입주물량과 땅의 가치는 어떤 상관관계로 봐야하나요?
- 부동산Q&A
- 24.04.08
안녕하세요. 아실에 나와있는 입주물량을 살펴보다 궁금한 점 있어 글 올립니다.
입주물량이 기준점보다 높다면 그 지역을 전체로 바라볼 때 투자하기 적합하지 않다고 이해해보면 되나요?
만약 입주물량 터지는 동네들 자체가 땅의 가치 측면에서 크게 높지 않은 것이라면, 시간이 지날수록 결국은 또 신축들은 구축이 될 것이고 가치가 좋은 오래된 땅으로 돌아갈 가능성이 있다는 생각이 드는데, 맞나요?
입주물량이 기준점보다 높지만 가치 있는 곳이 지금 저렴할 때는 어떻게 행동을 하시는지 궁금합니다. 길게 본다면 가치있는 곳이 지금 저렴하더라도, 2년 마다의 재계약 시점과 투자금을 생각해볼 때 입주물량을 우선 시 체크하는 것이 맞는 것인가요? 주변 지역과 영향을 주고 받는 도시라면 서로의 공급량 체크를 함께 해보면 되는 게 맞나요?
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댓글
안녕하세요 결국해내는사람님 :) 입주물량이 많은 지역에 대한 궁금증이 있으신 것 같습니다. 저희가 입주 물량을 체크하는 이유는 입주가 있으면 전세물량이 많이 나오게 되고 물량이 많아지면 기간내에 빠르게 빼야하는 상황이다보니 입주장 전세가 가격이 내려오게 되는 경우가 있습니다. 그 이유로 주변 단지들의 전세가에 영향을 주게 되는데요. 말씀주신대로 입주물량이 기준점보다 높지만 전세가 뿐만 아니라 매매가에도 영향을 주며 매매가가 하락해서 가치보다 저평가된 지역이 생기기도 합니다. 따라서 입주 물량이 많은 지역을 볼 때는 "내가 감당 가능한지?"를 고려해야 합니다 감당 가능한지에 대한 부분은, 아래 상황시 대응이 되는지 고민하고 있습니다. 1. 전세가 빠지지 않을 경우 잔금치를 수 있는 돈이 되는지? (대출까지 포함해서 고려, 중도상환수수료 등 들어가는 비용 명확히 산출 필요) 2. 전세가 예상보다 낮게 계약되는 경우 투자금이 늘어날 수 있기 때문에 투자금 대비 가장 좋은 매물을 선택하는 것이 맞는지에 대한 고민 필요 전세레버리지 투자를 진행하기 위해서는 안정적인 전세 계약이 필수적이므로 지금 전세 계약을 할 때, 2년뒤 전세 계약을 다시 할 때 리스크가 될 수 있는 입주 물량을 잘 살펴보는 것이 꼭 필요하다고 생각합니다. 말씀주신대로 주변 지역과 영향을 주고 받는다면 공급량을 함께 살펴보시는것도 너무 중요합니다! 열심히 공부해나가시는 부분 응원드려요!!
결국해내는사람님 ~~ 입주물량과 투자를 어떻게 연관지어 생각해야 할지 궁금증이 있으시군요 ! 입주물량이 적정 수요보다 높다면 더더욱 주의깊게 보아야 하는 것이 맞습니다. 어느 위치에, 얼만큼의 규모로, 어떤 공급이 예정되어 있는지 반드시 확인해주셔야 합니다. 입지독점성이 떨어지는 지역의 경우 신축이 들어설수록 기축 단지들의 가치가 조금씩 달라질 수 있는 것도 사실입니다. 하지만 이 부분은 지역마다 다를 수 있기 때문에, 반드시 지역의 핵심 선호요소가 무엇인지 확인하고, 연식이 단지 선호도에 영향을 미치는 부분인지 종합적으로 판단해보셔야 합니다. 가치있고 가격이 싼데, 공급이 많이 예정되어 있다고 그 지역을 투자로 배제 하는 것이 아니라, 할 수 있는 방법을 찾아내는 것이 중요합니다. 위기가 곧 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 전세 만기가 공급 시기를 피해 갈 수 있는 전세 낀 물건, 주인 전세가 가능한 물건, 기존 임차인과 신규 재계약이 가능한 물건, 전세입자를 찾아서 매수하는 방법 등 공급 리스크를 헷지할 수 있는 다양한 방법이 있습니다. 총 인구이동 규모가 큰 곳의 공급도 반드시 확인해보셔야 합니다. 특히 전출+전입 총 규모 Top3 지역이 어디인지 파악하고, 위치, 세대수, 가격 등을 알고 영향을 미칠 정도인지 판단해보는 것이 좋습니다. 답변에 도움이 되셨길 바랄게요 ^^ 화이팅입니다 ~
안녕하세요 결국해내는사람님. 수도권은 매매/임차 심리에 따른 수요도 큰 역할을 하긴 하지만 기본적으로 공급물량이 많은 지역은 전세 매물이 쏟아지며 전세가 하락이 일어나고, 하락한 전세가가 매매가를 끌어내리게 됩니다. 그러다보니 입주물량이 많다는 건 두 가지 측면에서 보고 있습니다. 1) 매매가 하락으로 인해 자산을 저렴한 가격에 살 수 있는 기회라는 점입니다. 2) 해당 지역에 투자를 할 떄 처음 전세를 맞추는 것과 재계약 시점에 전세가 하락으로 인한 역전세 리스크가 존재한다는 점입니다. 1번처럼 가격이 싸지게 되면 기대수익이 그만큼 커지게 됩니다. 그리고 재계약 시점에 역전세 대응이 가능하고 그에 비해 기대수익이 훨씬 크다면 입주물량이 많은 지역이라해도 좋은 투자물건이 있을 수 있어요. 투자하기 적합하지 않다기보다 더 면밀하게 따져보고, 대응이 가능한지 살펴봐야 합니다. 그리고 대규모 입주는 상황적인..일종의 시장 분위기에 미치는 악재 같은 것으로 입주가 많다 적다가 땅의 가치가 높다 낮다와 연결되지는 않는 것 같습니다. 물론 대규모 입주로 빈땅이 줄어들어 입지독점성이 좋아졌을 수도 있긴 한데 그 지역 안에서 기존 아파트들은 선호도 순위가 밀려날 수도 있어서 단순하게 정리할 수 있는 내용은 아닌거 같습니다. 영향을 주고 받는 도시라면 공급량을 체크 해보는게 좋습니다. 화이팅입니다!