[총총] 서울 매매 전세가 얼마나 반등했을까?

안녕하세요

오늘도 독립된 투자자로의 성장을 꿈꾸며

총총걸음을 걷고 있는 총총입니다.

서울투자기초반에서 제주바다멘토님께서 해주신 말씀

"앞으로 우리가 만나는 서울시장은 매매가는 보합이나 소폭 상승

전세가가 빠르게 올라붙어 투자환경이 마련되는 시장을 만나게 된다."

연일나오는 신문기사를 보면

매매는 부진하고 전세는 상승!

그러면서 들었던 궁금증

서울 매매 전세 얼마나 반등했을까?

매매 : 2023년 1월 바닥 이후 반등한 지역과 아직도 많이 빠져있는 지역은 어디일까?

전세 : 어느 지역의 전세가가 올라왔고 어느지역은 아직 오르지 못했을까?

이 두가지가 궁금했던 이유는

매매가가 회복하지 못한지역에 전세가가 빠르게 회복된다면 전세가율이 높아져

투자하기 좋은 환경이 만들어 질수 있다는 생각이 들었고

그래서 이 두가지를 kb부동산 매전지수를 가지고 확인해보고 싶었습니다.

KB부동산 통계 주간시계열 매매지수를 가지고 현재(24.3월) 매매지수에서 21년 10월의 매매지수를 빼보았습니다.

* 기간을 21년10월로 설정한이유 : 서울 대부분의 아파트의 전고점 시기가 21년 하반기이기 때문에

급지를 나누어 그래프로 그려보면

같은 급지의 지역들과 비교해보면

강남, 서초, 용산은 전고점을 다 회복했고

1급지에서는 송파구

2급지는 성동

3급지는 강동, 동작

상대적으로 많이 회복히지 못했고

4~5급지 지역들은 전반적으로 아직도 많이 하락한 상태라는것을 확인할수 있습니다.

KB부동산 통계 주간시계열 전세지수를 가지고 현재(24.3월) 매매지수에서 23년 7월의 매매지수를 빼보았습니다.

* 기간을 23년7월로 설정한이유 : 2022년 미국발 금리인상으로 인해 서울대부분의 지역이 전세하락을 멈추고 보합내지 상승전환한 시기

그래프로 그려보면 전세가 많이 회복한 지역들과 그렇지 못한 지역들이 보이는데요

강북 일부지역들을 제외하고 대부분의 지역들이 전세가격이 오른것을 알수있습니다.

2급지에는 마포구

3급지는 동작구

4급지는 강서구, 서대문구

같은 급지의 지역들과 비교해서 상대적으로 많이 오른것을 알수있습니다.

반면에

2급지의 성동

4급지의 동대문, 성북

전세가가 상대적으로 많이 회복하지 못한것을 알수있었습니다.



전고점 대비 매매가가 많이 회복한 지역 : 강남, 서초, 용산

역시 입지가 좋은곳부터 매매가 반등이 이뤄 졌다는 것을 지수로 확인할수 있었습니다.

전고점 대비 상대적으로 매매가가 많이 반등하지 못한 지역 : 성동, 강동, 동작, 4~5급지

전고점대비 하락률이 중요한시기이기 때문에

절대적으로 많이 반등하지 못한지역에서의 반등하지 못한 단지(적게 반등한 단지)를 찾는다면

그런 단지의 매매가가 저평가가 되어있을 확률이 높을거 같다는 생각이 들었습니다.

전저점 대비 전세가가 많이 회복한 지역 : 마포, 동작

개별단지의 매매가가 전고점대비 많이 회복하지 못했다면

전세가율이 많이 높아져 투자하기 좋은 단지를 찾을수 있지 않을까요?

상대적으로 전세가가 많이 회복하지 못한 지역 : 동대문, 성북

또한 개별단지의 매매가는 많이 떨어져있는데 전세가가 많이 회복하지 못한 단지는

앞으로 전세가가 오를수도 있을거 같다는 생각도 들었습니다.

지금까지 매매전세 지수로

전고점 대비 매매가의 반등상황

전저점 대비 전세가 회복 상황을 알아보았습니다.

이러한 매매 전세 지수로 해당지역 개별단지 전체를 판단하면 안되겠지만

매매 전고점 대비 어느지역의 반등이 이뤄졌는지 전세는 어느지역에서 올라갔는지

궁금증을 해소하고 서울의 전반적인 흐름을 잡는데 도움이 되었던거 같습니다.

개인적인 생각을 동료분들과 이야기 나누고 싶은 마음에 쓴 글이니 부족하더라도 너그러이 이해해 주시기 바랍니다.

글 읽어주셔서 감사드립니다.