중산층의 꿈! 마포 구축 vs 성북구 신축, "실제 단지 비교해보면?"

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

요즘 날씨가 많이 더우니

카페에 가서도 아이스 음료를 많이 찾게 되시지요?

그런데 이런 한여름 뿐 아니라 한겨울에도,

사시사철 아이스 커피를 찾는 분들을 가리켜

[얼죽아 = 얼어 죽어도 아메리카노]

라고 부른다고 합니다.

재밌는것은, sns에서 얼죽아 열풍이 분 이후로

실제 카페에서 겨울철 아이스 아메리카노 판매량이 늘어났다는 것입니다.

널리 알려진 사람들의 소비 트렌드가

개인의 구매에 영향을 주는 사례라고 볼 수 있습니다.

최근 아파트 시장에서도 이와 비슷하게

사람들 사이에 회자되는 트렌드가 있습니다.

혹시 [얼죽신]이라는 말, 들어 보셨나요?

[얼어 죽어도 신축]이라는 의미로, 젊은 mz세대의 신축아파트 선호현상을 가리킵니다.

예나 지금이나 당연히 새 아파트가 좋은 것이야 당연하지만,

입지가 좋고 자산을 불릴 수 있다면

낡은 아파트에라도 들어가 살며 몸테크(?)까지 불사했던 기성세대와는 대조적으로

입지가 좀 덜 좋더라도 새 아파트의 쾌적함과 커뮤니티시설을 선호하는 현상은

앞으로 점점 mz세대가 구매력 있는 수요층으로 발전함에 따라

부동산 시장에서 꽤나 중요한 트렌드로 자리잡을 것으로 보입니다.

시장 분위기가 이렇다보니,

특히 서울 아파트 매수를 앞두고 정말 많은 분들께서

연식과 입지 사이에서 고민을 하시게 됩니다.

심지어 검토중인 입지 좋은 구축, 입지 덜 좋은 신축 두 단지가

전고점과 매매가, 투자금까지 모두 비슷하다면

고민은 더욱 깊어집니다.

"신축이 살기에도 좋고 사람들이 좋아한다니 신축을 살까?

그런데 서울 아파트는 한 번 사면 오래 보유할거니까

구축이더라도 입지가 좋은 곳을 사야 장기보유 했을 때 더 오르지 않을까?"

이렇게 서로의 장단점을 비교하며

매번 반복되는 도돌이표처럼 끝나지 않는 고민을 하다보니

어느지역을 봐야 할지, 뭘 사야 할지 모르겠고

확신이 없으니 자꾸 선택을 미루게 됩니다.

상급지와 하급지,

구축과 신축,

그 비교가 왜 어려운지 알려드릴게요.

# 상급지 구축 vs 하급지 신축 비교평가가 어려운 이유

서로 다른 급지를 가진 두 단지,

예를 들어 서울 2급지 마포구의 구축과

서울 4급지 성북구의 신축을 비교할 때

고민에 빠지는 이유는

급지를 곧 가치로 연결하기 때문입니다.

하지만 마포구 안에서, 성북구 안에서

각각 어떤 단지를 고르냐에 따라

선택은 달라질 수 있습니다.

위 사례들로부터 알 수 있듯,

그냥 [상급지 구축 vs 하급지 신축] 의 대결구도를

하나로 퉁쳐서 일반화된 결론을 내릴 수 없습니다.

상급지라면 아무래도 중심부에 위치할 것이고

입지가 좋은 땅일테니 수요가 많을 가능성이 높지만

그곳에 있는 모든 단지가 하급지보다 좋은 것은 아닙니다.

특목고에 다니는 학생이 일반고등학교 학생보다 공부를 잘할 확률이 높은 건 사실이지만,

어떤 특목고, 일반고인지에 따라 학업 분위기가 달라질 수 있으며

모든 특목고 학생들이 반드시 일반고 학생들보다

좋은 대학을 가는 건 아닌 것처럼 말입니다.

잠깐, 그래서 단지에 따라 다 다르니

단지 대 단지로 하나 하나 보세요~

이런 뻔한 얘기를 하려는 거냐구요?

물론 단지마다 판단이 달라지는 건 맞습니다만

그게 다가 아닙니다.

여기서 중요한 건

도대체 뭘 기준으로

단지 간 비교를 하냐는 것입니다.

# 비교평가에서 여러분이 가장 어려워하는 것

제가 많은 수강생분들을 만나고 이런 저런 대화를 하면서 느낀 점이 있습니다.

부동산 공부를 어느정도 하시고,

기본적인 입지 비교가 가능해지고 나면

가격이 싼 건 대부분 잘 찾으십니다.

네이버 부동산에 보이는 가격은, 눈에 보이는 명확한 수치니까요.

하지만 정작 어려움을 겪는 건

좋은 걸 찾는 부분입니다.

더 많은 사람들이 좋아하는 것,

그게 곧 가치이고 선호도인데

이게 가격마냥 정량적으로 눈에 보이는 게 아니기 때문입니다.

비슷한 가격일때 더 좋은게 무엇인지,

가격과 투자금 대비해서 충분히 좋은 단지인지에 대한 확신이 없으니

선택의 기로에서 매번 고민하고,

이게 최선인지 스스로에게 되묻고,

그렇게 단지를 놓치고 나서야 "아 그게 좋은 거였구나!" 하는 후회를 반복합니다.

