전세 없는 단지 예상 전세가 확인하며 전수 조사하기(+ 전수조사 양식 첨부)



안녕하세요 밤샘투자자 한나둘입니다

여러분들은 투자를 위한 전수조사 단지

어떻게 조사하고 계신가요?

임보 결론에 시세트레킹처럼

형식적으로 전수조사하고 있진 않은가요?

네, 그래도 전 괜찮다고 생각합니다.

아예 시세트레킹 안하고 있는것보단

100번 낫다고 생각합니다.

저도 여지껏 많은 분들의 양식 덕분에

전수조사해볼 수 있었습니다.



https://cafe.naver.com/wecando7/11107362

https://cafe.naver.com/wecando7/10981220



그러나 공급없는 지역일수록

전세 매물이 적거나 없어서

빈칸이 점점 많아졌습니다.





특히 현재 지방은

매매는 눌리고, 전세는 소진되면서

전세가가 하락을 멈추거나 상승하는

지역들도 종종 보입니다.





저는 전세가 없는 지역 포함

전수조사 이렇게 하고있습니다!





✅ 전세 없는 단지,

전임으로 파악하는게

가장 정확합니다.





형식적인 이야기지만

실제로 투자하려면

현장에서 나가는 가격

알아야하는게 당연합니다.

심지어 사장님이 전임으로 말하는

전세가, 야망호가일 수 있습니다.





공급 적은 광역시 울산 북구

선호 신축 예시로 들어보겠습니다.





두 단지 합쳐서 2,462세대인데

전세가 4개라니...진짜 너무 없지않나요?

71타입은 매물이 아예없네요.

앞서 말한대로

이 지역을 투자하겠다고하면

무조건 전임으로 파악해야합니다.

부동산에 문의해보니

71타입 최저가는 3.5/2.3 (낮은세낀것)

입주할 수 있는 매물 3.7억에

나갈 수 있는 전세가는 2.9억이라고 합니다.

3.7/2.9 투자금 8천정도가 들어가고

전세가율은 78%입니다.

네이버 부동산엔 없는 전세시세를

빈칸에 채워넣습니다.





✅ 전세 없는 단지,

실거래가 보고 파악합니다.





최임제출 직전!

부동산이 닫은 늦은 시간

전임을 못하는 상황이라면..?

혹은 트레킹할 지역이 너무 많아서

하나하나 전임을 못하는 상황이라면

실거래가를 참고합시다.

울산광역시는 전세가 적은 상황이니

최근 1달이내 ~ 최대 2달까지만

참고하는게 좋을 것 같습니다.





일단 전임을 안한다는 전제니까

1차는71타입 29평

두달 전 전세가 2.7억

84타입 34평은 전세 3억

2차는 71 비슷하고

84가 11월 3.4억까지 나갔네요.

71타입 예상 전세가는

두달전 거래인 2.7억 이상

최근 84 거래 3.4억 미만이라고

추측해볼 수 있습니다.

하나 더 고려해보자면

인근 준신축인

선호도 높은 월드메르디앙 단지의

84 전세가는 2.9억, 실거래가는 2.8억입니다.





두 단지의 연식차가 6년정도임을 고려할때

드림인시티에일린의뜰이 선호도가 더 높고

71타입도 4베이 판상형 구조므로

2.9~3억에 나갈 수 있겠다고

생각해볼 수 있습니다.





✅ 전세없는 단지,

지역내 평균 전세가율,

또는 선호도 높은

신축 전세가율로

예상 전세가 추측해 볼 수 있습니다.

다시 우리의 드림에일린의뜰로 돌아와서



우리가 전임으로 전세가격을

물어보지 않았다는 전제하에

같은 단지 84타입 가격이

4.8/3.4 이고 전세가율 79%입니다

71 타입 전세가가 84를 넘을 순 없습니다.

비슷한 전세가율이라고 가정할 수 있습니다.

또는 드림에뜰보다 조금 더 선호되는 단지나

비슷한 단지, 덜 선호되는 단지 전세가율 확인해봅니다.

신천효성해링턴 84

전세가율이

82%네요. 좋습니다.

월드메르디디앙시티 1단지

전세가율은 85%이네요.

개인적으로 생각하는 선호도는

드림에뜰>신천효성해링턴>월드메르디앙입니다.

연식이나, 환경, 위치등이 조금씩

차이가 나는 단지들입니다.

시장에 따르면

선호도 높고 좋은 지역과 단지일수록

전세가율이 낮은 경향이 있습니다.

