열반스쿨 기초반 3주차 강의 후기 [열반스쿨 기초반 66기 57조 미뇽2]

안녕하세요,

열반스쿨 기초반 66기 57조 미뇽2 입니다 :)

3주차 강의를 통해 "앞마당 늘리기(비교평가) 및 입지/수익률 분석의 중요성"에 대해 학습할 수 있었습니다.

초보투자자가 겪을 만한 어려움들과 부동산 투자의 기본적인 내용들을 알기 쉽게 설명해주셔서 매우 유익한 시간이었습니다.

그 중에서도 제가 인상깊게 들었던 부분과 제가 실천에 옮긴 내용들을 위주로 후기 작성해보겠습니다.

[1. 앞마당 늘리기 (비교평가) - 주우이님]

월부에서 가장 자주 보이는 용어인 "앞마당"! 처음에는 이 단어의 뜻을 몰라서 월부카페에 검색도 해보고 용어집을 살펴보기도 했는데도 모호한 느낌이 있었는데요~

주우이님께서 "앞마당=입지+가격을 알고, 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어두는 것" 이라고 명확한 정의를 내려주셔서 속이 뻥 뚫리는 느낌이었습니다 ㅎㅎ

또 여기서 입지는 '10분간 지도를 보고 설명할 수 있는 수준', 가격은 '지역 내 랜드마크아파트 및 주요아파트들의 가격을 읊을 수 있는 수준'이라고도 가이드라인을 정해주셨습니다. 지역 공부를 하거나 임장을 가면 컴퓨터나 노트에 열심히 기록은 하지만 정작 제가 기억하는 정보는 별로 없을 때가 많았던 것 같은데요, 그 정보들을 외우고 읊을 정도의 수준이 되어야 앞마당이라고 할 수 있는 거구나, 그리고 그래야만 다른 지역들에 임장을 가서도 즉각적인 비교평가가 가능하겠구나라는 생각이 들었습니다. 숫자나 정보를 단순히 기록/정리하는 것에 그치지 않고 그것을 이해하고 제대로 소화해서 제 것으로 만들려는 추가적인 노력을 기울여야겠다고 생각했습니다.

강의 내용 중에 특히 와닿았던 말씀이 4가지 정도 있었는데요,

1) "의미없는 경험이 없듯이 의미없는 임장도 없다"

- 저는 아직 투자금이 많지 않은 상황이다보니 서울의 비싼 지역이나 분당 판교처럼 제 실투자금으로는 투자가 불가능한 지역에 대해서는 선입견을 갖고 시세를 파악하려는 노력을 소홀히 했던 것 같습니다. 하지만, 이러한 지역들 내에서도 내가 투자 가능한 물건이 있을 수 있고, 없더라도 비교평가를 위해서는 최대한 많은 지역을 아는 것이 중요하다는 것을 깨달았습니다. 선입견을 버리고, 어느 지역이든 관심을 기울이는 습관을 들여야겠습니다.

2) "실투자금(매매가-전세가)이 아닌 "매매가(저평가여부)"를 먼저 체크해라"

- 투자금이 적다보니 항상 갭차이를 체크하는 것이 습관화되어있었던 것 같고, 그러다보니 매매가보다 갭차이/전세가율과 같은 정보만 기억할 때도 많았습니다. 하지만 이런 기준으로 투자대상을 선택할 경우, "저평가된 물건"이 아닌 "투자가능한 물건"을 매수하는 것밖에는 되지 않는구나라는 깨달음을 얻었습니다. 앞으로는 '매매가'를 1순위로 체크해야겠습니다.

3) "초보투자자, 첫 매수일 때는 특히 '환금성'이 매우 중요하다"

- 너바나님의 투자원칙 중 환금성에 대해서는 당연하게 생각하고 넘어갔던 것 같습니다. 하지만, 실투자금이 부족한 상황에서는 나홀로아파트와 같은 상대적으로 저렴한 매물에 눈이 갈 수 밖에 없을 것 같고, 그런 상황에서 잘못된 투자를 하게 될 수도 있었겠구나라는 생각에 아찔한 마음이 들었습니다. 첫투자일수록 어설프고, 제대로 된 가치평가를 못할 가능성이 높은데, 환금성이 낮은 매물을 사게 되면, 그 이후의 투자들에도 상당히 치명적인 영향을 줄 것이라 생각합니다. 그런 점에서 무조건 첫투자는 환금성이 높은 "대단지 아파트"를 사야겠다고 다짐했습니다.