.

사실 a,b,c단지 중 b가 제일 좋지!라는 걸

직관적으로 알 수 있으면 투자는 매우 단순해집니다.

b>a>c순서로 사람들이 좋아하는데,

내 투자금이 b를 할 수 있다면 b를 사면 되고

만약 나에게 b는 무리지만 a를 살 수 있다고 판단된다면 a를 사면 되고

비록 내 종잣돈으론 c를 살 수밖에 없지만,

비교단지들 사이에서 후순위일 뿐,

그 또한 충분히 수요와 가치가 있는 거라면

c를 사는 게 나에겐 최고의 투자일 겁니다.

단지들의 가치와 선호도를 명확히 알면

그 선호도 순서에

가격과 투자금이란 옷을 입혀보고

옷이 맞는 녀석들 중

가장 좋은 걸 고르면 됩니다.

그런데 만약 가치와 선호도를 파악해서 비교하는 게 어렵다고 느껴지신다면

문제는 비교평가 로직, 1등뽑기 프로세스 등이 아닙니다.

진짜 문제는 뭐가 더 좋은건지 내가 모른다는 것이기에

어느 단지가 사람들의 수요와 선호도가 더 높을까를 고민하며

손품과 발품을 총동원하여 이를 파악해야 합니다.

# 선호도 제대로 파악해서 투자에 연결하는 법

다시한 번 강조하건대,

좋은 투자는 더 가치와 선호도가 있는 걸 알아보는 눈과 연결됩니다.

그래서 다음의 몇 가지 과정을 거쳐 사람들의 선호도를 파악하고,

그 후 가격이라는 옷을 입혀 투자 결론을 내리게 됩니다.

[선호도를 제대로 파악하는 법]

1. 손품을 통해 객관적 입지와 정량적 가치를 파악합니다.

2. 현장 임장(발품)을 통해 현장에서 느껴지는 분위기를 파악합니다.

3. 내가 직접 보고 느낀 것을 임장보고서에 기록합니다.

객관적 지표 외에 현장에서만 느낄 수 있는 것들, 예를들어 아파트 안 놀이터에 아이들이 바글바글하다던지, 분명히 역세권인데 주변에 변변한 편의점 하나 없이 휑하다던지 하는 것들까지 꼼꼼하게 적어둡니다.

4. 해당 단지의 가치와 선호도를 이해합니다.

5. 과거 시장에서의 가격추이를 참고하여(그래프, 전고점) 최종 결론을 내립니다.

단, 그래프나 전고점에 의존하기보다는 현장에서 내가 느낀 느낌과 선호도에 더 비중을 둡니다.

결국 손품과 발품의 여러 단계를 거쳐서 선호도를 파악할 수 있으며,

그래서 현장 임장을 가고

그 결과를 임장보고서에 적어두는 겁니다.

# 상급지 구축과 하급지 신축, 그래서 뭘 사는 게 좋을까?

맨 처음 가졌던 고민,

그러니까 "상급지 구축과 하급지 신축 중 뭐가 나을까?" 라는 질문은 사실

"두 단지 중 어느 단지가 수요가 많을까?"

"나와 내 주변의 사람들이 거주한다면 어디가 더 살기 좋을까?"

라는 질문으로 바뀌어야 맞습니다.

아무리 2급지에 위치했다 하더라도

그게 너무 사람들이 후순위로 생각하는 단지라면

차라리 4급지 신축, 그것도 사람들이 좋아하는 선호생활권 신축이 나을 수 있습니다.

왜냐하면 비록 4급지이긴 하지만 그 지역을 찾는 사람은

거의 대부분 그 단지를 먼저본 후 다른 단지를 찾기 때문입니다.

반면, 비록 구축이지만 2급지에 위치하면서

교통이 좋거나, 부촌이라는 인식이 있거나, 기타 다른 이유로

수요가 충분하고 사람들이 좋아하는 단지라면

4급지의 비역세권 나홀로 신축 단지보다 훨씬 선호도가 높습니다.

이런 경우, 오래 보유하면 할수록 두 단지의 격차는 벌어집니다.

결국 보든 비교평가의 핵심은

각 단지가 갖고 있는 선호도에 달려있기에

그걸 파악하기 위해 이 더운 날 구슬땀을 흘려가며

현장의 분위기를 보고, 물어보고, 꼼꼼하게 기록하는 것입니다.

그 과정에서 좀 더 자세하게 분석하는 방법이 궁금하다면,

그리하여 시장에서 반드시

결과를 내는 투자자가 되길 바라신다면

다가오는 서울투자기초반을 통해서

실전 투자자가 지역을 분석하고 선호도를 파악하는 방법을

꼭 배워보시길 응원드립니다 :)

연일 계속되는 폭염에

조금만 걸어도 지치고 힘든 계절입니다.

현장임장 나가시는 분들은 너무 더운 시간대는 피해 다니시고,

휴식과 수분섭취를 자주 하며 건강하게 다니셨음 좋겠습니다.

이 더운 날, 여러분께서 떨어뜨린 땀방울이

빛나는 별처럼 길에 콕콕 박혀

여러분의 목표로 향하는 은하수길이 되어주길

진심으로 응원하겠습니다.

감사합니다.

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