안녕하세요~

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다!

핫팩 들고 임장하던 때가 엊그제 같은데

벌써 패딩 없이 임장하는 날씨가 되었네요~

저는 지난 2월 말에 1호기 물건을 찾기 위해서

수백개의 부동산을 들렸습니다.

처음 매물을 터는 것이다 보니,

준비 과정부터 매물을 터는 과정

복기하고 결론을 내리는 과정에서

정말 많은 것들을 배울 수 있었어요 ㅎㅎ

초보 투자자가 매물을 털며 느낀 점을

경험담으로 정리해 놓으면

누군가에게 도움이 될 것 같다는 생각이 들어

글로 작성해보게 되었습니다.

1. 매물 털기 전

연습삼아 생활권 내 모든 부동산을

돌아다녀본 적은 있었지만

각잡고 매물을 털어본 것은

투자 공부를 시작한 이후로 처음이었습니다.

여태까지는

매물털기 = 장부물건 찾기

라는 개념만 갖고 있었어요.

'그냥 부동산 돌아다니면서

내가 본 매물보다 매도자가 급한 물건이나,

O동 OO호 물건보다 싼거 있는지 물어보면 되는 거 아니야?'

라고만 단순히 생각했어요.

그런데 막상 직접 매물 털기를 하려고 준비하다 보니

이게 생각보다 에너지가 많이 소모되는 일인 것 같더라구요...

저는 더더욱이 4일 동안 지방을 돌아다니면서 매물을 털 계획을 세웠기 때문에

제대로 준비하지 않으면 그 시간을 헛되게 보낼 수도 있다는 생각이 들었어요.

- 저평가라고 뽑은 앞마당 중 투자 기준에 들어오는 지역을 모두 다 털어야 하는 건지

- 대체 어디서부터 어디까지 부동산을 들어가야 하는지,

- 정말 토지, 원룸 전문 부동산까지 모~든 부동산을 다 돌아야 하는지

- 루트는 어떻게 짜는 게 좋을지

- 예약은 하고 가야 하는건지

- 무작정 들어가서 어떤 멘트를 날려야(?) 하는 건지

- 물건을 발견 했을 땐 어떻게 해야 하는지

- 다 돌았는데 물건이 나오지 않으면 어떻게 해야 하는지

갑자기 궁금한 점들이 막 떠오르기 시작하면서

이걸 어떻게 해야하나 걱정이 되었습니다 ㅎㅎ;

그래서

카페에 있는 선배들의

투자 과정과 매물털기 경험담을

정리해두었던 것들을 다시 읽고

실제로 행동으로 옮겨야 할 사항들을

다시 한 번 정리했습니다.

(선배 동료분들께서

투자 과정과 매물털기 과정을

꼼꼼하게 복기해주신 덕분에

글을 정리하며 위에서 제가 궁금했던 부분들을

어느정도 해결할 수 있었습니다 ㅎㅎ)

마침 지방투자실전반

권유디튜터님 강의에서

매물을 털 때

부사님께 어떤 물건을 여쭤봐야 하는지

물건이 나오지 않았을 땐

어떤 결론을 내려야 하는지 알려주신 덕분에

매물털기에 대해 대충 감을 익혔습니다.

본격적으로 매물을 털러 떠나기 전에

먼저 투자 후보 매물이 있는 지역을 3개정도 선정한 뒤

어느정도 시간이 소요되는지를 역산해 보았습니다.

네이버부동산에 나오는 중개소와 안 나오는 곳까지 모두 파악한 뒤

모든 부동산을 들리는 것으로 루트를 짜보았습니다.

(루트를 짤 때는 아래 '준삭스'님의 경험담을 참고했습니다.)

매물털기? 제가 해봤습니다. [준삭스]

루트를 그린 뒤

개수를 세어보니 들려야 할 부동산이 400개정도 되더라구요.

역산해보니 대충 4일정도가 소요되었습니다 ㅎㅎ;

감사하게도 평일에 시간을 쓸 수 있었던 상황이었기 때문에

이럴 때가 아니면 또 언제 이렇게 해보나!!!하는 생각이 들어서

수요일부터 토요일까지

4일동안 3개 지역을 다니며 매물을 털기로 계획을 세웠습니다.

마지막으로, 매물털기의 본질!!!

'어느정도 가격의 물건이 나오기를 희망하는가?' 를 정하기 위해

제가 투자하고자 하는 단지의 매물을 모두 정리했어요.

부동산 '탈탈' 털어 투자하는법(+양식공유)[설블리]

1. 관심 단지들의 최근 실거래 내역

2. 매매/전세 물건 개수

3. 물건별 상황과 전임을 통해 알아본 실제 가격

(누군가가 어느정도 까지 깎아놓은 상태인지)

4. 매물 내놓은지는 얼마나 오래 되었는지

5. 몇 군데 내놓았는지

등을 모두 적은 뒤, 목표 매수가를 정했습니다.

