[열기65기97조 후추보리] 열반기초 선배와의대화 복기🐣

안녕하세요! 후추보리입니다 :)

감사하게도 많은 분들이 선배와의대화 후기를 나눔해주셔서 저도 용기를 내서 작성해봅니다..!🙂

저희 97조는 선배와의 대화에서

쩡봉위님을 만났습니다!

가끔 어게에서 닉네임을 봤었어서, 

연락받고 혼자 내적친밀감 뿜뿜!! 하며 

조모임 전에 다른 경험담 올려주신 것도 

열심히 읽어보았습니다ㅎㅎ

🔎쩡봉위님은?

21년 9월 월부 입성 후 월부학교&독서TF 병행 중,

앞마당이 31개..!!! 이신 딱 2년 선배셨습니다.

저희조는 이번 열기가 월부 첫 강의인 분들이 많았는데요! 초보인 저희 질문에도 3시간 넘도록 성실히 답변해주셔서 모두가 넘넘 감사해했습니다💛

(지방 임장 다녀오신 날이었습니다ㅜㅜ)

💌쩡봉위님의 메시지

“환경 안에 있으세요.

간절한 것 보다도 동료가 있어서

오래할 수 있었습니다."

좋은 질문 남겨주시고 끝까지 잘 참여해주신

우리 97조 조원 여러분들도 감사합니다😍

지금처럼 끝까지 화이팅!!!❤️

/

상세한 Q&A는 개인적인 내용과 지역명을 제외하고 공유 드립니다. 부족하지만 조금이나마 도움 되셨으면 좋겠습니다! 문제되는 부분이 있다면 말씀 주세요..!

Q1. 시세트래킹을 투자와 연결시키는 방법이 궁금합니다.

앞마당이 적으면 어쩔 수 없다. 전세 개수를 통해서 시장 분위기를 알 수 있다. 1-2개 밖에 없으면 전세 실거래가가 실제로 찍힌다. (현재 수도권 전세 별로 없다. 많이 오름)

*주의사항: 세대수 많은걸로 트래킹

*앞마당인 분당-광진에서 쌍둥이 단지 찾아보기: 특징, 입지가 비슷하고 가격이 비슷하게 가는 단지를 찾으면 재밌다.

*쌍둥이 단지 참고 글:

https://cafe.naver.com/wecando7/8445796

Q2. 앞마당 단지 3개(OO, ㅁㅁ, △△) 가격이 같다면 어떤게 베스트일까요?

잘 찾았다. 그렇게 하시면 된다. 셋 다 선호도 있는 단지고 선호도도 비슷하다. 비슷할 때는 맞건 틀리건 중요하지 않다. 양천구vs성동구도 선호도가 비슷하고 사람마다 갈린다. 정답은 없다. 내 생각과 이유를 먼저 적어보고, 원래 가격 흐름이 비슷했는지 시세 붙여보기. 틀려도 된다. 틀리면 기억에 더 많이 남는다.

Q3. 발목을 다쳐서 병원에 다니고 있는데 지투반 도전해도 될까요?

일단 신청은 신청대로 해라. 되면 너무 무리하지 않는 선에서 튜터님이랑 플랜 짜면 된다. 투자를 오래하다 보면 건강도 가정도 회사도 삐그덕거릴수밖에 없다. 의사결정하기 어려울 때는 투자를 오래할 수 있는 방향으로 선택해라. 내 몸이 자산이다.

Q4. 첫 투자 후기와 꼭 해주시고 싶은 조언을 듣고 싶어요. 

1년 내 투자하라고 하지만 1) 너무 조급하지 마라. 매전갭만 보고 급하게 투자하지 않아도 된다. 2) 너무 머뭇거리지 마라. 보이면 하는거다. 어차피 첫 투자부터 부자 못 된다. 저환수원리만 지키는 것도 어렵다. 저환수원리 지켜서 물건 나오면 투자하면 된다. (월부학교에서는 저평가 중에서 저평가를 찾고 싶어서, 투자를 더 잘하고 싶어서 어려워지긴 한다.)

Q5. 잘 모르는 지역의 로컬들만 아는 정보는 어떻게 습득하시나요?

결국 단지 선호도 파악이다. 부동산 소장님이 가장 많이 아신다. 내가 먼저 생각해보고 그게 맞는지(이게 맞나요? 물어봐야 더디테일한 답변 뽑아낼 수 있다) 전임으로 파악하기 +호갱노노도 좋고 맘카페 유용하다! 맹신은 no (ex. 푸른마을vs파크타운)

Q6. 저가치 vs 저평가는 어떻게 구분하나요?

수도권에는 저가치 잘 없다. 수도권은 '언제' 사느냐가 중요하다. 지방은 저가치 깔려있다.

1) 전세가 - 인플레율도 못 먹는 단지

2) 연식 - 지방은 수도권 관점으로 보면 안됨: 지방은 택지 구축보다 나홀로 신축을 더 좋아하기도 한다. (중소도시는 더욱 연식중요)

Q7. 매수한 물건이 많아지는 경우 세금관련(종부세)노하우 궁금합니다. 

세금 공부는 계속 하는 수밖에 없음 계속 바뀜. 특히 종부세. 10채 넘어가면 부동산 세금 전문가한테 맡김.

Q8. 입지가 좋은 곳으로 매수해야하고 투자금이 많이 들지 않아야한다고 하는데 (ex: 5천이하) 아무리 찾아봐도 5천 갭차이로입지 좋은 곳을 못찾겠습니다. 지금 상황에는 소액 갭투자하긴 힘든 건가요?

