것이 당연하니까요. 입지가 더 좋은 곳의 좁은 평형, 안 좋은 곳의 넓은 평형 등 같은 흐름을 보이는 평형을 찾아 비교하는 것이죠.
3. 공급물량 확인
전세를 내놓을 때의 기본은 역시 공급물량입니다. 우리가 평소에 확인하던대로 서로 영향이 있는 지역들의 공급을 확인한 후 이를 가격에 반영하는 것인데요. 실제로 영향이 있는 지역에 시기적으로 입주가 가까워져 올수록 전세가는 영향을 많이 받게 됩니다. 그럴 때에 비싸게 내놓으면 잘 나가지 않을테니 이런 변수를 고려하는 것이죠.
4. 그 외 유의할 점
이 부분이 정말 생각 안해본 부분이었는데요. 대부분의 전세입자들은 전세 보증보험을 들기 때문에 이런 보험에 들기 위한 조건을 참고하여 가격을 설정해야합니다. 서울처럼 전세가율이 낮은 지역은 영향이 작지만 전세가율이 높은 지방 지역에서는 전세가가 매매가의 90%가 넘을 경우 보증보험 가입이 불가능할 수 있기 때문이죠.
전세기간
- 공급
우리들의 투자에는 매매가 하락보다 무서운 것이 전세가 하락이라고 했습니다. 그렇기 때문에 전세 기간이 중요한대요. 향후 3년간의 입주물량은 이미 정석처럼 파악을 하던 것입니다. 이에 더해서 추가로 확인해야할 숨은 공급물량이 있었는데요. 입주 만 2년이 되어가는 단지는 세금이나 실거주 등등을 이유로 매물이 많이 나오기 시작하게 됩니다. 단지 내 여러 세대가 동시다발적으로 나오게 되는 만큼 실제 공급 당시와 마찬가지로 영향이 있을 수 있다는 것인데요. 그렇기 때문에 해당 단지와 입지, 연식 등을 바탕으로 가격이 적절한지 비교해보아야 합니다.
2. 수요
평형대별로, 지역의 특징 별로 수요가 다르기 때문에 본인의 매물 상황에 맞춰 전세기간을 설정해야 합니다. 학군지의 30평대는 방학 시즌이 유리하고, 수능 시즌에는 굉장히 어렵기 때문에 이런 점을 고려하여 전세 만기가 끝날 수 있도록 설정해야하는 것이죠.
3. 포트폴리오
내가 갖고 있는 매물들이 동시에 전세 만기가 다가온다면? 아직 한 개 매물도 제대로 경험해보지 못한 입장에서는 정말 끔찍합니다. 여러 경험을 해보신 선배님들도 굳이 이런 고생을 사서할 필요는 없겠죠. 그렇기 때문에 본인의 매물들 중에서 만기 시기가 겹치지 않도록 분배하는 것입니다.
임대인에 따른 협상 전략
협상을 할 때에는 '모든 편익에는 비용이 따른다'는 말처럼 무조건 나의 주장만 하지 말고 상대방이 원하는 것을 내줌으로써 내가 원하는 것을 얻으려고 해야 합니다. 그렇기 때문에 상대방의 상황이 어떤지를 알고 원하는 부분을 해결해주어야 하는데요.
이 부분에서 현실적으로 와닿은 부분은 내가 임차인을 선택할 수 없는 시기가 있다는 것이었습니다. 누구나 깔끔하고 무던한 세입자를 원할텐데요. 세입자 구하기가 어려운 시기에는 내가 원하는 세입자의 조건을 하나 하나 지우고 양보하며 전세를 맞춰야합니다. 애완동물을 키우는 사람도 받아주고, 외국인이라도 받아주고요. 또 세입자가 개인이 아니라 법인이라도 받아줘야 한다고요.
새롭게 알게된 사실은 법인을 세입자로 맞이할 때에 관한 내용입니다. 이 부분은 정말 모른다는 것을 넘어 이런 것도 있구나하고 완전히 새롭게 알게된 사실입니다. 법인 세입자가 들어오게 된다면 전세권을 요구하기도 하고, 계약금이 없이 계약이 진행되기도 하며, 이 집에 사는 사람이 고정되어 있지 않을 수 있어서 관리가 제대로 되지 않을 수도 있는데요.
그러나 그런 세입자라도 받아들여서 공실 관리비와 잔금 이자를 아끼는 것이 보통 더 유리하다는 사실! 그렇기 때문에 이런 특수한 경우에도 리스크를 최소화할 수 있는 방안을 배울 수 있었습니다. 나중에 두고두고 돌아와서 읽어볼 부분이 바로 이 부분인 것 같습니다.
이외에도 가장 중요한 부분인 계약서 작성 시 실수하면 안되는 것들, 참고해야할 것들을 배울 수 있어서 좋았습니다. 모든 것을 다 아는 선배가 옆에서 하나하나 집어주듯 세세하게 설명을 해주셔서 나중에 계약하게 되면 체크리스트로 만들어서 참고하기 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
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