안녕하세요.

함께 성장하고 싶은 투자자 HiHigh입니다.

여러분은 비교평가 어떻게 하고 계신가요?

흔히 하는 방법 중 하나로

전고점을 이용한 비교가 있습니다.

"A단지가 B단지보다

전고점이 높으니

A단지의 가치가 더 높다."

"C단지가 D단지보다

전고점 대비 하락률이 더 높으니

C단지가 더 저평가다."

강의에서도

전고점 대비 30% 하락률을 기준으로

절대적 저평가를 판단할 수 있다고 배웠으니,

쉽게 그래프로 비교해서

전고점 대비 하락률이 더 높은 단지를

가장 저평가라고 생각하기도 합니다.

이렇게 전고점 대비 하락률로

단지의 저평가 여부를 판단하는 것.

과연 맞는 방법일까요?

유의미한 전고점이 맞을까?

비교평가를 하다 보면

애매한 단지들이 많습니다.

모든 단지들의

지역 위상, 가격, 연식, 평형 등을 고정하고

비교평가할 수 있으면 참 좋으련만,

투자할 물건을 찾는 과정에 있어서

항상 모든 변수가 비슷할 수는 없습니다.

투자할 물건을 찾다 보면,

지역 위상, 가격, 평형, 연식이 다른 상태에서

저평가 단지를 고르게 되기도 하는데요.

이때 흔히 사용하는 방법이

'어떤 단지가

전고점 대비 가격 하락률이 가장 높은지'

확인하는 것입니다.

이렇게 비교평가하기만 하면

저평가 단지를 찾을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면

전고점만을 토대로 비교하는 것은

위험할 수 있습니다.

예를 들어

A단지의 전고점이 B단지보다 높다 하더라도

그 전고점이 정말 유의미한 전고점인지

확인해볼 필요가 있습니다.

A단지의 전고점과 유사하게 찍힌

실거래 건이 없다면,

과연 그 전고점이

사람들이 통상적으로 받아들일 수 있는

그 단지의 가치를 의미하는 것일까요?

좀 더 정확한 단지 가격 및 가치를 파악하려면,

누적된 신고가를 통한

전고점이 기록된 단지인지 여부를

확인할 필요가 있습니다.

위 그래프를 보시면

서울 성북구 1등생활권인 길음생활권의

길음뉴타운4단지e편한세상 24평과

대전 서구 도안생활권의

도안베르디움 33평의

전고점이 비슷한 것을 확인할 수 있습니다.

대전 도안생활권도

사람들이 선호하는 신규 택지이며,

도안베르디움 역시

대전에서 선호되는 단지이지만,

서울 4급지 1등생활권이자

4호선을 이용할 수 있는

선호도가 높은 단지와 비교할 때,

단지의 가치가 같다고 보기에는

어려운 면이 있는데요.

도안베르디움 33평의 전고점은 9.4억으로

전고점 부근의 거래가 없지만,

길음뉴타운4단지e편한세상 24평은

상승장의 머리에서도 거래가 활발하게

이루어진 모습을 볼 수 있습니다.

높은 가격에 거래되었다고 해서

무조건 그 가격을

사람들이 받아주는 것이 아니라,

그 거래에 특수성은 없었는지,

이 단지의 실가치는 어떠한지를

파악하는 것이 중요합니다.

전고점 대비 하락률이 전부가 아닙니다.

한편으로는 이런 생각을 해볼 수 있습니다.

'A단지vsB단지 중

A단지의 전고점이 약 30% 하락한 상태라면

A단지는 절대적/상대적 저평가로

판단할 수 있는 걸까?'

대구 중구 남산동의 e편한세상남산 25평과

전주 완산구 효자동의

힐스테이트어울림효자 33평을 가져왔습니다.

전고점 대비 하락률로만 놓고 본다면

전고점 대비 하락률이 -28%인

전주 완산구의 '힐스테이트어울림효자'가

저평가 단지여야 합니다.

정말 전고점 대비 하락률이 가장 높기 때문에

'힐스테이트어울림효자'가

가치 대비 더 싼 걸까요?

여기서 저평가 여부를 판단할 때는

전고점 대비 하락률에만 치중하기 보다

'왜 가격이 하락했는지'를

주의해서 봐야 합니다.

이때 확인할 수 있는 데이터 중 하나로는

공급이 있는데요.

해당 지역, 단지 주변에 공급이 있어

그 영향으로 가격이 빠진 것인지

확인해야 합니다.

예를 들어

적정 공급량을 훌쩍 초과하여

공급량이 많아 내려간 전세가가

매매가까지 끌고 내려왔을 수 있고,

지역 내 공급이 많은 것은 아니지만

비교 단지 근처에 입주 물량이 있는 것은 아닌지

좀 더 세부적으로 확인해봐야 합니다.

대구광역시의 경우에도

2020년부터 적정공급량을 초과한

대규모 입주물량이 지속되며

매매 절대가가 싼 지역 중 하나인데요.

이런 지역 상황을 고려하지 않고

전고점 대비 하락률만 보고 투자한다면

더 버는 투자를 하지 못하게 됩니다.

이렇듯 공급 외에도

환경 개선, 대규모 택지 형성, 교통호재 등

다양한 판단 요소들이 있습니다.

선호도+사람들의 선택에

큰 변화를 가져올만한 요소가 없는 상황에서

단지 가치와

거주민이 받아들일 수 있는 가격이

변하기는 어습니다.

단순히 현재 전고점 대비 하락률이

전주 힐스테이트효자어울림이 더 크다고 해서

저평가라고 판단한다면,

단지의 선호도와 지역 상황,

거래특수성 등을 고려하지 않은 채

데이터만 놓고 평가하는

일차원적인 분석이 됩니다.

그래서 전고점 대비 현재 가격만으로는

'절대적 저평가'를 판단하기 어렵습니다.

'절대가가 전고점에 비해서 xx% 하락했다'

정도로 받아들이는 것이

더 유의미하다고 볼 수 있습니다.

전고점의 하락률을 토대로

이 단지가 진짜 저평가되었다고 판단하려면

단지의 가치가 비슷하거나 더 좋음에도 불구하고,

또는 교통/환경이 개선되었음에도 불구하고

가격이 하락했어야 합니다.

저평가는 말 그대로

가치 대비 가격이 싸다라는 것이니까요.

가치가 상승하지 않은 상황에서

단순히 전고점 대비 가격이 더 싸다는 이유로

저평가 되었다고 보기는 어렵습니다.

전고점을 이용한 비교도

충분히 유의미할 수 있지만

전고점이라는 데이터만 보고

단지를 비교하는 것이 아니라,

단지의 가치와 가격에 더 집중하는

투자자로 함께 하길 기원합니다 :)

감사합니다.