그리고, 현장에서 바로 매물코칭을 넣을 수 있도록

매물코칭지까지 '전 날 미리' 작성해두었어요.

이렇게 준비를 했음에도 불구하고

혹시라도 놓친 것이 있을까 해서

동료분들에게 조언을 구했는데요.

정말 감사하게도

매물을 털러 가는 기차에서

동료분들께서 정말 많은 응원과

조언을 주셨습니다ㅠㅠ

목표 매도가도 함께 설정을 해두어야 하며,

정말로 투자해도 되겠다 생각이 드는 물건은

부동산 들어가기 전에 먼저 등기부등본을 떼어서

협상카드를 만들고 가야 한다는 조언도 주셨어요.

(여기까지는 미처 생각을 못했는데

뿌라운 반장님 정말 감사합니다🙇‍♂️)

그리고,

제가 조금이라도 어려움을 덜 겪을 수 있도록

매물 털 때 유의할 점들을 정리해서

나눔글까지 써주신 즐거웁게님 덕분에

어떤 것을 더 신경쓰며 돌아다녀야 하는지까지

익힐 수 있었어요.

(최고최고♥️♥️)

[즐거웁게] 매물털기 전중후 뭐해야해요?(feat. 2박3일 매물털기 중인 동료를 위하여+ 칼럼10개정리)

2. 매물을 털며 깨달은 것

열심히 현장을 다니다 보니,

생각보다 많은 것들을 깨달을 수 있었습니다.

저는 크게

① 매물 털기의 디테일과 태도

② 지역에 대한 이해도

(시장 상황, 선호도, 위상 등)

두 가지 영역에서 많은 것들을 알게 되었어요.

매물털기를 하는 과정에서

느낀점과 꿀팁을 공유해보겠습니다.

1. 너무 멀리 떨어진 부동산까지 다 들어갈 필요는 없다. 단, 전화는 반드시 해야한다.

2. 원룸/토지 전문 부동산은 매물 자체가 없을 확률이 높지만, 혹시 모른다.

3. 문이 닫혀 있어도 전화는 꼭 하자.

돌아다니다 보면 그냥 왔다 갔다만 해도

시간이 오래 걸리는 부동산이 껴있을 때가 있어요.

저는 처음이다보니 무조건 다 걸어서 들어갔었는데요.

이런 부동산들이 여러 개 있으면

시간 내에 부동산들을 다 들어가지 못할 확률이 높아져요.

막상 힘들게 갔는데

애초에 A단지는 매물을 갖고있는 것이 없다며

30초만에 나오면 너무 힘이 빠지잖아요...

심지어 그게 원룸/토지 전문 부동산이었다면 더더욱 그렇죠🤣

그렇기 때문에 미리 전화를 꼭 해보시는 걸 추천드립니다.

보통 전화로 명확하게 원하는 조건을 말씀 드리면서

매수 의사를 밝히면

굳이 직접 방문하지 않아도

좋은 물건이 있는지 없는지를 알 수가 있어요.

만약 전화했는데 좋은 물건을 갖고계신 사장님이라면

부사님 : '아 A단지요~? 잠깐 사무실로 올 수 있으세요?'

라고 말씀하십니다.

만약 그런 물건이 없는 사장님이라면,

부사님 : '그런 물건은 없는데 나오면 알려드릴게요~ 어디 지역에 계세요?'

라는 식으로 대화가 흘러가게 되어요.

저는 무식하게 저~멀리 떨어진 나홀로 부동산도 다 들어갔는데

시간이 여유롭다면 그렇게 해도 되겠지만,

갈 곳이 너무 많다면 이렇게 하는 것도 한 가지 방법임을 알게되었습니다.

4. 주제를 벗어난 방항으로 이야기가 길어지면

정중히 둘러대고 자리를 일어나야 한다.

매물을 털다보면,

일단 앉아보라고 하며 갑자기

강의를 시작하시는 부사님들이 계셔요 ㅎㅎ

지역이나 거주민들의 특징, 선호도 등에 대해

이야기를 해주시는 경우에는

정~말 좋은데요!!

어떤 부사님들은

투자의 위험성에 대해 강의하시는 분도 계시고,

부동산은 하락할 것이다,

유튜브 보고 투자하면 안 된다 등

다양한 주제로 즉석 강의를 해주시는 분들이 계셔요🤣

처음엔 열심히 들어드리지만,

초반에 제대로 끊지 못하면

뒷 타임에 엄청난 영향이 가게 됩니다 ㅠㅠ

20~30분만 앉아 있어도

10개 이상의 부동산을 들어갈 기회를 놓치 되어요.

