[서울투자기초반 10기 86조 미쉘P] 3주차 강의 후기

동북권 정리와 지금 시장에서의 투자 우선순위 정하기

3주차 강의에서는 이미 임장을 2지역에 대한 복습과 아직 임장하지 못한 나머지 2지역에 대한 이해도를 높일 수 있는 유익한 강의였습니다.

2주차 강의에서와 마찬가지로 가치와 가격이 혼재한 지금의 시장에서 가치투자로써 투자 우선순위에 두어야 할 생활권과 가격대, 나중에라도 한 번더 소액으로 투자할 기회를 줄 투자 후순위 생활권과 가격대를 명확하기 나누어 주셔서, 절대가가 확연이 낮다는 이유만으로, 투자금이 적다는 이유만으로 섣불리 투자를 결정하지 말아야 한다는 중요한 메시지가 남는 강의였습니다.

이번 강의에서 2012년도 기준(4억대) 10년간 투자를 하였을 경우, 시세차익과 전세금 상승으로 인한 투자금 회수 과정을 복기해 보았는데요, 지금으로부터 향후 10년간 투자를 위해서는 2008년식 2009년식의 준구축을 예의주시 해야겠습니다.

더불어 10년전의 아파트 매매가와 전세가 수준, 현재의 수준을 비교해 주시면서, 서울투자에서 절대가의 천장을 6-7억으로 고정할 것이 아니라 기회가 오면 10억대에 투자할 수 있어야 하나는 말씀이 기억에 남습니다. 최대한 절대가가 낮은 아파트를 찾아야겠다고 다짐해 왔는데, 큰 실수를 범할 뻔 하였습니다. 7-8억대 신축과 구축, 좋은 것과 안좋은 것이 혼재되어 있는 시장이기에 더욱 조심하여 가치를 판단할 줄 알아야겠습니다.

다시말해, 2주차 강의에서는 상급지에서 부터 투자 가능한 단지를 좀 더 넓은 범위(투자 가능한 절대가와 투자금을 넓게 보고...)에서 찾기 시작하라고 하였는데, 같은 맥락으로 제주바다님 강의에서는 절대가의 천장을 높이고, 최대한 연식과 환경이 좋은 것부터 투자 후보를 찾아보라는 말씀 같습니다.

2급지의 교통 입지는 대부분의 생활권이 좋아서 변별력을 연식과 환경에서 찾아야 한다는 뜻으로 이해하였고, 4급지에서는 어차피 모두 강남 접근성이 1시간으로 길기 때문에 그 차선으로 연식과 환경이 중요하다는 이야기 같아요.

상급지에서는 이미 매매가가 상승하기 시작한 지역도 있고 전세가는 전반적으로 5급지까지 골고루 상승하는 흐름을 보이고 있습니다. 이제는 더 하락할 것을 기다리는 것 보다는, 덜 상승한 단지, 그리고 전세가가 빠르게 올라올 단지를 찾는 데 집중해야 할 것 같습니다.

2급지이든, 4급지이든, 소액투자 구간에 대해서는 투자 고민을 잠시 내려놓고,

일단, 가치투자구간의 생활권과 단지들 위주로 종잣돈으로 투자 가능한 최선의 단지를 찾는 것으로 가닥을 잡으려고 합니다.

가격대를 정해둠으로써 가치대비 가격이 낮아졌거나, 연식이나 입지독점성으로 전세가율이 더 빠르게 올라온 상급지와 상급 생활권의 투자기회를 놓치지 않기 위해서, 알려주신대로,

1. 가치를 기준으로 순위를 매기고,
2. 전고점 대비 가격하락을 충분히 하였는지 (지금 시장에서는 의미있음)
3. 전세가율이 60%으로 올랐는지
4. 1,2순위 단지 모두 털어,

매물 단위에서 더 가치있고 더 싼 단지를 선택하겠습니다 !

이번 강의에서는 각 생활권 별로, 투자 가능단지를 샘플링하며, 두 단지간 비교 선택의 프로세스를 보여주셔시고

지역별로 우선순위해야할 입지 요소를 명확하게 짚어주시고, 최종적으로는 앞마당간의 1등 뽑기 과정까지 보여주셔서 이번 임장지 임보 결론에서 활용해 볼 수 있을 듯 합니다.

Bench Mark:

1. 절대가의 천장 없애기 - 10억짜리 단지가 전세가율이 70%로 올라올 경우, 투자금 3억으로도 투자할 수 있다 .
2. 서울에서 "언덕"에 대한 편견 없애기
3. 강의에서 언급된 단지들 정리하여 트래킹 하기