강동구 고덕동 그라시움 아파트수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73기 19조 낙숫물이]

🔹아파트명

강동구 고덕동 고덕 그라시움

🔹위치(지도)

🔹입지평가

1.직장 : B등급

강동구 사업체수 41,660개 / 종사자수 157,465명

2.교통 : A등급

강남 41분 / 여의도 62분 / 시청 53분

3.학군 : C등급

명일중 90% / 한영중 87.4% / 고덕중 69.0%

4.환경 : B등급(이마트 명일점 1개, 백화점 x)

5.공급 : C등급

올림픽파크포레온 2025.01 / 12,032세대

강동헤리티지자이 2024.06 / 1,299세대

향후 3년간 입주량 총 18,778세대

강동구 적정 수요 대비 공급이 2.72배,

2배 초과이니 C등급

🔹과거 시세

🔹수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

현시세: 고덕 그라시움 25평

현재 매매 12.2억, 전세 6.2억

10년내 고점 매입시:2021년 10월

매매 14.9억 전세 5억

10년내 저점 매입시:2022년 12월

매매 10.1억 전세 5.1억

🔹현장 사진

입지평가 정리:

직장 B /교통 A / 학군 C / 환경 B / 공급 C

느낀 점:

학군지인 강동구의 대장 단지임에도 불구하고

생각보다 중학교 배정이 객관적으로 좋은 조건은

아님을 알게 되었고, 향후 3년간 공급량이

압도적으로 많아서 리스크 대비가 필수임을

파악하게 되었습니다.

실제로 보고서를 작성하는 과정 중에 이렇게

각 요소별로 객관적으로 평가하는 것이 왜

필요한지 더 깨닫게 되었습니다.

그리고 연식이 얼마 되지 않은 신축이라,

저점과 고점의 매매, 전세, 전세율 차이가

구축에 비해 상대적으로 크지 않아 수익률 비교

데이터가 충분하지 않다는 점에서 아쉽습니다.

그래서 좀 더 연식 있는 단지 하나 더 선정해서

수익률 상대 평가해보고 싶어졌습니다.

그건 내일 다시 도전~!!