4) "한지역에 몰빵투자를 하기보다는 다양한 지역에 분산투자해라"

- 초반에는 수량을 늘리기보다 "다양한 지역에 대한 경험"을 쌓는 것이 중요하다는 점, 한지역 몰빵투자의 경우 역전세리스크가 발생할 수도 있다는 점, 여러 지역에 투자하면 상승하는 시점이 달라져서 보완이 가능하기 때문에 투자플랜 짜기에도 용이하다는 점 등은 제가 미처 고려하지 못했던 부분들이었습니다. 이 내용을 듣고 '초반 5채 매수까지는 한 지역에 몰빵투자하지 말고 여러 지역에 분산해서 투자해야겠다'라고 목표를 세웠습니다.

이러한 조언들은 모두 주우이님이 용기내어 '질문'한 덕분에 얻은 지혜라고 생각합니다. 초보자 단계에서는 객관적인 판단이 어려울 수 밖에 없는데, 주우이님께서 이 단계에서 실수를 최소화하고 더 나은 선택을 할 수 있었던 비결은 "멘토/전문가에게 질문하고 조언을 구한 것"이었다고 생각합니다.

이번 강의를 통해 초보투자자인 제가 갖고 있던 선입견이나 잘못된 습관들을 많이 깨닫고 바로잡을 수 있었습니다.

=> Action:

- 올해 4분기에 직장이 위치한 "수원시 (영통구, 팔달구)"를 앞마당으로 만들기 &보다 효율적인 비교평가를 위해 여러 부동산 정보 사이트 및 분석 툴 익히기

- 내 주변에 조언을 구할 멘토/전문가 만들기 & 적극적으로 질문해서 내가 중요한 선택을 할 때 도움을 받을 줄 아는 자세

- 가족들에게 내 투자목표/투자현황 주기적으로 공유하고 발표하기

[2. 수익률 보고서 작성시 입지 & 수익률의 중요성 - 양파링님]

2~3주차 과제인 수익률 보고서를 마주했을 때 "보고서"라는 명칭만으로도 두려움이 느껴졌었는데요, 양파링님께서 이런 저의 마음을 아시는지, 수익률 보고서를 써야하는 이유에 대해 명료하게 말씀해주셨습니다.

아파트 수익률 보고서는 "입지분석"과 "수익률분석"으로 이루어져 있는데요,

'입지를 모르면, 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다.'

'수익률을 모르면, 사는 시기&기다림이 중요함을 모른다' 라는 말씀이 너무너무 와닿았습니다.

부동산 투자는 결국 "어떤 걸 사지?" 와 "언제 사고 언제 팔지?" 라는 물음에 대한 해답을 찾는 과정이라고 생각하는데요,

그런 의미에서 입지와 수익률에 대한 공부는 사실상 부동산 공부의 전부라고 해도 무방할 것 같습니다.

그리고 2주차에 직접 임장 다녀온 단지에 대한 수익률 보고서를 완성해서 제출했었는데요,

쓰면서 느낀점은 "막상 써보니 별로 어렵지 않네?"라는 생각이었습니다.

처음에 시작할 때의 두려움이 가장 크고, 일단 시작하고 나면 정해진 프로세스대로 사이트에 들어가서 검색 몇번만 하면 내가 원하는 정보들을 얻을 수 있기 때문에 생각보다 오래 걸리지 않더라구요!

어렵지 않은 만큼 앞으로 다양한 지역들, 아파트들에 대해 저만의 수익률 보고서를 만들어 나가야겠다고 생각했습니다.

또 매수시점에 대해 끊임없이 시뮬레이션을 돌려보고 수익률을 계산해보는 과정도, 제가 투자할 타이밍을 익히는 데 정말 큰 도움이 되는 연습이라고 느껴졌는데요, 저 혼자서도 '이때 샀다면 어땠을까?' 라는 질문을 자주 던지면서 상상해보는 연습을 해야겠다고 생각했습니다.

또, 지금과 같은 하락장에 투자하는 것에 대해서도 조언을 해주셨는데요,

1) 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다

2) 10년간 전세가가 80~100% 상승했다 (2배 상승)

위 2가지를 종합해보면, 10년간 매매가는 2배 이상 상승한다 (최소 연 수익률 10% 이상이다) 라는 결론이 나옵니다.

이 수익률을 보고, 다시한번 부동산 투자에 대해 확신을 가지게 되었습니다.

중요한 건 10년간 팔지 않고 보유할 수 있는 믿음이라고 생각합니다.

그런 점에서 현재, 하락장에서의 투자는 10년 뒤 '이 때 사서 다행이다'라고 이야기할만한 시점이구나라고 생각했습니다. 열심히 공부해서 내년 안에, 좋은 시기에 매수할 수 있도록 열심히 해야겠습니다 :)

=> Action:

- 앞마당 만들 때 입지 & 수익률 분석 반드시 병행하기

- 매매가 변동 그래프로 매매시점에 대한 시뮬레이션 많이 돌려보기

- 이번 하락장에서 반드시 용기내어 매수하고 장기간(10년) 보유하기!!