광주광역시 서구 화정골드클래스아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 7조 짹뉘]

(1)아파트명

광주 화정골드클래스아파트

(2)위치

(3) 입지평가

1.직장

광주 서구 사업체수 3.9만개 / 종사자수 16.7만명. (B등급 : 종사자 10만 이상)

2.교통

농성역 1호선 (도보 5분)

광주 유스퀘어터미널 (도보 20분)

봉선동 (광주 학군지) - 지하철 35분 / 자차 20분

3.학군 (C등급 : 학군 85% 미만)

4.환경 (A등급 : 백화점 1개 이상, 대형마트 1개 이상)

신세계백화점 - 도보 10분

CGV - 도보 10분

유스퀘어터미널 - 도보 6분

이마트 - 도보 10분

(5) 공급

24,25,26년 수요량과 입주량 비슷하거나 많음. 27년부터 수요대비 공급량 적을 것으로 예상..

-> 공급량 3년간 많음.

(6)과거 시세

22년 신축. 현재 매매 5.75억 / 전세 2.3억. (최고점)

최저점 4.58억 / 전세 2.25억.

-> 신축이라 광주광천 이편한세상 아파트와 비교 (대장아파트 30평대 2010년 준신축)

10년 내 고점 매매 6.3억 / 전세 3.9억

10년 내 저점 매매 2.8억 / 전세 2.5억

(7)수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)

*그 지역 대장아파트 기준( 광천 e편한세상)

-고점 매입 시 수익률 : 833% . 순수익 2.5억

-저점 매입 시 수익률 : -42%. 순수익 -1억.

-> 2014년 매수 시 833/10= 연 83% 수익률 예상!

-> 골드클래스도 어쩌면..?

*화정골드클래스 기준

-고점 매입 시 수익률 : 0%

-저점 매입 시 수익률 : 27%. 순수익 1.17억

-> 신축은 알기 어렵다. 지방에서는 어떻게?

(8)현장 사진