[열반기초73기 2강의듣고 3(삶)이 바뀔조 행복스] 송파구 잠실동 리센츠 아파트 수익률 분석 보고서

#아파트명

잠실 리센츠 / 5563세대 / 2008년

#입지평가

1.직장

송파구의 사업체수는 40만 이상으로 S등급.

3대 업무지구가 있는 영등포구, 중구와 엇비슷한 수준이다

직장은 먹고사는 문제와 연결되는 부분으로, 입지요소중 가장 강력한 힘을 지닌다.

따라서 송파구의 직장으로 인한 수요는 강력하다고 볼 수 있다.

2.교통

리센츠 잠실새내역 앞에 위치한 2호선 초역세권(9호선 종합운동장 10분거리)단지로,

강남역 15분/시청역&여의도역 도착 약 40분으로 주요 업무지구 접근성이 모두 좋고,

특히 최대업무지구인 강남과의 접근성이 가장 좋은것이 특장점이다.

기타 주요 업무지구와의 접근성 또한 판교역 30분, 마곡/DMC/구디가디 모두 1시간 내 도착이 가능하다.

거리상으로 강남으로 직장을 다니는 사람들의 주요 배후주거지가 될 가능성이 높고,

모든 주요 업무지구로의 통근이 충분히 가능한 점을 고려했을때 굉장히 큰 직장/교통 수요를 가지고 있음을 알 수 있다.

3.학군

송파구는 학업성취도 평균이 높은 지역으로,

그중 리센츠가 위치한 잠실동 지역은 학업성취도 평균이 모두 85프로 이상의 학교만 있어

송파구 내에서도 주요 학군지로 보여진다.

리센츠에서 가까워 배정될 확률이 높은 잠신중, 잠실중, 신천중은 모두 학업성취도가 90프로 이상이고

특목고 진학비율 또한 높아 리센츠는 학군으로 인한 수요가 상당한 단지로 보인다.

초중고가 모두 단지 내에 있는것이 장점으로,

리센츠는 단지는 모두 잠신초등학교로 배정된다.

학급당 학생수 27명인 과밀초등학교로,

저학년 학급당 학생수보다 5~6학년 학급당 학생수가 많은 선호초등학교의 전형을 보인다.

학원가는 가깝게는 잠실새내역 인근 상가 내 학원가,

또한 잠실 내 최대학원가인 삼전동 학원가까지 도보로 접근이 가능하고,

대치동 학원가까지 차량 이용기준 15분정도로 가까운 것을 고려했을때,

학원 셔틀이나 라이딩으로 이용하는 수요 또한 상당할것이라고 보인다.

4.환경

주변 주요상업시설로는,

롯데백화점 잠실점과 롯데월드타워&롯데월드몰이 있다.

롯데백화점 잠실점은 전국 23년 전국매출 2위, 롯데월드몰은 서울 주요 랜드마크로 하나로 꼽히는 등

화려한 주변상권을 자랑한다.

롯데마트, 홈플러스 등 대형마트와, 엘리트파+주공5단지(재건축 진행중)의 택지균일성, 한강변 단지로서의 조망과 한강공원&올림픽공원&석촌호 접근성 등 어마무시한 주변환경을 자랑한다.

5.공급

송파구 3년간 공급물량은 적정수요의 1/2도 못미치는 수준이다.

송파구와 인구를 많이 주고받는 강남구+강동구의 입주량을 합쳐 보았을때

24~25년은 적정수요의 2배이내로 초과, 26년은 부족한 한것을 알 수 있다.

송파구 자체의 입주량은 적지만, 24년은 강남구(약7천세대), 25년은 강동구(약1만3천세대)의 입주량이 많다.

송파구 내에선 24.9월 힐스테이트e편한세상문정(1,265세대)와 25.6월 잠실래미안아이파크(2,678세대)의 입주가 눈에띈다.

강남구는 오피스텔, 소단지 아파트 들이 듬성듬성 있을뿐,

시장에 영향을 줄만한 특별한 공급은 보이지 않는다.

강동구는 향후 3년간 입주량이 상당하다.

주요단지로는

24.6월 강동헤리티지자이(1,299세대), 강동밀레니얼중흥S-클래스(999세대),

24.11월 올림픽파크포레온(12,032세대), 더샵둔촌포레(572세대),

25.12월 더샵강동센트럴시티(670세대),

26.1월 E편한세상 강동프레스티지원(535세대) 정도가 보인다.

단군이래 최대 재건축이라 불리는 올림픽파크포레온은 특히 송파구 방이동과 맞닿아 있는 입지로,

올림픽공원을 지나 리센츠가 위치한 잠실동 주요단지들과의 거리도 그다지 멀지않아 시세에 큰 영향을 줄것으로 예상된다.

6. 수익률분석(10년 내 투자타이밍)

현재 시세 : 24평 매매 19.5억 / 전세 10억

10년 내 고점 매입시 : 2023년8월 매매 20.8억 / 전세 9.5억

10년 내 저점 매입시 : 2014년 7월 매매 7.27억 전세 5.18억

*저점(2014년 7월) 매입시 수익률 : 585% / 수익금 12.2억 (전세 상승분 4.82억)

*고점(2023년 8월) 매입시 수익률 : -12% / 수익금 -1.3억 (전세 상승분 0.5억)

※현장사진 첨부예정