[서기11기 마포4러0혼갈아넣조 광안] 1주차 강의 후기

Part 1. 현재 서울 시장 진단 & 서울 아파트 투자의 특징

자모님의 1주차 강의를 듣기 전까지만 해도

서울 아파트는 매매가의 절대적인 수준 자체가 크고, 투자금이 엄청 많이 들어간다고 생각했습니다.

지방이나 경기도 일부 지역에 먼저 소액으로 투자를 하고 나서

한참 뒤에나 서울 투자가 가능할 거라고 막연한 생각을 하고 있었습니다.

그러나 1강을 들으면서 '그동안 아주 잘못된 착각을 하고 있었구나' 하고 깨달았습니다.

너바나님께서 알려주셨던 "저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크"

이 기준에는 어디에도 투자금 기준은 없었습니다.

그저 다른 분들이 3천만원, 5천만원으로 투자를 했다는 소식에 저도 그래야 할 것만 같았습니다.

투자금의 기준은 정답이 없습니다.

각자의 상황에 맞게 얼마의 투자금으로 어떤 단지를 사는지가 중요한 것입니다.

그래서 현재 서울 시장을 정확히 진단할 수 있어야 하고, 서울 아파트 투자의 특징을 먼저 알아야 합니다.

현재 서울 시장은 하락장에 접어든지 3년이 지나고 있습니다.

이런 하락장에서 투자하면 어떤 일이 벌어질지 알고, 사람들이 좋아하는 아파트의 특징과 기준을 파악해서

서울 사람들이 좋아하는 아파트에 투자해야 합니다.

선택의 근거를 가지고 -> 선택을 하고 -> 어떤 일이 벌어질지 알고 -> 자산을 모아 나가는 것

'서울이니까 오르겠지...' 하는 무지성 투자가 아니라 선택의 근거를 가지는 게 정말 중요합니다.

그리고 내 선택이 어떤 결과를 가져올지 알고 자산을 모아 나가는 것이 전부입니다.

저는 그동안 투자할 단지의 매매가 천장을 스스로 닫아 놓고 있었던 것 같습니다.

강의를 듣고 이것을 깨닫고 나니까 서울 투자를 저도 할 수 있을 거라는 생각이 들었습니다.

매매가가 얼마인지 보다 내가 감당 가능하고, 가치 대비 저평가 된 단지를 찾는 데 집중해야겠습니다.

BM.

1. 단지 분석 시 1년 전 전세가와 현재 거래되는 전세가가 얼마나 다른지 파악해보자.
2. 매매가 천장을 열어두고, 입지가 좋고 연식이 좋은 단지부터 투자 가능한지 검토하자.

Part 2. 서울 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화

가치성장투자? 소액투자?

가치가 있는 걸 소액으로 매수하는 게 제일 좋은 거 아니야..?

제가 그동안 이런 생각을 가지고 있어서 투자금 기준에서 벗어나지 못했던 것 같습니다.

일명 '갭충이'가 되지 않겠다고 생각해놓고, 정작 투자 물건을 검토할 땐

매매가와 전세가의 차이가 자꾸 눈에 들어오곤 했습니다.

물론 소액으로 접근해서 높은 수익률을 내는 전략으로 접근해야 하는 단지도 있습니다.

Part 1.에서 어떤 선택을 하든 선택의 근거를 가지고, 그 후 어떤 일이 벌어질지 아는 게 중요하다고 했습니다.

그러기 위해 이 두 가지 투자를 이해하고 어떤 전략을 가져야 하는지 먼저 알아야 합니다.

가치성장투자란 쉽게 말해 팔지 않을 자산을 싸게 사서 모아가는 것을 말합니다.

소액 투자는 높은 수익률을 낼 수 있는 투자를 하되,

단지별 가치에 따라 매도를 하고 더 좋은 아파트로 갈아타야 할 수도 있다는 걸 염두에 둬야 합니다.

가치성장투자를 하더라도 소액 투자가 필요한 시기가 있습니다.

투자금이 없어서 소액투자를 할 수밖에 없는 상황이라고 해도

결국 우리의 투자 지향점은 가치성장투자에 있기 때문에 결국 모든 전략을 배워야 합니다.

그러나 가치성장투자든 소액 투자든 본질은 가치 대비 얼마나 싸게 사는가가 중요합니다.

아무리 가치가 높은 단지라도 비싸게 사면 소중한 자산을 지키지 못할 수 있기 때문입니다.