매물 털기의 본질은

최대한 많은 부동산을 들어가서

급매나 조건 좋은 매물을 발견할 확률을 극대화하는 것입니다.

제가 매임하는 날

비가 하루종일 많이 와서

몸도 지치고 마음도 지쳐있는 상태다 보니

잠깐 앉아서 부사님이랑 얘기하는 게 그렇게 재밌더라구요.

그러다 시간을 많이 날려먹었습니다 ㅠ

다음부턴 혹시라도 부사님께서

강의를 시작할 것 같은 낌새를 보인다!!!

하면 일단 정중히 일이 있어서 가봐야 한다고

말씀드리고 본질에 집중하러 떠나야겠습니다ㅋㅋㅋ

4. 광고 가격은 표면 가격일 뿐이다.

5. '우리는 사장님들끼리 서로 다 공유해서

돌아다녀봤자 원하는 물건 안 나와~' 라는

부사님의 말씀... 반은 맞고 반은 틀리다.

6. 단지 부동산에서 장부물건을 갖고있을 확률이 가장 높다.

7. 털면 나온다.

8. 털어도 안나오면, 내가 본 물건이 최저가라는 확신을 얻을 수 있다.

매물을 털 때 가장 힘든게 뭘까요?

저는 아무리 돌아다녀도 물건이 안나오는 것이었어요.

부동산을 방문할 때마다

'요즘 거래가 안돼서 물건 내놓으면 무조건 광고 올려야돼~'

'어차피 시스템상으로 다 공유하기 때문에 따로 갖고있는 물건 없어~'

라는 답변만 돌아오곤 했어요.

첫째 날 모든 단지를 돌아다녀도 실제로 물건이 나오지 않으니

점점 현타가 오더라구요.

그런데, 정말 아무런 성과가 없었을까요?

있었습니다.

광고를 올리기 직전에

한 중소도시의 랜드마크 단지가

시세보다 4~5천만원이나 저렴하게

나온 초초급매를 발견했습니다.

사자마자 매도해도

취득세, 양도세, 복비 모두 고려해서

천만원 이상을 벌 수 있는 물건이었어요.

다만 그런 단타는 저희의 투자 기준에 맞지 않고,

당시 제 상황에 맞지 않은 물건이었기 때문에

매수는 안하게 되었어요.

그러고 나서 광고를 사장님이 광고를 올리고 나니

문의전화가 폭주했고,

그 날 바로 투자자들이 붙어서 거래가 되더라구요.

정말 싼 물건이어서 아쉽긴 했지만,

그래도 털면 나온다는 걸 알게 된 것만으로도

엄청난 성과를 얻은 것이라고 생각해요.

실제로 매물코칭 때 셔츠 튜터님께서도

'털면 나온다'는 것을 직접 느끼는 것이

정~~~말 중요하다고 말씀해주셨습니다 ㅎㅎ

이렇게 광고를 올리기 전인 물건이나

장부 물건, 매도자 사정을 아는 물건은

주로 단지 부동산 사장님들이 갖고 계시는 것 같아요.

그렇기 때문에 루트를 짤 때에도 웬만하면

단지부동산 위주로 먼저 도시는 것을 추천 드립니다.

또,

급매를 발견하지 못하더라도

돌아다니다 보면

A부동산에서는 OO단지 물건 매도자가 안 깎아준다고 했는데

B 부동산에서는 매도자가 어떠한 사정 때문에 O억까지는 깎아준다는 사실을 알고 있다거나

하는 정보들을 얻게 되기도 해요.

때로는 투자 후 바로 제 물건에 들어올 수 있는 임차인을 만나기도 합니다 ㅎㅎ

최악의 상황은

아무것도 발견하지 못하는 것이라고 생각하실 수도 있는데요,

오히려 현재 나와있는 최저가가 '진짜 최저가'라는 확신을 갖고

투자할 수 있게되는 것이기 때문에

그것 자체만으로도 충분히 의미가 있습니다.

9. 등기부등본은 미리 떼어보고 협상카드를 준비하자.

10. 내가 본 매물이 최저가임을 확인했다면, 그 자리에서 코칭을 넣자.

사실 장부물건이 100% 나온다고 장담할 수는 없습니다.

그렇기 때문에 애초에 매물을 털러 갈 때는

무조건 나올거라고 생각하기 보다

'내가 본 최저가 매물이 진짜 최저가인지 확인해야겠다'는

마음가짐을 갖는 게 중요한 것 같아요.

그렇기 때문에, 최저가 매물에 투자할 수도 있으니

미리 협상카드와 매물 코칭지를 준비해 가야 합니다.

협상카드를 준비하는 이유는,

실제 컨펌을 받은 후에 가격을 깎기 위함이구요,

그 전에 앞서서 부사님이나 점유자와 대화하며

내가 추측한 매도자의 상황과 일치하는지를 확인하기 위함입니다.

