열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 20조 샤샤와함께]

열반 스쿨 중급반을 수강 했을 때 당시에 기대가 굉장히 컸다. 직전에 같이 조모임을 했던 CANI님이 열중이 가장 좋았던 강의라고 해서 아주 기대가 되었는데, 1강을 들으며 왜 그런 말씀을 하셨는지 바로 알 수 있었다.

내가 가장 고민 했던 사항들에 대해, 투자 초보들이 고민할 점들에 대해 제대로 짚어 주셨기 때문이다.

앞마당을 5개 쯤 만들어 나가는 초보 투자자이자, 가치 성장 투자와 소액투자 모두 가능한 나의 환경과 시장의 환경 모두를 고려 했을 때, 요새 지방으로 내려갈지 4급지 정도의 수도권 투자를 할지 많은 고민을 하고 있었다.

열중 1강으로 배운 부분은 하기와 같습니다.

1.지방투자 특성

1)장점: 소액 투자 가능, 장점이자 단점인 단기간 매도 - 타이밍을 잘 맞춰야 함.

2)비용(Cost): 매도를 위한 지속 점검 - 입주 물량 타이밍 계속 확인해서 맞춰야 하고, 물리적으로 멀리 있다 보니 매도가 힘들다.

> 지방 투자 공부를 해본적이 없음에도 불구하고, 그냥 막연하게 우려 되었던 점이 과연 내 매물을 받아줄 수요가 꾸준히 있을까? 내가 매도 타이밍을 잘 맞출 수 있을까? 였는데.. 이 점이 장점이자 단점이라고 짚어 주셨다. 또한 매도 시 입주 물량 파악이 핵심이라는 것.

3)리스크: 지방은 전세가 하락이 가장 큰 리스크임. 입주 물량이 가장 중요함. 역전세 나면 투자금이 더 들어간다! 방랑미쉘님도 당장의 소액투자에 눈이 멀어 1천으로 투자 했는데 역전세 맞아서 7천 추가로 더 들어갔음. 이 돈이면 수도권 할 수 있는 돈인데.. 2년 후 입주 물량을 꼭 봐야 함. > 내가 지금 사면 25~26년에 다시 전세를 놓게 되는게 그때 역전세 리스크가 있는지가 더 중요함.

>최소한 입주물량이 수요 범위 1.5배 이내인 곳을 투자하라.

>방랑미쉘님: 현재 입주 물량이 많아도 오히려 3년 내 입주 물량이 적은 곳을 잘 봐야 한다고 생각. 지금 입주 물량은 지금 감당할 수 있는 리스크지만 3년 후 입주 물량은 숫자 보고 예측해야 하는데 이미 적정수요 초과한 숫자면 리스크가 너무 큼. 

4)특징

-지방 중소 도시 vs 지방 광역시:3개월 이내에 투자할 것인지, 이후에 투자할 것인지에 따라 기준의 우선순위가 달라짐. 3개월 이후에 투자한다면 인구수가 많은 게 가장 우선 순위. 인구수가 많아야 상승폭이 크기 때문에.

-아파트 연식 우선순위: B급 지역의 신축이 A급지 구축 보다 더 가치 있게 봄.

>>지방투자는 홈런이 아니라 안타다. 한방에 홈런 치는거 힘들고, 홈런 치기 위해 무수히 많은 안타를 만들어야 하는 것처럼, 안타를 많이 쳐야 함.

지방 투자는 많은 분들이 두려워함. 잘 모르고, 물리적으로 노력도 많이 필요하니까. 결국에 중요한 것은 돈을 벌수 있냐 없냐인데 돈을 벌 수 있고, 잘 하면 됨. 

2.수도권 투자

1)절대적 저평가

>전고점 대비 -20~30%: 방랑미쉘님 - 수익률 100%의 기준은 전고점임. 지난 하락-상승장들을 봤을 때 전고점은 넘겨서 오른 것을 보아, 전고점 기준으로 생각하면 100%.

>그래서 전고점 대비 -20%가 중요한 것은 내가 넣은 2억과 2억을 더 추가로 벌게 되는 것이니까, 수익률이 높은 수준은 아니지만 단순히 수익률로만 보기에는 좋은 입지를 장기적으로 가져가는 것 자체가 의미가 있을 수 있음.

2)상대적 저평가

>입지 요소의 경중은 지역마다 다르다. 그 지역의 가격을 결정하는 메인 입지 요소가 무엇인지 파악 필요.

3)수도권 아파트 연식

>다음 상승장에서 40년 이상 구축 > 재건축을 바라봐야 하는데, 재건축은 우리가 컨트롤 할 수 있는 영역이 아니라 가급적이면 투자 하지 않는 것이 좋음. 

-방랑미쉘님: 지난 상승장에 90년대 중반 아파트 투자를 많이 했었음. 왜냐하면 전세가가 빨리 오르면서 좋은 입지에 있어서. 근데 다음 상승장에서는 이제 2000년대 초반 아파트들이 그런 역할을 할 것임. 2000~2010년도 아파트 잘 보기. 이런 아파트가 더 수요가 붙을 것. 전세가가 받쳐줘서 적은 투자금으로 더 빨리 오르기 때문에. 

*방랑미쉘님: 투자를 어느 지역에 하는 것도 중요하지만, 지금 하는 것도 중요하다고 생각. 지금 해야 시간이 지나면서 자산이 되고, 그게 다른 투자금의 기회가 될 수 있기 때문에. 그래서 지금 얼마나 투자금이 들지 보여주는 것.

>방랑미쉘님 BM사항: 매물임장 리드타임 0.5일, 퇴근 후 반드시 보러 간다! 이거 BM 필요

>앞마당 시세 확인도 BM 해야 함. 잊지 말자. 단임매임임보는 80%의 노력으로 20%의 결과를 만드는 것이고, 앞마당 시세 확인은 20%의 노력으로 80%의 결과를 만드는 것. 

3.나에게 적합한 투자는?

>나에게 적합한 투자는, 나의 목표에 따라 결정 된다. 내가 직장인 투자자가 되고 싶다면, 지방을 가야하는 것이고, 투자하는 직장인이 되고 싶다면 수도권만 관리하면 됨. 방랑미쉘님도 투자하는 직장인이 목표였으면 18-19년 장에서 수도권 사놓은 것만 관리하면서 끝냈을 것임. 근데 19년도 이후에 지방으로 갔던 이유는 직장인 투자자가 되기 위해서.

>나는 직장인 투자자가 될 것인가? 아니면 투자하는 직장인이 될 것인가? > 직장인 투자자가 되고는 싶지만, 시장에 더 오래 남을 수 있는 길을 생각하자.

*1년에 1채 투자 로드맵을 보면, 사실 지방 투자나 수도권 투자나 잘 투자한다면 둘다 비슷한 순자산을 이룰 수 있음. 다만 내 투자금이 얼마나 적게 들어가냐 많이 들어가냐의 차이지만. 1호기를 수도권 가치투자로 하고, 이후에 어차피 추가 투자 가능 금액이 적으니까 지방 투자로 넘어가면 됨. 

**결론: 내가 지방을 가냐 수도권을 가냐는 나의 상황에 따라서 다르겠지만, 결국 중요한 것은 거기서 어떤 것을 사냐는 것임. 이게 5-10년 후에 결과를 바꾸는 것이지 지방이냐 수도권이냐가 답을 주는 것이 아님. 그러므로 나는 잘 사겠다. 고민할 시간에? 그냥 해라.