리딩단지가 될 분양권, 가격 제대로 파악하고 투자하는 법(+계산 양식 포함) [구세주]

안녕하세요

스스로를 구하는 투자자 구세주입니다.

저는 일전에

분양권 거래의 모든 것이라는

글을 썼습니다.

(그림을 클릭하면 해당글로 이동합니다)

이 글을 통해서 분양권 거래는

어느정도 알 수 있을겁니다.

하지만 막상 네이버부동산이나

현장에서 나온 매물들의 가격을

헷갈려하는 분들이 많다는 것을

알게 되었어요.

또 가진 현금이 1억 정도라면

1) 지금 수도권투자는 애매한 금액이고..

지방투자를 한다면

조금 더 좋은 단지나 신축하고싶어

자연스레 분양권도

관심을 가지시는 것 같습니다.

차기 리딩단지가 될 가능성도 높아

2) 분양권 시세를 파악할 때마다

의구심이 남는 분들도 계시고요.

그리고 혹여나 3) 서울 청약 또는 분양권에

관심이 있는데 정확히 얼마가 드는지

궁금하기도 합니다.

그래서 오늘은

<네이버에 나온 분양권>

<서울 청약 당첨 또는 전매시 금액>

총 가격은 얼마이고

초기투자금은 어느정도인지 !

단 10분만에 감잡는

분양권 가격파악 !

분양권 가격에 대해 알아봅니다

1. 분양권 가격 분해하기

분양권은 총 가격이 3억이라도

여러 차례 나누어서 내게 됩니다.

내야하는 금액과 시기가 다르죠.

그래서 내가 언제 얼마를 내야하는지

파악하기 쉽지 않습니다.

그리고 헷갈리는게 당연합니다.

네이버 부동산 매물에도

제대로 된 가격을 다 적지 않으시니까요..

그래야 매수하고싶은 분들이

낮은 가격으로 생각하고

관심을 조금이라도 더 가지거든요.

(사장님들의 영업방식..!)

또 마법의 단어인

~별도* 라는 말로 써두시기도 하구요.

(별도에 이렇게 많은 의미가..!)

분양권 가격은

총 6가지로 이루어집니다.

그리고 이 6개의 요소를

다 더하면 됩니다.

그림으로 나타내면 이런 모습입니다.

일반적으로 분양권은

계약금10% 중도금60% 잔금30%으로

총 10차에 걸쳐서 돈을 지불하게 됩니다.

하지만 중도금은 보통 대출로,

잔금은 입주시에

대출 또는 전세로 해결하므로

계약금이 있으면 계약이 가능합니다.

(건설사와 시장상황에 따라

비율이나 절대가 차이가 있을 수 있음)

세금 항목은 본래 양도세를

매도자가 내는 것이지만

시장이 활황일 때는

일명 손피거래라고 해서

매수자가 합법적으로

부담하기도 합니다.

지금같은 하락, 보합 장에서는

굳이 신경쓰지 않으셔도 될 것 같습니다.

(※ 절대 다운거래는 하시면 안됩니다!)

2. 분양권 분해 실전적용

1. 플러스피 단지

어느 광역시의 분양단지입니다.

플러스피가 붙었고 전매중입니다.

사장님이 말씀하시는 비용이 맞는지

분해공식에 따라 확인합니다.

총 매매가 : 5.69억원

전매시 초기 투자금 : 6,654만원

중도금 무자이자이며

확장비가 무상인 단지입니다.

그리고 프리미엄1,000만원으로

총 매매가는 5억 후반이고

초기 투자금은 6,654만원입니다.

계산해보니 이 매물은 사장님이

실제 필요금액을 잘 적주셨군요.

2. 마이너스피 단지

두근두근거리는 마피 6000만원 단지네요.

매물특징에 가격에 확장비 포함이라고 적혀있지만

설명에는 또 따로 계산이 되어있군요. ㅎㅎ

매력적으로 보이기 위해

이렇게 써두는 매물들이 꽤 많습니다.

또, 중도금이자가 매수자 승계조건인데

역시 계산식에 빠져있습니다.

분양권 분해공식에 대입해서

정확한 매매가를 알아보겠습니다.

(이 단지는 옵션은 20%가 계약금이네요)

총 매매가 : 5.07억원

전매시 초기 투자금 : 1,980만원

네이버 부동산 설명 초기 투자금 : 354만원

초기비용은 이렇듯

1626만원 차이나는군요.

마이너스피라고 설레지 말고

우선 가격과 실제초기비용도

잘 계산해보아야 합니다.

실제와 다르게 더 낮게 적거나

마법의 단어인 별도를 붙이시는 것이 많거든요.

3. 당첨된 일반분양권

이번에는 당첨된 일반분양권이

얼마나 자금이 필요하고

계획을 해야하는지 알아보겠습니다.

물론 서울도 전매가능한 단지를

전매할 시에는

분양권 분해 공식 적용을 하시면 됩니다 :)

그럼 저의 앞마당 중 하나인

서울 동대문구로 가보겠습니다.

e편한세상 답십리아르테포레의

분양권에 3차 무순위 줍줍에

당첨된 것으로 가정하고(야호!)

계산해보겠습니다.

➡️분양가 11.17억원

➡️중도금 60% 유이자(5%가정)

➡️발코니확장 가정

➡️시스템에어컨 전체 가정

➡️또한 9억 이상 단지로

취득세는 3.3%입니다.

그러면 실질 총 분양가는 약 11.7억이며

취득세(3.3%) 포함 약 12억입니다.

해당단지는 계약금으로

1억 1,600만원이 필요합니다.

(옵션 계약금이 20%인 단지네요)

중도금은 중도금대출 유이자(5%) 가정하고

옵션비 중도금은 없으므로

계산해보면 중도금 이자로 3,351만원이 듭니다.

잔금은 입주를 한다면

주담대 60%를 받아

3.5억원의 현금이 필요하고

전세를 현주변시세인 6.5억에 맞춘다면

3.7억원이 필요하네요.

결론적으로 이 단지의 84타입은

필요 옵션 포함 분양가는 약 11.7억원이 됩니다.

참고로 시장상황에 따라

전세금이 낮아질수록

투자금은 더더욱 많이 필요하고

전세금이 높아지면

분양가 이상의 전세금을 받는 경우도 있어

투자금이 극도로 줄기도 합니다.

따라서 청약 당첨 후 의사결정을 하거나

분양권 매수에서도 중요한 것은,

매매가가 싼지, 비싼지를 파악하고

본인의 투자금 or 여력 대비 리스크 등을

계산하여 현명한 거래를 하는 것입니다.

분양권은 신축아파트라는

리딩단지를 가질 수 있지만

정확한 가격파악이 어렵습니다.

이 글을 통해 가격을 정확히 계산하고

싼 가격에 본인의 투자금까지 맞다면

적극 고려해보셔도 좋을 것 같습니다.

그러면 숫자만 넣으면 다 계산이 되는

1. 분양권 분해공식

2. 분양권 총정리 계산식

엑셀파일을 첨부해드립니다.

노란색 셀만 숫자를 입력해주시면 됩니다.

단 한분이라도 도움되길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.