매물코칭지를 미리 작성하고 그 자리에서 코칭을 넣는 이유는

매물털기를 통해 힘들게 확신을 얻은 물건이 날아갈 수도 있기 때문입니다.

둘째 날에 하루종일 힘들게 매물을 털고나서야,

제가 처음에 봤던 그 매물이 최저가였다는 것을 알게 되었습니다.

셋째 날에 갈 지역까지만 털어보고 코칭을 넣자! 생각하고

터벅터벅 다음 지역으로 이동하는 중에

갑자기 가게약금이 들어갔다는 문자가 오더라구요.

참 허탈했습니다 ㅋㅋㅋ

그렇기 때문에,

투자하기로 마음을 이미 먹었고

최저가 매물이라는 확신을 얻었다면

주저하지 말고 현장에서 코칭지를 제출해야 한다는 것을 느꼈습니다.

11. 부사님들의 이야기를 듣는 것만으로도 지역에 대한 이해도가 깊어진다.

12. 매물을 털어보면 전반적인 시장 상황을 피부로 느낄 수 있다.

13. 명절 전처럼 비수기일 때가 가장 저렴하다.

14. 공급이 적으며 전세가격이 조금씩 반등하는 지역은

빠르게 현장을 가봐야 한다. 나만 보는 게 아니다.

수많은 부동산을 방문하다 보면,

30초만에 나오는 경우도 있고,

그래도 앉아서 조금 이야기를 하다 나오는 경우도 있어요.

생각보다 부사님들의 대화를 통해서 얻게되는 꿀 정보들이 많습니다 ㅎㅎ

매임을 해야만 알 수 있는 디테일한 선호도부터 시작해서

현재 전세 시장 상황, 매도자들의 심리 변화, 지역민들의 심리 상태 등

현장에서 부딪혀보지 않으면 절대 모르는 것들을 알게 되어요.

- A지역의 1등 생활권 선호 단지이며, 전세 물량 자체가 적은데도 불구하고

외곽 생활권의 대단지 입주 때문에 전세 찾는 손님이 현저히 줄었다.

- 명절 전에만 해도 거래가 안돼서 매도자들이 많이 깎아주려고 했는데

명절 이후부터 손님이 돌기 시작하니 이젠 안 깎아주려 한다.

- B 신축 입주를 할 때만 해도 거기 이사 가려는 사람들이 집을 엄청 싸게 내놨는데

그런 물건들은 이미 지난 달에 다 빠졌다.

- 발 빠른 투자자들은 전세가가 올라오는 것을 눈치채고,

이미 지난 달에 와서 급매를 다 채가서 싼 물건이 다 빠진 상태다.

등등

정말 이론으로 공부하는 것만으로는 알 수 없는

현장의 정보들을 알 수 있게 되더라구요.

전화임장과 매물임장의 중요성을 현장에서

다시 한 번 깊이 깨닫게 되었습니다.

15. 매물 털 때는 운동화를 신자...

대체 왜 그랬는지는 모르겠지만

매물을 털다 보면

부사님과 점유자를 만나게 되니

갖춰 입어야 한다고 생각했어요...

아니 며칠 동안 수백개 부동산을 들어가도록

루트를 직접 그려놓고는

대체 왜 구두를 신었을까요?

ㅋㅋㅋㅋ

4일차가 되니

구두가 이제 그만 괴롭히라며

자기 몸뚱아리를 찢어버렸습니다...

여러분들은 꼭 운동화를 신으시기 바랍니다🤣🤣

사실 이렇게 힘들게 매물을 털었지만

이 기간동안 발견한 매물로 투자하진 못했어요.

4일동안 매물을 턴 뒤

최종적으로 나온 후보들을 가지고

매물코칭을 넣으려고 하다보니

그 사이에 물건들이 날아가더라구요

ㅎㅎ

1일차에 발견한 물건이 2일차가 되면 사라져있고

2일차에 발견한 물건이 3일차가 되면 사라져있고...

하지만 얼마 후에

방문했던 지역중 한 곳에서

새롭게 올라온 매물에

투자를 할 수 있었습니다.

이미 모든 부동산을 들려서

얼굴도장도 찍고 번호를 드렸기 때문에,

다시 전화하니 저를 기억해주시더라구요.

제가 떠난 이후로 새롭게 나온 물건은 없는지

전체적으로 전화를 돌려가며 매물을 한 번 더 털고나니

제가 아는 매물이 최저가라는 확신을 또 한 번 갖게 되었습니다.

매물털기,

정말 이렇게까지 해야하나?

싶었지만,

이렇게까지 해야 하더라구요.

그리고

매물털기 자체로도

엄청난 양질의 임장이더라구요.

힘들지만 정말 많은 것들을

배울 수 있었던 시간이었습니다 ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.