열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 20조 다이룰랭]

열중 4강, 양파링님의 강의는 이 강의의 가장 essence 였습니다. 전세 셋팅 하는 방법을 아주 구체적으로 배울 수 있었습니다.

1.현재 전세 시장 상황

-주로 4-5급 신축 위주, 구축은 역세권 위주로 현재 전세가율 상승 중.

+Tip: 서울 비싸다고 전용 59만 보면 20-30평대 차이가 별로 안나는 매물 놓칠 수 있음. 

2.대표적인 전세셋팅 유형 3가지

1.N개월 뒤 매매잔금

-베스트: 매매 잔금 일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우 >매매 잔금을 전세 잔금으로 커버

-매매 잔금일 전 전세 계약은 됐지만 임차인의 이사 날짜가 매매 잔금일 이후인 경우 >내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야 함. - 금융 상품 활용 시 비용 발생.

-매매 잔금일 이전에 임차인을 못 구할 경우 >내 돈으로 매매 잔금 먼저 치뤄야 함.

>만약 내가 전세가 원하는 가격으로 세팅을 못해서 전세 셋팅이 안된 경우라면 빠르게 전세가를 낮춰서라도 전세 셋팅 해야 함. 

+금융비용(중도 상환 수수료 포함), 공실 관리비, 이자 와 전세금 낮추는 거를 가격을 비교해 봐야 함. 전세가 낮추면 지금은 아쉽지만 나중에 팔때 차액이 늘어날 수 있음 

3.등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지

1.소유자: 갑구에서 확인. 소유주랑 내가 돈 보낼 사람이랑 같은지.

2.가압류 가처분 가등기: 그냥 걸러라. 다른 물건 사면 됨. 

4.열람일시: 등기부등본을 총 3번 보게 되는데, 권리 관계에 변동이 있는지 봐야 함. 가계약금 보내기 전에 부사님 발급 요청, 계약서 쓸 때, 잔금 칠때 총 3번의 등기부등본 봄. 그 사이에 권리 변동이 있나 봐야 함. 그 사이에 이 집을 놓고 대출 받아서 권리 변동 생겼을 수도 있음.

5.페이지 보면서 놓친 페이지가 있나 봐야함. 전체 페이지 다봤는지

*부사님과의 관계 어려워 하면 지체되는 시간, 전세 세팅이 늦어져서 잔금 내가 쳐야 할 수도 있음. 

4.적정 전세가 세팅의 중요성: 매수 전 - 투자에 들어갈 비용을 현실에 맞게 계산해 볼 수 있다. 감당할 수 있는 투자 선택 가능. / 매수 후 - 시장이 받아 주는 적정한 가격으로 경쟁력 높여서 임대 물건 순위를 높일 수 있다. 

*전세 가격 설정

1)단지 내 비교 - 1)네이버 부동산 호가 확인 및 2) 아실 실거래가 확인 : 평형 대 별 가격, 매물 수 등

2)생활권 내 비교 - 가격 흐름을 같이 하는 부동산 단지 비교 (계단식 / 방3 등 조건 들 비교 필요)

3)공급물량 - 대단지 신축 입주 후 전세 흐름 파악

이 강의만 복습 잘 해도 전세 빼는 데는 문제 없을 것 같습니다!