[실전26기 3상만 했던 임장이9 설레는거 '티나'조 산수국] 1주차 제주바다님 강의 후기 - 지금 시장에서 투자의 방향성 잡기

안녕하세요!

몸과 마음이 건강한 투자자 산수국입니다 :)

이번 제주바다님의 강의를 들으면서

최근 투자의 방향성을 바꾸면서 느꼈던 불안감을 상당수 해소할 수 있었습니다.

반복되는 시장 안에서

과거에 어떤 선택을 하느냐에 따라 결과가 달라졌는지를

세세히 복기하고,

또 그러한 결론에 더해서

달라지는 입지 요소나 호재들을

어떤 관점에서 바라보고 더하는 게 좋을지 등

보다 세밀한 안목을 갖고

오차를 줄여나가는 과정을 통해

더 좋은 투자에 이를 수 있는 발판을 마련해주셨습니다 :)

# 시장은 반복된다

부동산 시장의 사이클을 대충 아는 것과

실제 데이터를 보고 감정의 흐름까지 따라가는 것은 매우 다릅니다.

과거 데이터와 그 때의 감정을 따라가보면서,

하락장에서 투자하기 위해 용기를 내는 일,

긴 보합장에서 지지부진한 매매가와 역전세까지 버텨내는 일 등

큰 용기와 각오가 필요했을텐데요.

시장의 사이클이 반복됨을 정확하게 알고,

확신을 갖고 전세가율 60% 이상 수도권에서 매수했다면

매매가격 상승 하락은 신경 끄고 버티면서

전세 운영과 재투자에 신경 써야합니다.

머리로 알지만 실천이 어려울 일들을

계속 시뮬레이션하면서 연습하는 과정이 필요하겠습니다 :)

지금 시장은 전세가 상승 시기로 전환되어서

서울은 3개월 전 대비 매매, 전세 모두 상승하였고,

경기는 매매 하락, 전세 상승 중인데요.

조급한 마음에 특정 지역만 보기보다는,

같은 투자금, 또는 더 많은 투자금이 들어가는 상급지까지 모두 살펴봐야합니다.

특히 낀 평수까지 모두 보고

단지별로 들여다봐야 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

24평, 32평과 가격 차이가 좁혀져있는데,

32평 전세가가 높아서 오히려 투자금이 더 적게 드는 경우도 있으니

시세 딸 때 반영해야겠습니다.

BM) 시세 딸 때 낀 평수 포함하기, 투자금 비교하기

#같은 투자금이면 더 좋은 급지로!

같은 투자금으로

서울 5급지에 투자할 것이냐

VS 경기 1급지에 투자할 것이냐

같은 질문은 항상 고민되고 답이 없는 문제 같은데요.

시장이 알려준 정답을 좇아가는 게 현명하겠습니다!

2017년 2억 투자금으로

서울 5급지는 시세차익 7.6억,

경기 1급지는 10.3억으로

무려 2.7억 차이!

내가 투자하고 싶은 지역, 이번 달 임장지를 바로 투자하지 말고

서울 같은 급지, 윗급지까지 다 보고

가치를 먼저 보고 투자해야합니다.

급매라고 바로 투자하지 말고

항상 가치 먼저 보기!

앞마당을 꾸준히 늘려가면서

같은 투자금으로 더 가치 있는 급지를 할 수 있는지 확인해야 하는데요.

아직 수도권 앞마당이 부족해서

다른 지역, 단지와 비교평가가 안 되니

당분간 수도권 앞마당 늘려야겠습니다.

BM) 3~4급지 수도권 앞마당 늘려서 비교평가하기

#수도권 투자 시점에 따라 벌어질 일을 알고 투자하기

좋은 곳(~0급지)은 가치성장투자로 접근,

전세가율 60%에 투자하는 게 좋습니다.

좋은 곳은 70% 이상 붙어버리면 매매가가 날라가서 투자 타이밍을 잡기가 어려워서

일찍 들어가는 게 좋기 때문인데요.

투자금이 많이 들어가는 대신,

4년 뒤 투자금을 회수한 후 재투자할 수 있고

역전세 위험도 적습니다.

단, 하락률만 보지 말고

가치 저평가를 먼저 보기!

0급지~는 80%이상일 때 투자할 수 있는데요.

좋은 지역이 움직이고나서

계속 기회를 주면서 기다려주는 지역이므로 투자 타이밍 잡기가 수월합니다.

투자금이 적게 들어가는 대신,

투자금 회수한 다음 역전세 가능성 있으므로 자금 보유는 필수입니다.

3급지 정도 되는 곳에 투자하고 싶어도

투자금이 부족한 현실..

일단 트래킹하고 공부하면서 기다려야겠습니다!

BM) 단지 시세트래킹, 매전 평당가 트래킹 임보에 넣기

이번 앞마당 단지별로 전세가율 63% 이후 매매가 확인 -> 단지 선호도 확인하기

#권역별 우선순위

이번 달 임장지는 ㅇㅇ권역 0급지에 속하므로

비역세권 구축 전용84보다 선호신규택지, 역세권 신축 전용59가 우선순위로 두기!

여러 단지에 적용하면서 시세, 선호도 분석해보겠습니다.

감사합니다 :)

BM) 이번 앞마당 선호신규택지, 역세권 신축 59 단지와 비역세권 구축 84 시세 비교하기