[서기11기 마포4러0혼갈아넣조 광안] 2주차 강의 후기

Part 1. 서울 서남권의 현재 상황

서울은 동남권, 동북권, 서북권, 서남권, 도심권 총 5가지 권역으로 나뉩니다.

사실 서울투자 기초반을 듣기 전에는 이렇게 권역이 나뉘는 것도 몰랐었어요 ㅎㅎ..

이번 강의에서 영등포, 강서구 등 7개 구가 있는 서남권을 집중적으로 파헤쳐 주셨습니다.

본격적으로 강의를 시작하기 전에 서남권의 현재 상황을 먼저 들여다 보니

서남권은 大개조를 구상하고 있으며, 그에 따라 재건축, 일자리 증가 등

서남권의 미래가 기대되는 내용들이 많았습니다.

예전에는 이런 내용을 봐도 크게 와닿지가 않았는데,

재건축이 완료된 단지 근처나 마곡지구가 들어오면서 크게 개선된 환경을 보고

이렇게까지 좋아질 수도 있구나 하는 생각이 들었습니다.

그래서 앞으로 들어올 새로운 업무지구나 재건축 대상 단지 근처를 보면서

미래 모습을 상상해 보니 사람들이 얼마나 좋아하게 될지 기대가 되더라구요.

과거 시세와 전세가율이 어떻게 움직였는지 점검해 보면서

서울 서남권은 어떤 투자 전략으로 접근해야 하는지,

앞으로의 시장 방향은 어떻게 될지 알아볼 수 있었습니다.

이렇게 현재 상황을 파악하고 나니까 서남권에서도

좋은 기회가 다가오고 있음을 느낄 수 있어서

기회를 꼭 잡을 수 있도록 지금부터 열심히 준비해둬야겠다는 생각이 들었습니다.

BM.

1. 재건축 시장은 진척사항과 매매가의 변화를 계속 확인하기.
2. 과거 평균 전세가율과 전세가율이 높았던 시기의 폭을 보면서 투자 전략 미리 세워보기. (가치성장투자 / 소액투자)

Part 2. 서남권 알아가기(지역분석)

지역분석을 시작하기에 앞서 인구 특징을 보고

어느 지역에 어떤 연령대가 얼마나 밀집되어 있는지를 보면서

직장, 교통, 학군, 환경의 입지요소 중 무엇이 강점인지 예상해 볼 수 있었습니다.

예를 들어 40~50대와 10대 비중이 높으면 가족 단위 세대로 볼 수 있습니다.

이를 완성형 구조라고 하는데, 이 연령대가 많을수록

학군을 신경쓰는 사람들이 많기 때문에 학군지일 확률이 높다고 볼 수 있습니다.

서남권에서 이런 구조를 가진 곳은 양천구인데요.

양천구에는 서울 대표 학군지 중 하나인 목동이 포함되어 있습니다.

처음엔 이렇게 구별로 파악을 하고, 임장지를 정했다면

동별로도 쪼개서 확인을 해보고 미리 지역의 모습을 예상해 볼 수 있어야 합니다.

그리고 그 지역을 임장하고 임장보고서를 쓰면서

예상했던 모습과 얼마나 일치하는지 확인하고,

어떤 입지요소가 강점인지 파악할 수 있겠죠.

서남권은 학군(목동), 직장(여의도, 마곡, 구디/가디),

교통(2호선, 5호선, 9호선 등), 환경(더현대, 뉴타운 등)

지역마다 강점이 되는 입지 요소가 모두 다른 모습이었습니다.

그래서 구별로 입지를 비교하기도 편하고,

어떤 입지요소가 수요를 끌어들이는지 파악하기가 수월합니다.

저는 지방에 살고 있다 보니 서울 자체도 익숙하지 않지만

서남권은 여의도 말고는 잘 모르는 곳이기도 했습니다.

그러나 구별로 어떤 모습을 가지고 있을지 상상해보고,

각 지역의 강점을 확인해 보니 이 지역은 이것 때문에 사람들이 많이 선택하는 곳이겠구나,

이 지역은 이것 근처에 사람들이 많이 몰려 살겠구나 라는 생각을 가져보았습니다.

BM.

1. 지역 내 선호요소가 무엇인지 파악해보고, 비선호요소가 있다면 이것을 상쇄할 수 있을 정도인지 생각해보자.

Part 3. 서남권 가격과 투자

이 파트에서는 1주차 강의에서 배웠던 가치성장투자와 소액투자의 개념을 접목시켜서 설명해 주셨습니다.

그리고 현재 가격이 싸더라도 투자 후순위로 둬야 하는 단지들도 있었습니다.

단순히 가격이 싸다고 투자를 고려하면 안 됩니다.

단지가 가지고 있는 가치를 보는 게 우선이고,

그 다음으로 가격을 확인해봐야 합니다.

투자 후순위 단지를 선택하기 전에 같은 금액으로 할 수 있는 투자처는 어디인지 반드시 체크해 보고,

가치가 더 좋은 단지를 선택해서 투자해야 합니다.

가치를 제대로 파악하기 위해서는 임장보고서와 임장을 다니면서

사람들이 좋아할만한 입지와 분위기인지 직접 느껴봐야 하는 것 같습니다.

서울에서 급지가 높다고 무조건 모든 단지가 좋은 것도 아니고,

낮은 급지에서도 선호도가 높은 단지들이 있기 때문에 선호도 파악이 그만큼 중요하다고 생각됩니다.

부동산은 인문학이라는 말이 있듯이,

내가 이 동네에 산다면 어떤 단지를 선택할지 고민해 보면서

사람들이 좋아할만한 요소를 찾고 우선순위를 메기는 데 집중해야겠습니다.

BM.

1. 가격을 보기 전에 먼저 가치 순서대로 단지를 나열해보자. 그 뒤에 가격을 붙여서 현재 저평가 상태인 단지는 어떤 것인지 찾아보자.

Part 4. 서울투자 잘할 수 있는 방법

마지막으로 많은 분들이 공통적으로 가지고 있는 고민거리에 대해

주우이님께서 하나씩 자세히 풀어주시는 파트였습니다.

매물임장, 잔금 대비, 임장 순서 등 저도 비슷하게 가지고 있던 고민이라

이 파트를 통해 많은 부분을 해소할 수 있었습니다.

특히 현재 전세가격이 싼 편인지, 비싼 편인지를 J-PIR이라는 개념으로 설명해 주셨는데요.

단순히 전고점 대비 많이 빠졌으니까 싸다는 게 아니라 데이터를 바탕으로

현재 싼 구간이라는 근거를 설명해 주셔서

앞으로 투자 전략을 어떻게 세우는 게 좋을지 생각해 볼 수 있었습니다.

BM.

1. 전화임장 스크립트를 만들어보자.
2. 매물임장은 지금 또는 추후에 기회가 생겼을 때 누구보다 빠르게 매수하기 위한 행동이라는 것을 기억하자. 좋은 물건이 있으면 무조건 산다는 마인드로 매물임장에 임하자.