선호도가 높은 단지나

지역내 랜드마크단지들은

전세가 올라서 매매가를 밀어올리기전에

매매가가 튀어올라갑니다.

강남아파트와 관악구 아파트의

전세가율이 다른것도 이런 이유입니다.

따라서 드림에뜰 전세가율은

신천효성해링턴이나 월드메르디앙보다

최소 같거나 낮아야합니다.

지방에서도 단지별 전세가율 80%는

많이 높다고 할 수 있습니다.

하물며 광역시 17년식 천세대 이상

대단지가 전세가율 80%는

저환수원리의

원금보존<<을 충분히

충족시킨다고 생각합니다.

(중소도시 전세가율은 85%)





이제 투자시나리오를 보시면

저평가 기준중에 하나인

전고대비 -20%칸이 있습니다.

물론 전고대비 20%하락했다고

다 저평가라고 볼 수 없습니다.

신축의 경우 지난 상승장에서

규제때문에 제 가치까지 상승하지

못한 경우도 있구요,

서울, 수도권 선호단지일수록

전고점을 회복한 단지들도 있습니다.

특히 울산 북구같은경우

지난 상승장에서

상승흐름이 오기 전에

울산에 공급이 많아지면서

생각보다 못 올라간 측면도 있습니다.

'전고대비 -20% 떨어지고

전세가율 80%일때

이정도 매매가, 전세가이겠구나'

정도로만 생각해주시면 감사하겠습니다.

현 울산 북구 시장 기준

전세가율 80%면 괜찮은

매매 전세가라고 생각하며

전고점대비 20%하락한 가격이

지금 현재 매매가와 차이가 얼마나 있는지

비교해봅니다.

저는 이 표를 보고

이렇게 생각합니다.

'드림에일린의뜰 29평 전고가 4.4억이고

20%하락한다면 3.52억이겠구나

현재가격이 3.7억이고 하락율은 -16%이니

울산 북구이고, 신축인걸 감안하면

아직 가격은 저평가일수 있겠다!

-20%일때 예상전세가가 2.8억에

예상투자금이 7천만원인데

전세를 2억후반정도로 맞출 수 있다면

저평가인 수준에서

투자금도 적정수준이라 할 수 있겠다'

저희가 처음에 전임했었을때

사장님이 전세 2.9억정도면

나갈 수 있을거라고 하신것

기억하시나요?

투자하고싶은

할 수 있는 단지는

꼭 전임으로 다시 확인해보시길

바랍니다.

기준을 전세가율 80%으로 잡았기에

이보다 더 높은 전세가율 단지가 나올 수 있고

단지 가치대비 높다고 생각되는

전세가가 나오면 실제로 그 가격에

나갈 수 있는지 확인하는 작업이 필요합니다.





전수조사양식은

다양하게도 활용할 수 있습니다.

+)

매물 보고 매물 비교표로

활용할 수 있습니다.





한번 전고를 입력해두면

극각적으로 전고대비 하락폭과

증감률을 확인할 수 있습니다.

본 매물마다 매매가와 받을 수 있는

전세가가 다르기때문에

매물별로 비교가 수월해집니다.

++) 현재 매매, 전세가가

저평가인지, 전세가율 수준을

가늠해볼 수 있습니다.

강의에서 배운

서울 60%, 경기 70%, 지방 85%





인천은 수도권이긴하지만

지방의 성격이 강하고

가격 하락폭이 크기때문에

전고대비 -20%, 전세가율 85% 설정하여

현재 가격과 비교해도

시장가격이 아직 싸다고 볼 수 있습니다.





채워야 할 칸이 많을수록

시트가 복잡해보일 수록

사실 금방 포기하게 되는게

사람 마음입니다.

귀차니즘의 아이콘으로

최대한 입력칸을 줄였고





이렇게 시트 복사해가며

매달 시세만 바꿔가며

트레킹하실 수 있습니다.

이번에 투자를 위한

전수조사를 해보니

습관적으로 하는 시세트레킹과는

확실히 달랐습니다.

그 지역 시장 가격을

이해하려는 노력과

하나씩 칸을 채우며

다른 단지와 비교했을때

이 단지가, 이 가격에, 이 투자금이면

아직 싸다..! 라는 생각이

들 수 있었습니다.

그리고 이렇게 추측한 전세가가

실제 시장에서 나가는 가격인지 아닌지

전화임장 해보고싶다는 생각까지

이어졌던게 가장 큰 수확같습니다.

강의에서 받은 양식이든

다른분 양식이든

스스로 만들든 다 괜찮습니다.

전수조사를 통해

원하시는 투자 꼭 달성하실 수 있도록

응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!





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