인천광역시 서구 청라동 청라힐데스하임아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 117조 빨간고무]

▶ 아파트명

청라동 청라힐데스하임

직장 A등급

교통 C등급

학군 B등급

환경 B등급

공급 C등급

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가 1. 직장

서구 사업체수 58,270개 종사자수 230,658명 (A등급)

2. 교통

강남 1시간40분 / 시청1시간17분/ 여의도 1시간10분 (C등급)

3. 학군

인천청라중 88.2% 원당중 85.7% 제물포중 68.4% B등급

4. 환경

(1KM반경내) 백화점X 홈플러스 / 롯데마트 B등급

5. 공급

적정수요: 인천서구 인구수 61.4만명 X0.5%= 3,070세대(1년) 9,210세대(3년) 공급량 : 17,235세대(23년) 4,602세대(24년) 9,886세대(25년)

=총 31,723세대(3년간) 1년평균 10574세대 C등급

▶ 과거 시세

청라힐데스하임(26평형)

*수익률분석(10년내 투자타이밍)

-2023년 9월 시세 : (중층기준) 매매가 5억/ 전세가 2.7억

-10년내 고점 매입시 2021년 8월 매매가 6.5억 / 전세가 2.9억 (전세가율44% / 평균 61%)

투자금 3.6억 시세차익 -1.5억 ==> -41% (-1.5억)

-10년내 저점 매입시 2014년 9월 매매가 2.7억 / 전세가 1.4억 (전세가율 57% / 평균61%)

투자금 1.3억 시세차익 2.3억==> 176%(+2.3억)

**10년내 최저가는 아니었지만 소액투자를 한다고 했다면

하단 타이밍이 가장 좋았던 것 같습니다. 위 저점매수보다 투자금 대비 수익률도 더 높긴 합니다.

▶ 현장사진

지역별 5가지기준으로 S A B C등을 정리하니

좀더 입지정리가 되는 것 같습니다.

감사합니다.