[서기11기 마포4러0혼갈아넣조 광안] 3주차 강의 후기

Part 1. 2024년 현재 동북권 시장 진단

서울, 수도권에서는 직장과 교통이 가장 중요하다고 배웠는데

동북권은 주요 업무지구를 단 하나도 가지고 있지 않은 지역입니다.

그렇다면 어떤 요소 때문에 사람들이 이 지역에서 거주하고 있는지,

가장 중점적으로 봐야 하는 부분은 어떤 것인지 궁금했습니다.

동북권이 어떤 곳이고, 무엇을 중요하게 생각하는지 알아야

현재 시장을 정확히 진단할 수 있을 테니까요.

동북권에서는 2급지, 4급지, 5급지에 해당하는 구들이 포함되어 있습니다.

직장이 없으면 업무 지구 접근성이 좋은 곳을 가장 좋아하겠다는 생각이 먼저 들었는데요.

교통을 1순위로 보는 건 당연한 것이고, 그 외의 것들을 비교해 보면서 우선순위를 파악해 보아야 한다고 합니다.

단순히 교통이 좋다는 이유만으로는 2급지가 될 수 없기 때문입니다.

각 구마다 학군이 좋은 곳, 거주 환경이 좋은 곳, 연식이 좋은 곳 등 특징이 모두 달랐는데,

같은 입지요소 기준이라고 해도 지역마다 우선순위가 다를 수 있기 때문에

지역 분석을 할 때 그 지역이 가진 특징을 제대로 파악해야겠다는 생각을 했습니다.

이렇게 지역 전반적인 특징을 잡아주시고, 시세를 보며 현재 시장을 진단해 주셨는데요.

그 중에서 사람들이 좋아하고 수요가 많은 곳은 전저점 대비 전세가가 많이 튀어오른 모습을 보였습니다.

반면에 상대적으로 가치가 떨어지는 지역들은 전세가가 덜 오른 걸 볼 수 있었습니다.

최근 시세 흐름을 보며 사람들이 지금 시장에서는 어느 지역을 더 많이 선택하겠구나,

그리고 그 지역의 특징은 무엇이겠구나 하고

본격적으로 지역을 알아가기 전에 미리 그 지역의 모습을 떠올려 보게 되었습니다.

임장지를 선택할 때도 이렇게 Top - Down 방식으로 내려온다면

어느 지역을 먼저 봐야할 지 객관적으로 알아볼 수 있기 때문에 유용한 방법인 것 같습니다.

BM.

1. 입지 분석 후 그 지역에서 가장 중요시 여기는 요소는 무엇인지 One Page 정리를 하면서 작성해보자.
2. 전체적인 시세 흐름을 매주 지켜보면서 어떻게 변화하고 있는지 트래킹하자.

Part 2. 동북권 주요지역 분석

Part 1.에서 파악한 시세 변화를 바탕으로 현재 동북권에서 가장 핫한 4개 지역을 분석해주셨습니다.

먼저 인구와 소득 구조를 파악해서 도시가 어떤 모습인지 파악하고,

입지 요소인 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 각각 분석해 나가면서

지역별로 교통이나 학군, 환경이 왜 중요한지 자세히 알아볼 수 있었습니다.

분석하는 방법은 인구부터 입지 요소까지 모두 동일하게 진행됩니다.

그런데 이것을 해석하는 제주바다님의 방법과 시각을 배워야겠다고 느껴졌습니다.

저는 그동안 입지 분석을 하면서 '여기는 어느 연령대가 많네...', '여기는 소득은 이렇구나...' 등

단순히 자료만 확인하고 있었지, 그 지역이 어떤 모습을 가지고 있을지

깊게 생각해 보는 것이 많이 부족했던 것 같습니다.

지역의 모습을 면밀히 파악해 나가면서 여기서는 왜 학군이 중요한지,

또 다른 지역에서는 왜 환경이 더 중요한지 알아가는 연습을 해야겠다는 생각을 했습니다.

임보를 쓸 때 내 생각을 한 줄이라도 더 넣어보는 게 중요하다는 이유를 다시금 깨달은 것 같네요.

아무튼 이렇게 4개 지역의 입지 분석을 마치고, 단지의 가격을 가지고 와서

현재 저평가 된 단지가 어디인지 살펴봐 주셨습니다.

저는 단지를 선택하는 이 부분이 아직까지 좀 어렵게 느껴졌었는데요.

그런데 제주바다님께서 알려주신 방법대로 그 지역의 중요한 요소를 가지고 있는 단지와

그렇지 않은 단지의 가격을 비교해 보면서 저평가를 쉽게 파악해 볼 수 있었습니다.

그리고 1주차 강의에서 배웠던 가치성장투자와 소액투자 전략을 단지별로 나눠서

지금은 어떤 전략으로 접근해야 하는지도 딱! 나눠서 모든 것을 다 알려주셨습니다.

임보는 이렇게 쓰는 거구나... 하고 그동안 제가 어떤 것을 잘못하고 있었는지 되돌아 볼 수 있어서 좋았습니다.

앞으로 BM할 내용들을 반드시 적용해서 저도 제주바다님의 프로세스를 따라할 수 있도록 노력해야겠습니다.

BM.

1. 지역마다 중점적으로 봐야 할 입지 요소를 파악하고, 그것을 가진 단지와 아닌 단지의 가격을 비교해 보며 저평가 단지를 찾아보자.

Part 3. 서울-수도권 비교평가

임장지에서 입지 분석을 마치고 저평가 단지까지 뽑았다면,

내가 가진 앞마당에서도 이렇게 단지를 뽑아서 서로 비교해 볼 수 있어야 합니다.

단지 비교는 총 네 가지 과정을 통해 비교를 하고 최종 후보를 선정하게 됩니다.

1. 전고점 대비 하락률
2. 단지가 가진 가치
3. 필요한 투자금
4. 실제 매물의 조건

지금은 하락장이기 때문에 1번 전고점 대비 하락률도 의미가 있는 지표라고 하셨습니다.

그리고 입지 분석을 통해 파악했던 단지의 가치와, 내가 가진 투자금, 매물 조건까지 비교하며

최종 1등을 뽑는 과정을 알려주셔서 이대로만 하면 1등 뽑기에 대한 고민은 해결되겠다고 느꼈습니다.

여기서 중요한 건 가격을 먼저 붙여서 비교하는 게 아니라

가치를 기준으로 좋은 것부터 나쁜 것까지 순서를 메긴 후 그 다음에 가격을 붙여보는 것입니다.

그래야 매매가 천장에 가로막혀 좋은 단지 투자 기회를 날리지 않고 잡을 수 있기 때문입니다.

저 또한 매매가 천장을 스스로 닫고 있어서 그동안 제대로 비교하지 못했던 것 같습니다.

제주바다님의 말씀처럼 가격보다 가치를 먼저 놓고 비교하는 습관을 가져야겠습니다.

BM.

1. 입지 분석 후 가격을 먼저 붙여볼 게 아니라, 가치 순서대로 단지를 나열하고 그 뒤에 가격을 붙여서 저평가 된 단지가 어디인지 파악해보자. 지역마다 가치 우선순위가 다르기 때문에 제대로 된 입지 분석이 선행되어야 한다.