계약갱신 사용한 물건 매수시 특약사항 법적 효력이 있을까요?
- 부동산Q&A
- 24.04.05
안녕하세요!
4.0/3.5 계약갱신 청구권 사용한 아파트를 찾았습니다.
하지만 계약갱신청구권을 이미 사용한 아파트는 퇴거 3개월 전에만 통보하면 나갈 수 있다는 조항이 마음에 걸립니다.
왜냐면 25년 10월 만기지만 24년 하반기에 입주폭탄이 있기 때문입니다.
세입자는 25년 10월까지 거주하고 그다음에 어떻게 할지는 모르겠다고 합니다. 신규아파트 거주하고 싶었지만 청약에 모두 떨어졌다고 합니다.
사장님께 혹시 임대인도 바뀌니 새로운 계약서를 쓰는 건 어떤지 여쭤보았는데 세입자가 기존계약 그대로를 원한다고 하였습니다. 현재 HUG에서 전세보증보험을 들은 상태라고 합니다.
2년 전세계약 하면 좋겠지만 그게 어려우니
1.어떤 특약을 넣어야 법적효력이 있을까요?
사장님께 여쭤보니 특약을 임대인 입장에서 유리하게 하면 법적 효력이 있을지 모르겠다라고 하셨습니다.
만약 특약을 쓴다면 어떤 문구를 넣어야 할까요? 저는 더도 말고 임차인 만기 날짜인 25년 10월까지만 살아줘도 만족합니다.
예전 '승숭'님 글에서 계약갱신 청구권을 사용하였고 연장계약서를 작성하여 계약기간을 명시하면 3개월 뒤 퇴거가 어려울 수 있다고 하였는데 법적인 효력이 있는지 모르겠습니다.
2.계약갱신청구권을 사용한 물건을 승계하는데 연장계약서를 작성할 수도 있나요? 만기날짜 25년 10월로(원래 만기날짜와 같아도 되나요?)
3.HUG전세보증보험을 들은 상태에서 승계시 주의해야할 점이 있나요? 제가 전세대출을 받은 적이 없어서 임대인이 바뀔경우 전세입자는 대출을 다시받아야 하는지 궁금합니다.
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댓글
복실아님 안녕하세요, 계약갱신청구권을 사용한 매물 매수에 앞서 고민이 있으시군요 ~ 1. 제가 알기로는 계약갱신권을 사용한 경우, 임차인이 퇴거 의사를 밝히면 3개월 내 보증금을 반환해줘야 하는 것으로 알고 있습니다. 만약 주변의 전세 시세가 낮다면, 전세금 반환 뿐만 아니라 역전세가 있을 수도 있습니다. 매수할 때 당연히 임차인에게 이사 의사가 있는지 물어 보시겠지만, 사람일은 또 어떻게 될지 모르기 때문에 대비가 필요할 것으로 보입니다. 2. 네 승계하는 경우에도 계약서를 작성하실 수 있습니다. 보증보험을 받으셨기 때문에, 은행에서 요구할 확률이 높습니다. 3. 아마 대출 심사를 다시 받으실 것입니다. 임대인이 따로 해야 하는 것은 없습니다. 다만, 질권설정이 된 경우에는 은행에서 연락과 함께 우편물이 전달될 것입니다. 확인 잘 하시고 거래 진행하시길 바라겠습니다 ! 화이팅입니다 복실아님 ^^
복실아님 안녕하세요! 임차인이 25년 10월까지 사는 것은 특약으로도 정하기가 약간 어려운 부분이라고 생각합니다. 세입자의 권리이기도 하니까요.... 연장계약서를 쓰면 당연히 좋겠지만 세입자가 써줄 생각이 없다면 어려운 부분이라는 생각이 듭니다. 전세보증보험은 집주인이 바뀌어도 괜찮은 것으로 알고 있습니다!
안녕하세요 복실아님! 새로운전세계약서를 쓰지않고 25년 10월 만기로 작성된 기존 임대차계약서(계갱권사용)의 경우 1심 판례에서 계약서에 계약기간이 명시되어있다면, 계갱권 사용했다고하더라도 3개월 퇴거는 어렵다는 판결이있습니다. 다만 대법원판례가 아니고 현재도 진행중이므로 법적으로 불가능하다! 라고 단정짓는건 어려울것같아요~ 하지만 뭐든 협상이기때문에 만약 임차인이 만기보다 먼저나간다고할경우 판례에서 계약기간까지 살아야한다는 판결이있다~언급해주시며 원만하게 기간을 조정하시면 되지않을까싶어요^^