[열반스쿨 기초반 73기 3조 너구리한마리] 송파구 잠실동 아파트수익률보고서


▶ 아파트명

서울 송파구 잠실동 리센츠 (2008년 5563세대)



▶위치

강남구 옆 송파구의 2호선 잠실새내역 바로 앞에있다




▶ 입지평가


1. 직장 S

송파구 사업체수 : 74,531 / 종사자수 : 400,781

(500인이상 사업체수 : 55)

송파구는 서울내에서도 직장이 가장많은 강남과 영등포, 중구와 더불어 종사자가 많은 지역으로 꼽힌다

일자리로 인한 거주수요가 많을 것으로 보임



2. 교통 S

강남 17분 / 여의도 49분 / 시청 38분

송파구는 강남구 옆이라 그런지 강남과의 거리는 아주 가깝다 (일자리수요가 가장많은 곳이라 수요충분)

리센츠가 동남권에 있고 2호선 역세권이기에

서남권인 1,5,9호선으로 되어있는 여의도와 거리는 많이 멀지않지만 환승이 필요하여 시간이 걸리고

강북권인 시청(종로,중구/ 2호선)은 대부분의 노선이 지나가는 곳으로 교통이 잘되어있어

거리는 멀지만 2호선으로 연결되어있어 환승할 필요가 없다




3. 학군 B

오륜중 97.3% / 잠실중 94.7% / 잠신중 93.1%

송파구의 1~10위까지의 학업성취도율이 85%를 넘는다 (우수한 학군)

학군이 강남못지않게 좋으며 , 강남과 가깝기에 대치동 학원가를 이용하기에도 좋다


초품아 잠신초등학교 학급당학생수 27명

잠신중 학업성취도율 93% 중품아 + 단지주변 학원가가 분포되어있다.





4. 공급 S

힐스테이트e편한세상문정 2024.9월 / 1,265세대

잠실더샵루벤 2024.10월 / 327세대


송파구 인구수 : 653,922명 (적정수요 3,269세대)

2024년 1990세대 입주
2025년 176세대 입주
2026년 0세대 입주
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3년합계 2,166세대 (연평균 722세대)
적정수요대비 0.22배





(옆 강동구)

송파구와 근접한 강동구의 공급도 심상치않다.



5. 환경 A

백화점 1개 / 대형마트 5개 / 스타벅스 34개


잠실 에르메스, 루이비통, 샤넬이 모두 입점한 "롯데백화점 잠실점"

전국 백화점 매출순위가 강남 신세계백화점에 이은 2위로

엄청난 소비력이 있다고 보여진다

(역시 강남은 매출액이 어마어마하다)




입지평가

직장S 40만명/500인사업체 55개

교통S 강남 17분 / 여의도 49분 / 시청 38분

학군B 95% 1개 / 90% 3개

공급S 백화점 1개 / 대형마트 5개

환경A 백화점 1개 / 대형마트 5개




▶ 과거시세

10년 내 저점 매수시: 2015.11월 매매 10.1억 전세 8.1억

10년 내 고점 매수시: 2021.12월 매매 25.6억 전세 11.5억




▶ 현재시세

24.3월 리센츠 33평 현시세: 매매 23억 / 전세 19억


-저점 매입시 수익률 : 645%

-고점 매입시 수익률 : -18%





▶ 현장사진


단지안에 공원과 초등학교, 중학교, 고등학교, 강동송파교육지원청을 다품고있으며

아파트 입구 앞 잠실새내역이 바로 있고 인도가 넓으며 리센츠 상가건물이 따로있다.



댓글


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세라랜드user-level-chip
24. 03. 25. 19:29

너구리한마리 덕분에 수악률분석까지 작성했어요~~ 도움 주셔서 감사합니다! 오늘이나 내일중으로 현장 사진만 찍어오면 과제 완료랍니다! ㅎㅎ