[호요일] 단지의 특징으로 접근하는 비교평가 (feat. 양천구와 포항)

안녕하세요

언젠가 올 내 인생의 좋은날

호요일입니다.

지난주에 미리 말씀 드렸듯이

4주간 네 가지 주제에 대해

말씀드릴 예정입니다.

1. 임장보고서 작성

https://weolbu.com/community/710833

2. 비교평가

3. 가설검증

4. 투자기회

지난주에 임장보고서를 작성하는 이유를

말씀 드렸고 이어서 오늘은 두번째,

비교평가입니다.

지금은 시장이 전체적으로 싸졌기 때문에

상대적인 저평가보다

전고점 대비 하락률이

싼지 비싼지를 판단하는

중요한 척도가 되고 있습니다.

하지만 전고점 대비 하락률을 통해

절대적인 저평가를 찾아내고

거기에 상대적으로 저평가 되었다면

더 좋은 투자를 할 수 있겠죠?

누구는 지난주에 구로구에서

전고점 대비 30% 하락한 단지를

2억 들여 살때 누군가는 비슷한 돈으로

그보다 선호도가 높은 단지를

전고점 대비 30% 하락한 가격에

살 수도 있을테니까요!

조금은 어려울 수 있지만

제가 하고 있는 비교평가 방법에 대해

말씀 드려보겠습니다.

천천히 따라와 보세요!

비교평가를 하는 순서는,

1. 임장가서 내가 보고 있는 이 단지의 느낌과

단지가 가진 것과 가지지 못한 것을 정리해봅니다.

2. 그 특징과 느낌을 가격과 함께 기억합니다.

3. 비슷한 특징을 가진 단지를 만났을 때

기억해둔 단지를 떠올리며 비교해봅니다.

4. 가격대나 특징별로 대표단지를 기억해둡니다.

단지를 예시로 들어보겠습니다.

지난번 글에서 함께 다녀온 구로구 예시를 들어볼게요.

구로구 항동지구에 있는 하버라인3단지입니다.

지도로 보니까 어떠신가요?

부천 옥길지구랑 정말 가깝고,

서울이라고 보기도 좀 어려운 것 같습니다.

이제 여러분은 저와 함께 여기로 임장 간겁니다.

1단계: 임장가서 내가 보고 있는 이 단지의 느낌과

단지가 가진 것과 가지지 못한 것을 정리

생각보다 대로변에 있는 상가가 으리으리하고

다양한 학원들로 깔끔하게 채워져 있습니다.

(얇고 길게 늘어선 깔끔한 상권은

청주 가경아이파크를 떠올리게 하네요.)

단지 상가 역시 깔끔한 신축 택지 느낌을 물씬 풍기구요.

2019년식이 대부분이라 막상 들어와보니 좋습니다ㅎㅎ

다니는 사람들도 옷차림이 괜찮습니다.

평지에 가까워 거주 환경도 좋습니다.

이제 이 단지가 가진 것과

가지지 못한 것을 나열해볼까요??

가진 것은 연식과 신축 택지라는 좋은 환경 정도가 있겠고,

가지지 못한 것은 물리적인 위치나 강남까지 1시간이 어렵다는 점,

그리고 비역세권, 학군 등이 있겠습니다.

이렇게 1단계를 마쳤습니다.

2단계: 그 특징과 느낌을 가격과 함께 기억

가격을 한번 확인해볼게요.

59타입 기준으로 매매가는 6억 중반 선에 나와 있는데

비슷한 가격에 거래가 정말 뜸하게 되고 있네요.

반면에 전세는 잘 나가고 있습니다.

그럼 이제 우리는

저~~기 서울 외곽에 역도 가깝지 않고

자체 상권은 좋지만 인프라가 약한

평지 신축 택지에 있는 아파트 20평대는 6억 중반이다.

이런식으로 정리해서 기억해둘게요!

3단계: 비슷한 특징을 가진 단지를 만났을 때

기억해둔 단지를 떠올리며 비교

이제 우리는 구로구 항동지구를 다녀 왔고,

그 특징과 가격을 기억하고 있습니다!

이번달은 어디로 임장갈지 고민하다가

구로구에서 집주인들이 자꾸

목동으로 이사간다고해서 양천구를 가보기로 합니다.

(양천구도 따라 오셨죠?)

그렇게 양천구를 쭉쭉 임장하다가

점점 서울에서 어디 다른 도시로 빠져 나가는 듯한

외곽 특유의 느낌이 나는 길을 걷게 됩니다.

그런 길을 한참 걸어 도착한 곳,

신정3동에 있는 신정이펜하우스입니다.

여기에 오니 아까 다녀온 항동지구가 떠오릅니다.