투자 못하는 시기는 없다. 투자할 곳 많다. 물어보신 지역에도 많다. 네이버부동산을 믿으면 안된다. 현장에서 가격이 어떻게 변화할지 모름. 현장에서 1등이 바뀔 수 있다. 입지 좋은데 아니어도 투자할 수 있다. 덜 좋은거 사도 수익률 더 좋을 수 있다. -> 이런거(수익률 높은 투자) 하려고 고민을 더 하신다. (이건 나중에 실력이 쌓인후)

Q9. 좋은 공인중개사무소를 고르는 방법? 찾았다면 어떻게 관계유지를 해야하는지. 해당 부동산이 동네라면 얼마나 자주 방문을 해야하는지 

사람 성향 따라 다르다. 코크님은 코크님이니까 가능하다ㅋㅋ 엄청 친해질 필요는 없다. but 부사님이 갑자기 연락주셔서 투자하긴 하심. 너나위님은 “특별히 뭐 더해드릴 필요는 없지만 복비 깎지마라. 대신 요구할 거 다 요구하라”고 하심.

Q10. 부동산 사장님께 어떤점을 물어봐야 하는지, 집 보러 갔을때 세입자 실거주 하시는 분께 어떤 질문을 해야하는지..! 

매임 시 실거주자에게 어디로 이사가는지 왜 이사하는지 물어보면, 생각지 못한 포인트나 협상의 포인트 찾을 수 있다. (이사갈날짜 정해져있으면 중도금 더 드리면서 협상한다던지) 요즘 같은 시장은 역전세 때문에 던지는 분들도 있다.

Q11. 투자를 시작하려하는 무주택 후배가 있다면 실거주는 어떤 방식으로 추천하시는지 궁금합니다.

자산재배치 OR 신축 입주장 노리기 OR 재개발/재건축 기사만 터져도 전세가 확 내려감 (사람들이 이사가기 싫어해서)

*자산재배치: 투자공부 오래하는 거 생각보다 쉽지 않다. 투자공부 오래 해보고 나서, 투자할 단지가 많이 보일 때 해도 된다.

Q12. 첫 매수를 하셨다면 잘했다고 생각하셨던 점과, 이 점은 좀 아쉬우니 후배들은 이렇게 했으면 좋겠다 라고 조언해주실 부분이 있으시면 마음껏 나눔 부탁드려요!

*1호기 잘한점: 너무 재지 않은 것. 내가 아는 지역에서 최선. 미련 갖지 않은 점. 감당가능했던 투자. 0호기 이후 마음고생하지않으려고 전세 맞춰져 있는 투자 하려고 하심. 다른 생활권 부동산까지 찾아가서 매물 있는지 물어봄.

*1호기 아쉬웠던점:  앞마당 중에 가장 최선은 아니었을수도 있겠다. TF에서 선배,튜터님한테 물어볼 수 있었는데 그 기회를 활용하지 못한 점. 

*0호기 잘한점: 불장에 매수 후 전세 맞추려고 했는데 전세자금대출 규제 나와서 1억 낮게 전세 맞춤. 되돌아보니 무리해서 받지않아서 잘한 것 같다. 전세금 욕심 내지 않기.

Q13. 수도권에 갭 5천으로 투자할만한 가치 좋은 곳이 이제는 없는 건지요? 1억이 있다면 좀 더 괜찮은 한 채가 나은지 아니면5천으로 두 채가 나은건지요?

수도권의 기준은 강남역 1시간 이내. 수도권 대단지에 갭 5천 이내 있다 BUT 지방을 갭 5천으로 사는게 돈 더 벌 수 있는 데가많다. 지방에 대한 편견은 현장에 가고 단지별로 분석을 해보면 자연스럽게 무너질 것이다. 1억이 있으면 1억짜리 하나 사는게훨씬 나을수도 있는데 단지별로 다르다.

*성장가치투자: 투자금 1~2억으로 수도권에 좋은 걸 사는 것. 서투기에서 배울 수 있다.

*투자경험=자산. 내 돈 집어넣고 배우는 거랑 천지 차이다.

*지방이라고 다 매도하는 거 아님. 둔산 크로바는 평생 가져간다.

Q14. 강의를 내것으로 만들기위해서 어떤식으로 들으셨나요?

필사가 제일 좋다. 강의 내용을 블로그 같은 곳에 다 받아적는다. 강의후기 쓰면서 강의자료 다시 보고 내껄로 다 흡수하려고 한다. 3~5개 정도 벤치마킹할 거 뽑아낸다.

Q15. 현재 상황이 무릎인지 어깨인지는 어떤 지표로 판단할 수 있을까요?

전세가율을 본다. 그리고 정부가 부동산 시장을 어떻게 바라보는지 정부 규제를 잘 봐야함.

2012년 강남3구가 부동산규제 해제됨 -> 정부에서 가격이 더 안 오른다고 집 좀 사라고 공지하는 것 = 매매가 저점 but 사람들이 집 안 사고 다 전세로 넘어감. 실제 투자는 전세가율이 가장 높은 2016년에 일어남.

*전세가율도 급지마다 다르다 (좋은데일수록 가수요 많음) 

*지방 신축 아파트는 과거 데이터 찾기 어렵지만 현재 전세가율이 90% 이상인 단지.