BM.

1. 선호도, 연식에 따라 시세가 어떻게 움직이는지 단지별 특징을 파악하자.
2. 과거 시세 흐름을 보면서 전세가율이 높았던 시기를 얼마나 오래 유지했는지 체크해보자.
3. 오래 유지한 단지일수록 투자 기회를 오래 열어주는 단지이고, 이런 단지들은 소액 투자로 접근해야 의미가 있는 단지다.
4. 전세가율이 높았던 시기가 짧은 단지라면 매매가가 금방 날아갈 가능성이 크다. 절대가 자체가 쌀 때 내가 감당 가능하고 투자할 수 있다면 투자를 적극 검토해보자.
5. 투자금 규모보다 가치가 있는 단지를 얼마나 싸게 사느냐가 본질이다. 매매가와 전세가 차이만 보지 말고 가격 자체에 집중하자.

Part 3. 서울 투자 의사 결정하는 방법

가치 대비 싸게 사는 게 중요하다는 건 알겠는데, 도대체 얼마나 싸야 저평가 된 것인지 궁금했습니다.

특히 절대가가 큰 서울 시장에서는 더더욱 어렵게만 느껴졌습니다.

이게 싸다고 하는데, 매매가는 10억이고.. 진짜 싼 게 맞는 것인지...

단지 시세를 들여다보면 볼수록 혼란스러워졌습니다.

그런데 이 고민을 자모님 강의에서 완전히 해결할 수 있었습니다.

우선 앞서 배운 것처럼 임장보고서를 쓰고 임장을 다니면서 생활권과 단지의 선호도를 파악한 후에

전고점 대비 하락률과 전세가율을 기준으로 절대적 저평가 상태를 확인해서

현재 가격이 싼 가격인지 아닌지를 판단하는 방법을 배웠습니다.

가치가 있고, 위 기준에 부합한데 내 상황에 맞는 단지라면?

적극적으로 투자를 검토해 볼 수 있겠죠.

그런데 가치가 있지만 현재 싼 가격이 아니라면 투자하지 않습니다.

강의를 들을수록 서울에 투자를 못할 건 없겠다는 생각이 들었습니다.

아는 지역을 늘려서 선호도를 파악하고, 저평가 상태인지, 내가 감당 가능한지 확인해서 투자하는 것.

말처럼 쉬운 것만은 아니지만 이 프로세스만 따른다면 절대 잃지 않을 수 있겠다는 확신이 생겼습니다.

BM.

1. 임장 후 지난 시장에서 움직인 시세 흐름을 보고 단지 선호도를 비교해보자.
2. 상승 시작점
3. 전고점 레벨
4. 수익의 폭

Part 4. 서울 투자시 고려해야 할 것들 FAQ

마지막 파트에서는 많은 분들이 공통적으로 가지고 있는 질문사항을 정리해서

자모님께서 답변해 주시는 시간이 있었습니다.

세금과 대출, 역전세와 관련된 내용이었는데, 저는 세금 부분이 가장 인상깊었습니다.

현재 취득세 규제로 인해 3주택부터 많은 취득세를 부담하게 되는데요.

특히 투자 물건이 늘어나면 취득세 문제가 더욱 크게 다가올 것 같은데

그럼 절대가가 큰 물건들은 도대체 어떻게 투자하는 건지 궁금했었습니다.

이에 대한 답변으로는 10년 뒤 투자 물건의 자산 값어치가 취득세 이상이 될 것이라면

매수하는 게 맞다는 말씀을 듣고 다시 생각해 보니

아무런 대가 없이 큰 돈을 벌고 싶다는 건 말도 안 되는 욕심이었던 것 같습니다.

취득세를 벌써부터 걱정할 게 아니라, 많은 취득세를 내더라도

자산 가치가 충분히 상승할 수 있는 단지들을 볼 수 있도록 실력을 키우는 게 우선이구나 하고 깨달았습니다.

그리고 취득세 규제는 시장 상황에 따라 완화될 수도 있기 때문에

그 시기에 더 좋은 투자처를 선택하려면 지금부터 꾸준히 아는 지역을 늘리는 게 중요한 것 같습니다.

"선택의 근거를 가지고, 앞으로 무슨 일이 일어날지 알고 투자한다."

이 말을 명심하고 앞으로 해야 할 일에 집중하겠습니다.