<강의후기> 제주바다님 1강
<본>
(시장) 2024년 수도권 시장 이해(서울, 경기, 인천)
-현재는 매수자 우위 시장이므로 물건을 매수할 경우, 과감하게 협상하는 것이 필요함(최대한 ‘가격 깎기’)
-(급지) 싸고 절대가가 낮다고 6억 이하의 매물만 보지 말고, 같은 투자금으로 좀 더 좋은 곳을 매수할 수 있도록 금액대 범위를 높게 해서 시장을 봐야 함
-(업무지구접근성) 7대 업무지구 접근성을 모두 확인하고, 도어투도어 1시간 내면 모두 역세권임
-(연식) 좋은 연식일수록 선호도가 높고, 전세가가 잘 받쳐주기 때문에 00년식 이상을 우선으로 투자해야 함
(투자전략) 수도권 투자전략(권역별 투자 전략)
-동남권 : 업무지구가 이미 갖춰져 있음 → 입지가 최고
-남부권 : 강남 업무지구 1시간 내 접근 가능한 지역. 택지개발/교통호재 있음(지정타, 용인플랫폼시티, GTX, 월판선 등) → 역세권 신축 59 > 비역세권 구축 84. 공급일정 확인 필요
-서부권 : 업무지구(도심, 여의도, 마곡, DMC, 가디구디) 품고 있음. 일자리 규모나 소득수준이 동남/남부 권역에 비해 낮지만 총량이 크기 때문에 수요가 많음 → 광명 같은 곳은 서울 5급지보다 더 좋음(작정하고 개발하는 곳)
-동북권 : 업무지구를 품고 있지 않기 때문에 업무지구로의 접근성이 제일 중요함 → 교통을 보자
(실전투자) 매수부터 매도까지 실전투자법(30억 목표 맞춤 계획)
-전세 레버리지 투자는 매매가 보다는 전세가에 신경 써야 함. 어차피 가치 있는 곳이라면 10년 뒤에 2배는 올라 있을테니까. 땅 가치가 높고 전세수요가 더 풍부한 곳을 매수하자
-보유시에는 주변 입주물량을 파악하여 전세 만기와 맞물리지 않도록 하기(리스크 헷지 : 전세 시세보다 10% 낮게 전세 계약해서 사전에 역전세 방지하기)
<깨>
- 매물을 볼 때, 천장가격을 설정해 놓지 말고, 좋은 것부터 살펴보자
-지하철역까지의 접근성이 조금 불편하더라도 door-to-door 1시간 이내라면 역세권이라고 보자
-각 권역별로 중요하게 봐야 하는 요소를 다르게 접근하는 게 필요함
-전세가 잘 받쳐주는 물건을 사는 것이 중요함
<적>
-단지분석시 ‘교통’의 기준을 주요업무지구 1시간 이내로 보기
-그 지역이 품을 수 있는 업무지구의 종사자수 확인하기
-지역별로 중요하게 봐야 하는 요소가 다름을 인지하고, 그것에 맞춰 지역을 분석하기
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