서울투자기초방 2주차 강의후기(서울투자 기초반 4기 11조 인디아나존)

□2주. 서울소액투자(4,5급지)+비교평가

1. 서울apt소액투자특징

- 하급지일수록 기간을 길게준다.

- 소액투자 기회가 올수 있는 곳 특징

①매매가 충분히떨어진곳(30%)②저렴 전세가 형성(높은구간&현재전세가 선그어서 비교)③전세 매물 줄어든곳

-소액투자 기회가 올 수 있는 곳 특징

-1군은 1-2달만 기회가 있다(급지별 저렴한 전세가율 알고있기):62-69%

- 5급지가 4급지보다 전세가율↓ : 수요가 없기떄문(4,5급지: ~80%)

2.서울 소액투자에서 알아야 할 것

(1) 더벌 수 있는 투자를 위해 알아야 할것

①환경개선(이문휘경,광명,장위,상계,등): 주변 대단지 신축이 생기는 곳 주변 APT

②교통개선: GTX B,C(청량리),, 신림선(관악구)

③대규모입주: *평촌, 광명 등 입주량 많은곳은 일시적으로 매매가 주춤

(2) 4,5급지에서 성장가치 투자하는 법

①선호단지: 상승장 많이오름(매전차이 크게벌어짐)/전세오르면 매매 바로오름

②가성비단지: 상승장 적게오름(매전차이 적게벌어짐)/ 전세올라도 매매 늦게오름

(3)서울 소액투자 로드맵

-수도권소액(100-200%수익 후 매도)→ 4,5급지 서울소액(전세가70%, 전세상승분투자_투자금회수가능성높음)→ 1,2,3급지 가치성장투자(전세가60%, 보유)

: 소액→가치투자로!

-*4급지(강서,서대문,동대문,노원,성북,구로,금천,광명,수지,평촌)에 집중하자

- 4급지 강북권

: 서대문(②이대아현>③독립문,홍제,홍은>⑤서대문,광화문>가재울)

>*동대문(청량리,전농>답십리>이문,휘경>장안)

>*성북구(길음뉴타운>돌곶이,장위뉴타운>돈암,성신>안암>정릉

>노원구(중계학군>상계>광운,월계)

- 4급지 강남권

: 강서구(마곡>등촌>화곡)

>관악구(봉천>신림)

>광명(철산>광명역)

>평촌(평남:범계,평촌>평북:범계>만안구

>수지(풍덕천>성복>상현>죽전)

-5급지 강북구

: 은평구(녹번>불광,연신내>구파발(은평뉴타운)>세젤)

>중랑구(면목>신내>망우,상봉)

>강북구(미아뉴타운>수유)

>도봉구(창동>도봉)

>구로구(신도림>개봉>대림)

>금천구(금천>시흥)

(4)4,5급지 핵심정리(강의자료 보기)

*비슷한 조건(가격,전세가율)이라면 4급지 먼저투자: 전세가율 높음!

*4급지 3개이상

3.비교평가를 통해 최고 수익내는 투자방법

-비교평가 ①생활권순위결정②생활권 안 입주&수요 있는 단지 여부확인 ③상,하위 생활권 단지와 비교

-가격고정하고 비교하자