안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 [미분양 아파트]에 대해 다뤄볼까 합니다.

많은 사람들이 미분양 아파트에 대한 막연한 두려움을 가지고 계시는데요. 혹시 과거 마래푸(마포 래미안 푸르지오), 왕십리 뉴타운 등도 미분양이 났었다는 사실을 알고 계신가요?

미분양은 '상품성'의 문제도 있겠지만 '시기'의 문제가 더 큽니다. 입지와 상품성이 괜찮다고 하더라도 시기가 안좋으면 미분양이 나는 것이죠.

과연 지금과 같이 시장 분위기가 안좋은 상황에서도 괜찮은 미분양 물건이 있을까요?

지금도 미분양 투자로 돈을 벌 수 있을까요?

오늘은 이런 것들을 꼼꼼히 알아볼 겁니다.

1. 미분양은 왜 생기나요?

미분양은 건설사가 분양을 했는데 사람들이 청약 신청을 하지 않아서 발생을 합니다.

위에서 보시는 것처럼 대구의 A아파트는 84A타입 204세대를 분양했는데 청약 신청을 40세대 밖에 안했습니다. 164세대가 미분양이 난 것이죠.

반면 경기도 B아파트는 84A타입을 14세대 분양했는데 1,974명이 지원을 해서 493대 1이라는 경쟁률을 기록했습니다.

비슷한 시기임에도 이렇게 결과 차이가 난 것은 다음과 같은 이유들 때문입니다.

가격

대구 A아파트의 분양가는 5.6억 수준이었습니다.

그런데 경기 B아파트의 분양가는 5.3억 수준이었죠.

경기 B아파트는 GTX A 호재가 있는 지역임에도 불구하고 분양가 상한제 아파트라 분양가가 아주 저렴했습니다.

반면에 대구는 입주 폭탄으로 시장 분위기가 꺾였음에도 불구하고 분양가가 비쌌습니다.

사이클

가격만 문제는 아닙니다. 분위기가 좋을 때는 비싼 가격에도 사람들이 분양을 받으려고 합니다. 어차피 내가 매도할 미래에 더 오르면 되기 때문입니다. 그런데 지금과 같이 시장 분위기가 꺾여있을 때는 가격이 비싼 단지들은 미분양이 날 확률이 높습니다.

대구는 공급 폭탄이 떨어진 지역으로 과공급으로 인해 미분양이 터지고 이 미분양이 쌓이며 대구 전체의 사이클이 하락 사이클로 접어든 지역입니다. 이런 분위기에서는 대구의 수성구와 같이 입지가 좋은 곳들도 미분양이 생기는 것이죠.

입지

가격이 조금 비싸거나 시장의 분위기가 조금 안좋아도 입지가 좋으면 꾸역꾸역 완판되는 단지들이 많습니다.

그런데 가격도 비싸고 분위기도 안 좋은데 입지까지 안 좋다면? 미분양 날 확률이 매우 높아지는 것이죠.

미분양이 생기는 이유를 다시 정리해보면

# 가격이 비싸다

# 시장 분위기(사이클)이 안 좋다

# 입지가 안 좋다

이 3박자가 맞아 떨어지면 미분양이 생기는 것입니다.

이 시기에는 신축을 선호하는 사람들도 매매보다는 전/월세를 더 선호하게 되고, 이 시기가 어느 정도 지나면 전/월세 가격이 오르며 매매가를 자극하고 그때 다시 분양 시장이 살아나는 순환이 반복됩니다.

이게 전형적인 부동산의 사이클이죠.

2. 미분양으로 시장 분위기를 예측할 수 있다고요?

사진에서 보시는 것처럼 대구의 미분양은 09~10년 정점이었습니다. 미분양이 이렇게 쌓여있다는 것은 사람들이 분양을 받지 않으려 한다는 것입니다.

사람들이 왜 분양을 받으려고 하지 않을까요?

답은 쉽습니다. 앞으로 가격이 떨어질거라고 생각하기 때문에 분양을 받지 않는 겁니다. 신축으로 내 집을 마련하는 것보다 전/월세를 사는게 이득이라고 생각하는 겁니다.

그런데 10년 하반기부터 11년 12년으로 가면서 미분양이 갈수록 줄어드는 것이 보입니다. 악성 미분양이라고 불리는 '준공후 미분양'도 감소하고 있죠.

미분양이 줄어든다는 것은 어떤 의미일까요?

사람들이 미분양 난 주택들을 사고 있다는 뜻입니다.

사람들은 미분양 난 주택들을 왜 매수할까요?

이제는 집값이 더 떨어지기 보다는 오를 것에 베팅을 했다는 의미입니다.

즉, 미분양이 줄어든다는 것은 수요가 살아나고 있다는 뜻입니다.

일반적으로 미분양이 줄어들면 가격은 오릅니다.

반대로 미분양이 증가하면 가격은 떨어집니다.

미분양이 증가한다는 것은 수요가 감소함을 의미하기 때문입니다.

위 대구의 그래프에서 보시는 것처럼 10~15년 미분양이 급격히 줄어들자 매매 가격은 미친듯이 올랐습니다. 반대로 22~23년에는 미분양이 가파르게 증가했고 가격은 큰 폭으로 빠졌죠.

미분양이 가격의 모든 것을 나타내지는 않지만 일반적으로 미분양과 매매 가격은 반비례하는 성질을 가지고 있습니다.

저는 부동산 지표들 가운데 가장 중요한 지표가 무엇이냐고 묻는다면 [미분양]이라고 대답합니다.

미분양만 보고도 시장 분위기를 예측할 수 있을 정도로 많은 것을 내포하고 있는 것이 미분양 수치이기 때문입니다.

때문에 만약 여러분들이 부동산 투자를 한다면 [미분양] 수치를 반드시 확인하셔야 합니다.

여기서 중요한 것이 또 있습니다.

1. 미분양은 지역별로 상이하기 때문에

반드시 지역별로 구분해서 보셔야 한다는 것

2. 미분양은 '수치'와 '추세' 모두 중요하다는 것

이 2가지를 꼭 명심하셨으면 좋겠습니다.

더 많은 것들을 설명드리고 싶지만 글이 너무 길어져 여기까지만 설명하고 나머지 부분은 2편에서 설명드리도록 하겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

오늘도 좋은 선택하는 하루되세요.

Make a good choice ~♡

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