비역세권에 물리적 위치도 서울이라고 보기가

조금 애매한 느낌이 드는데 택지를 이루고 있습니다.

음...상가는 깔끔하긴한데 규모가 항동보다 훨씬 작아

그 으리으리한 느낌이 들지 않습니다.

비슷하게 평지에 있긴 하지만

연식도 2011년식으로 8년 정도 더 낡았네요.

인근에 기존 신정3동 생활권이 있긴 하지만

규모도 작고 딱히 기존 인프라가 없어

크게 도움은 안되는 느낌입니다.

비역세권, 강남에서 물리적 위치가 먼

평지 택지라는 공통점을 가지고 있는 상태에서,

동네 분위기나 상권 규모에서 차이가 나고

연식마저도 더 안좋네요.

그럼 이때 임장을 하면서 신정이펜하우스의

가격을 보지 않더라도 짐작해볼 수 있을겁니다.

'항동보단 가격이 저렴해야 맞겠다.

항동 하버라인3단지가 6.5억이었으니

여기는 59타입이 있다면 5억 후반 정도 해야하지 않을까?'

여기까지 비교를 마친 뒤 가격을 확인하다보면

가격에 대한 감각이 점점 좋아질겁니다.

지방도 예시를 하나 들어보겠습니다.

조금 멀지만 포항으로 가볼게요.

포항 남구에 있는 대장아파트, 포항자이입니다.

간단히만 설명하면,

포항은 포스코와 지곡 학군이 특징적이고

평지에 연식도 괜찮은 편에 시내와 포스코 접근성,

그리고 나름의 커뮤니티를 갖춘 효자동을 선호합니다.

이 효자동 길 건너에 있는

2018년식 1,567세대, 게다가 자이 브랜드,

단지 조경도 뛰어나며 이렇게 저렇게

효자초-지곡중 학군까지 노려볼 수 있는 단지입니다.

즉, 포항의 거의 모든 요소를 다 갖춘

압도적 1등 대장입니다.

그러다보니 84타입 기준으로

전고점이 6.5억이었습니다.

어마어마하네요 정말...

출처: 호갱노노 - 거주민 이야기

(이런 느낌의 신축입니다)

정리해보면,

1단계: 연식, 브랜드 대단지, 뛰어난 조경, 좋은 위치,

지역 내 학군, 인프라 모두 갖춘 압도적 1등 대장.

2단계: 84기준 전고점 6.5억, 현재 매매가 4.4억

입니다.

3단계: 비슷한 특징을 가진 단지를 만났을 때

기억해둔 단지를 떠올리며 비교

저는 이런 포항의 특징들을 가지고

중소도시끼리 비교하는게 아니라

울산 동구와 비교했습니다.

여기에 23년에 입주한 지웰시티자이를 보며

포항자이가 딱 떠올랐습니다.

울산 동구를 보면 포항과 참 많이 닮은거 같습니다.

동쪽으로 바다를 끼고서 길게 생활권이 늘어서 있으며

특정 제조업이 도시를 먹여살리는 형태입니다.

그리고 전체적으로 도시가 오래되어

상권이나 전반적인 분위기가 좋은 느낌은 덜합니다.

아파트도 대체로 연식이 오래된 편인데요,

그런 와중에 약 2700세대 규모로

지웰과 자이 브랜드를 단 신축 대단지가 들어온겁니다.

압도적 1등인거죠.

(이런 느낌의 신축..와우)

이렇게 보면 아까 말씀드렸던 포항자이와

정말 많은 특징들이 겹치는 거 같습니다ㅎㅎ

지웰시티자이는

23년 5월 입주 당시 84타입 매매가가

4억 초중반 선에서 나오고

전세는 거의 2억 초반 선이었던걸로 기억합니다.

이 때 이 단지의 적정가치는 어느정도일지 가늠할때

기존 동구 대장인 전하동 빅3 뿐만 아니라,

포항자이 전고점을 통해 비교해볼 수 있었습니다.

마치며

비교평가를 할때는 최대한 여러가지 요소들을

비슷하게 맞춰둔 상태에서 해야 좋습니다.

연식도 다르고, 교통도 다르고, 환경도 다르면

나름대로 이것저것 한스푼씩 넣어 비교한다 하더라도

합리적인지 아닌지 알기가 어렵습니다.

여러가지로 하다보니 비슷한 특징을 가진

단지들끼리 비교를 했을때

저에게 상대적 저평가라는 확신을 주었습니다.

이번 글에서 소개한 방법이

본인에게 맞다면 4단계에 해당하는,

가격대나 특징별로 대표단지를 기억해두시고

비슷한 특징의 단지를 만나면

그 자리에서 바로 비교해보시면 좋겠습니다.

비교평가 화이팅입니다!!

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