안녕하세요.

머릿돌이 될 버린돌입니다.

커뮤니티에서 요즘 인기글을 보니,

아래와 같은 흥미로운 글을 발견했습니다.

서울 매물 증가하고 있다~

출산율은 0.6명이고

다주택자인 사람들 다 내놨네 ㅋㅋ

부동산 이제 하락장 시작된다

4년차가 되면서 기사를 보면

실제로 현장에서 돌아가는 것과

약간의 간극이 있다고 많이 느낍니다.

그러나 경험이 적을수록 기사에 의존하고

단편적인 부분들만 보게 되면서,

잘못된 판단으로 종종 이어지게 됩니다.

내가 듣고 싶은 것만,

보고 싶은 것만 보게 됩니다.

오늘은 제가 현장에 다니면서

느낀 시장을 말씀드리려 합니다.

이 글을 읽으시면,

최소 단순 기사나 지표로만

흔들리지 않으실거라 생각합니다.

현장에서 본 서울은 이렇습니다.

1) 매매 상황은 급지별로 다르며,

전세가는 오르고 있습니다.

일부 상급지는 신고가를 기록하고 있고,

전고점을 거의 회복하는 수준입니다.

종로구 경희궁자이도 21.4억 거래되고,

판교 그랑블도 26억이 거래됐습니다.

선호하는 전세가는 최소 6.5억 이상,

7억 이상 거래되며 상승하고 있습니다.

생각보다 빠르게 소진되고 있는 시장입니다.

즉, 생각보다 빠르게 매전차가 줄어들며

투자금이 범위 내로 들어오는 곳들이 많아졌습니다.

2) 갈아타기 수요가 많습니다.

흔히 말해 21년 폭등장 이전에

3억, 5억 정도 하던 집값이

각각 6억, 10억으로 상승했습니다.

즉, 지역 간 차이가 2억 → 4억으로

훨씬 많이 벌어졌습니다.

나의 자산은 올랐으나

상급지 상승폭이 훨씬 빠르고 크기에

갈아타기가 굉장히 힘들었었습니다.

근데 최근 하락으로 인해 -25% 정도

4.5억, 7.5억으로 하락했습니다.

갭이 4억에서 3억으로 줄었습니다.

지역 간의 갭이 줄어들었으니

도봉구에서 성북구로

성북구에서 성동구로

성동구에서 잠실, 강남으로

갈아타는 수요가 많습니다.

다 갈아타기 하려고 내놨어~

그쪽에는 급매 나와서 빨리 넘어가야 하는데

그래서 2천만원 바로 낮춘다고 하네?

강남은 더 빨리 날라가니까

확 낮추고 넘어가는게 현명한거지

이거 버텨서 못 판 사람도 많아

부동산 사장님

근데 갈아타려면 해야할 행동은

"내 집 계약할 사람이 있어야" 가능합니다.

다들 이런 마음으로 부동산에 매물을

많이 내놓고 있습니다.

3) 상급지일수록 결단력이 빠르고,

급매로 바로 낮춰서 넘어갑니다.

그들은 상급지가 더 빨리 오르는 것을

이미 알고 있는 사람들입니다.

빠르게 팔고 넘어가는 수요가 많습니다.

매물은 생각보다 잘 거래가 되고 있습니다.

저 또한 성동구에서 매물을 보는데

무려 15팀이 하루에 봤으며,

그 날 바로 가계약금이 들어갔습니다.

그러나, 하급지로 갈수록

자금이 타이트한 사람들이 많습니다.

집 보는 사람들이 보고 나서

막 깎아달라고 합니다.

계산기 두들겨보니 깎아주게 되면

내가 가고싶은 동네를 가기가 어려워지니

안팔고 기다리는 사람들도 꽤나 많습니다.

즉 , 팔리는 매물도 많지만

갈아타려고 내놓은 매물 수가 더 많고

자금이 타이트한 경우가 많다보니

매물이 쌓이고 있는 것입니다.

제가 현장에서 본 서울은 이런 상황입니다.

우리에게 중요한 것은 이것입니다.

매물이 쌓이고, 호가가 유지되고,

전세가가 오르고 있다고는 하지만

사실 단지별로 천차만별인 상황입니다.

앞으로의 투자는 계획이 필요합니다.

계획이나 기준이 없으면,

수요가 많은 서울에서는

바로 날아가는 시장입니다.

현재 우리가 해야할 일은

1) 서울 25개구 임장을 다니며

급지별로 기준점 단지를 명확하게 잡아서

전세가 오르는 것을 트래킹 하셔야 합니다.

2) 사람들이 어디를 좋아하는지,

어디로 갈아타기를 하는지 보세요

3) 시장 상황은 현장에서 보이는 '팩트'만

파악하시고 분별하세요

전세가가 생각보다 가파르게 오르면서

2억, 3억을 가지고 있던 사람들은

서울을 바라볼 수 있게 되었습니다.

서울 2급지에서도 3억대 투자금으로

신축을 살 수 있는 시장이며,

실제로 거래가 되고 있습니다.

갈아타기 수요로 급매가 꽤 있기에

매매가를 더 깎아 투자금에 들어오도록

실력을 키워야 합니다.

같은 투자금으로

누군가는 4급지를 살 때

누군가는 2급지를 사고 있습니다.

저 또한 시장을 계속해서 주시하고 있고

다같이 기회를 잘 잡아나갔으면 좋겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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