우리는 땅에 투자하는게 아니라 단지에 투자하는 겁니다
땅의 가치로만 투자를 결정해서는 안됩니다
-식빵파파님-
안녕하세요
퀘렌입니다
벌써 실전반이 끝나가네용
(훌쩍)
이번 4강은
식빵파파님의 비교평가 강의였습니다
기초반 수강하면서
가장 목마른게
비교평가가 아닌가 싶습니다.
(다들 공감하쥬?ㅎㅎ)
보통 기초 강의에서는
투자 기초에 대한 많은 것들을 배우기 떄문에
비교평가를 하는 방법에 대한 건
전체 강의 시간 중 10%도 채 되지 않는 것 같습니다.
그런데 실전반에서는
이번 4강을 통해 비교평가만 5시간을 강의해주셨기에
비교평가에 대한 갈증을 해소할 수 있었습니다!
본
지역내 비교평가
-생활권 내 비교평가
-생활권 간 비교평가
일단 이번 달 임장지 내에서
생활권을 나누었다면
생활권 내에서 비교평가를
그 이후에는 생활권을 뛰어넘은 비교평가를 합니다!
일단 비교평가를 하려면
가치를 알아야 하는데요
각 단지의 가치는 아래의 3개 요소로 결정합니다.
강남 접근성
환경
학군
이 세가지의 요소로 가치를 따지면서
모든 단지를 비교할 수 있다는 것을
꼭 기억해야 합니다!
같은 지역이라면
위 세개가 드라마틱하게 다르진 않겠죠!?
손품과 발품을 통해 개별 단지의 선호도를 잘 파악했다면
같은 지역 내 비교평가는
크게 어렵지 않으실거라 생각합니다!
지역간 비교평가
-같은 땅의 가치끼리 비교평가
-다른 땅의 가치끼리 비교평가
자, 그런데
내가 앞마당이 이번달 임장지만 있는게 아니라면?
다른 수도권에도 있다면?
지역간에도 비교평가를 해야겠죠?
그런데 내 임장지 땅의 가치와
앞마당인 땅의 가치가 같을 수도, 다를 수도 있습니다.
난 2군 이랑 4군 앞마당이 있네...
그래도 비교할 수 있을까요?
그래도 비교할 수 있습니다!!
어떻게요?
이렇게요
비교평가 방법 및 순서
- 생활권 순위 설정
- 생활권 내 가치와 가격 비교평가
- 비교평가 검증
이게 위에서 계속 나온 기본적인 비교평가 방법과 순서입니다
앞마당이라면
생활권 순위는 아실거고
생활권 내 가치는 아실거고
이제 아까 나온
강남 접근성
환경
학군
이 세가지의 요소로 또 서로 다른 지역의 단지의 가치를
비교해보는거예요
그리고 내 생각이 맞았을지 검증해 보는거구요.
여기서 중요한건 내 생각 먼저 하고 그래프로 확인해보는 겁니다!
그렇게 내 앞마당에서 저평가를 찾았다면!?
그 아이를 투자할건지, 말건지를 정해야겠죠.
최종 투자 의사 결정 과정
-지역 내 투자 의사 결정
-지역 간 투자 의사 결정
이것 역시
이번달 내 임장지 내에서 저평가 아파트를 투자 할건지
앞마당이 3개가 넘어간다면
내 앞마당 들 중 어떤 아파트가 저평가되어있고
그걸 투자 할건지
한다면 이유는
안한다면 또 그 이유는 무엇인지
내 생각을 담아보는 겁니다.
실제 투자를 하지 않더라도
여기까지만 해도 투자 실력은 오릅니다.
자
이제 끝일까요?
아니죠.
비교평가를 위한 앞마당 관리
바로 시세트레킹입니다!
시세트레킹을 왜 해야 하고
시세트레킹을 어떻게 해야 하고
시세트레킹에서 무엇을 봐야 하고
결국
시세트레킹을 투자와
어떻게 연결 시켜야 하는지
알 수 있었습니다
그리고 다 모르겠어도 제일 중요한건
지금 당장 시세트레킹을 시작하는 것!
저도 시세트레킹을 초반엔 어려워하다가
중간에 뭣도 모르고
그냥 하라는 대로 해봤던 입장으로서...
그냥 다 몰라도
하면
하면서 저절로 알게 되는 것들이 있더라구요
이해되지 않고
어렵다고
다음으로 미루지 마시고
그냥 일단 해보세요!
깨
생각을 하는 것이 중요하다는
식빵파파님의 말씀대로
이번 강의 '깨'는 내 생각적기!!
생각 1.
은하수 벽산 620세대
은하수 샛별 2,3단지 1,586세대
세대 규모도 단지 개별 특성에 선호 요소로 작용하지 않았을까?
생각 2.
샛별2,3단지 vs 샛별5,6단지
강남접근성 5분 차이라면 2,3단지 라지만
샛별 5,6은 역 도보권이고 샛별 2,3은 도보 18분 즉, 도보 불가
연식도 아닌 평형구성, 주차 등 만으로
버스권이 도보권을 뛰어넘는건가?
생각 3.
어디서는 역세권보다 연식이 중요하고
어디서는 연식보다 역세권이 중요할 수 있지 않을까?
어떠한 비교 평가 방식이 모든 지역에서 적용가능할까?
나아가 그렇다면, 비교평가에 있어
전체 수도권에 적용할만한 보편적 기준은
거의 없는 수준이 아닐까?
생각 4.
강남접근성은 시간이 중요한가?
환승이나 도보권 여부는?
환승없이 50분 vs 환승2번 35분
등
.
.
강남접근성의 차이를 뛰어넘을만한 요소를 가지고 있는가에 대한
답은 너무나 정성적이라서 비교하기 어려운 것은 아닐까?
생각 5.
신촌푸르지오는 서대문구 4군이지만 마포 맞은편으로
땅의 가치 자체가 2군에 가깝다고 생각
신촌푸르지오vs신시가지는
땅의 가치가 거의 같은 단지의 비교라고 볼 수 있지 않을까?
4군의 단지가 쾌적한 타 단지는
2개 군의 차이를 뛰어넘기 어려울거다.
결국
앞마당은 찐하게 만들고
비교평가는 일정한 기준선은 두되
수많은 예외를 인정하면서
머리를 쥐어뜯으며(ㅜㅜ)
고민해야 하는 것 같다
적
□ 최종 투자 결정 단지 장표 넣기
□ 시세트레킹 양식 변경
□ 시세트레킹에 장표 넣기
□ 강의에 나온 지역, 단지 체크하고 임장 후 나의 결론을 내려보기
내 앞마당에서는 비교평가에 대한 의문점을 단 한가지도 남기지 않겠다
나의 노력은 곧 나의 실력이다
임장지와 연애한다고 생각했어요
-식빵파파님-
댓글
